Unwirksame Verpflichtung zur Kautionszahlung in einer Summe

1. Eine Vertragsklausel, wonach die Mietkaution bei Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe zu zahlen ist, ist unwirksam. 2. Gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters kann der Vermieter nicht mit eigenen Ansprüchen aufrechnen.

Das Amtsgericht Zossen hat in seiner angegriffenen Entscheidung zu Recht festgestellt, daß die Kl. gegen den Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung der als Mietkaution geleisteten 3.360 DM aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB haben. Der Bekl. hat den genannten Betrag durch Leistung der Kl. ohne Rechtsgrund erlangt, da die zugrunde liegende formularmäßige Verpflichtung aus § 6 Ziffer 2 des Mietvertrages nach den §§ 550 b BGB, 9 AGBG unwirksam ist. Gemäß § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB ist der Mieter bei einer vereinbarten Barkaution zu drei gleichen monatlichen Teilleistungen berechtigt; die 1. Teileistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Gemäß § 550 Abs. 3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Nach der hier im Streit stehenden Vertragsklausel war die Mietkaution jedoch bei Beginn des Mietverhältnisses, wie tatsächlich dann auch geschehen, in einer Summe zu zahlen. Eine Schlüsselübergabe sollte erst nach vollständiger Hinterlegung der Kaution erfolgen. Eine solche Klausel läuft der insoweit zwingenden Regelung des § 550 b Abs. 1 S. 3 BGB zuwider und ist dementsprechend unwirksam (vgl. LG Hamburg WM 1990, 416; bestätigt durch OLG Hamburg WM 1991, 385, 387 Nr. 4; LG Gießen WM 1996, 144; LG Berlin GE 1996, 741).

Auf Grund der eindeutigen Festlegung der Zahlungsverpflichtung des Mieters zu Beginn des Mietverhältnisses ist anders als im Fall des LG Gießen (a. a. O.), wo sich die Klausel über den Zahlungszeitpunkt gar nicht verhielt, eine geltungserhaltende Auslegung hier nicht möglich. Dem kann der Bekl. auch nicht entgegenhalten, daß die in § 550 b BGB geschützte Dispositionsbefugnis des Mieters hier gar nicht tangiert sei, da lediglich die Schlüsselübergabe, nicht jedoch der Abschluß des Mietvertrages von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht wurde. Eine solche Interpretation, die im Ergebnis zwischen Verpflichtungsgeschäft und Erfüllung des Mietverhältnisses unterscheiden möchte, entspricht in keinerlei Hinsicht dem Schutzzweck des § 550 b BGB. Hier wird deutlich geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter berechtigt ist, eine Mietkaution zu verlangen. Der Mieter soll nach der insoweit eindeutigen Regelung des § 550 b Abs. 3 2. Halbsatz bei Einzug in die Räumlichkeiten nur ein Drittel der Kaution leisten müssen, was gerade nicht sichergestellt ist, wenn zwar der Mietvertrag besteht, der Mieter aber mangels Schlüssel die Räumlichkeiten vor vollständiger Zahlung nicht betreten kann. Dies würde zudem auch zu dem zweifelhaften Ergebnis führen, daß der Mietzins ohne Nutzungsmöglichkeit der Räumlichkeiten gezahlt werden müßte. Der von dem Bekl. getätigte Hinweis auf eine angebliche Gegenansicht in der Literatur (Palandt/Weidenkaff, 60. Auflage, § 550 b Rdnr. 10) bezieht sich gerade nur auf den Verzug des Mieters mit der ersten Teilrate. Die Unwirksamkeit der Klausel erfaßt diese auch insgesamt. Das Amtsgericht folgt insoweit zu Recht nicht der vom Münchener Kommentar/Voelskow, 3. Auflage, § 550 b Rdnr. 16 vertretenen Auffassung, wonach lediglich eine Teilunwirksamkeit der Klage dergestalt eintreten soll, daß nur der von § 550 b abweichende Teil der Vereinbarung nichtig sei, der Mieter jedoch weiterhin zur Kautionszahlung verpflichtet bleibt. Die diesbezüglich herangezogene Begründung, daß nur eine solche Lösung dem erkennbaren Vermieterwillen entspräche, verkennt nämlich, daß es im Bereich der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine geltungserhaltende Reduktion gerade nicht gibt. Anderenfalls könnte der Verwender mit dem Argument, es sei ihm erkennbar auf die ihm günstige Position angekommen, ohne Bedenken Klauseln zu Lasten des Vertragspartners verwenden, da diese im schlimmsten Fall auf die gesetzliche Regelung "zurückgestuft" würden. Würde man tatsächlich davon ausgehen, daß lediglich die Zahlweise der Kaution in einem Betrag unwirksam, die Kautionsabrede aber wirksam wäre, würde der Zweck der Vorschrift jedenfalls in den Fällen, in denen der Mieter (wovon wohl in der Regel auszugehen ist) die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses geleistet hat, ins Leere gehen. Der Vermieter wäre in diesem Fall rechtlich so gestellt wie bei wirksamer Vereinbarung einer Einmalzahlung, da er ja durch die Kaution voll abgesichert wäre. Den Mieter in diesen Fällen ausschließlich auf einen Schadensersatzanspruch zu verweisen, entspricht nicht dem Schutzzweck der Norm. Dieser kann vielmehr nur dann voll gewährleistet werden, wenn der Vermieter das vom Mieter gezahlte Geld eben nicht wie eine Kaution verwenden darf, also gegenüber dem Rückzahlungsanspruch auch nicht aufrechnen darf. Das Verbot der Erhebung der gesamten Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses muß erst recht das Verbot nach sich ziehen, sich aus der verbotswidrig erhobenen Kaution zu

