Unwirksame Vereinbarung zur Umstellung von Bruttomiete auf eine Nettomiete

Die Vereinbarung zur Umstellung auf eine Nettomiete ist dann unwirksam, wenn der Betriebskostenbegriff nicht näher definiert wird und der Vermieter den Anschein erweckt, die zu zahlenden Betriebskostenvorschüsse deckten derzeit die