währleistet werden, wenn der Vermieter das vom Mieter gezahlte Geld eben nicht wie eine Kaution verwenden darf, also gegenüber dem Rückzahlungsanspruch auch nicht aufrechnen darf. Das Verbot der Erhebung der gesamten Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses muß erst recht das Verbot nach sich ziehen, sich aus der verbotswidrig erhobenen Kaution zu befriedigen (LG Berlin GE 1996, 741). Die Rechtslage ist insofern mit der Situation vergleichbar, daß der Vermieter eine zu hohe Kaution vereinbart und erhalten hat. Auch in diesem Fall kann er gegenüber dem Rückforderungsanspruch nicht die Aufrechnung erklären (LG Bremen NJW-RR 1993, 19). [...]

Es entspricht inzwischen überwiegender Auffassung, daß früher übliche Vertragsklauseln, wonach bei Schlüsselübergabe die Kaution in einem Betrag zu zahlen ist, nichtig sind. Auch wenn die Kautionszahlung schon mehrere Jahre zurückliegt, kann der Vermieter gegen den Rückforderungsanspruch des Mieters nicht mit eigenen Ansprüchen aufrechnen.

Im Vertrag hieß es, daß die Schlüsselübergabe nach vollständiger Hinterlegung der Kaution erfolgen sollte. Mehrere Jahre später verlangte der Mieter Rückzahlung, wogegen der Vermieter sich auf Betriebskostennachzahlungsansprüche berief und damit aufrechnete.

Mit Urteil vom 8. November 2001 gab das Landgericht Potsdam der Zahlungsklage des Mieters statt und meinte, die Verpflichtung zur Zahlung der Kaution in einem Betrag statt, wie im Gesetz vorgesehen, in drei Raten, mache die ganze Kautionsvereinbarung unwirksam. Die entgegenstehende Auffassung des Landgerichts Lüneburg (ZMR 2000, 303) erwähnte das Landgericht Potsdam nicht. Wegen des Schutzzwecks für den Wohnraummieter entfalle auch die Möglichkeit für den Vermieter, später mit eigenen Ansprüchen aufzurechnen.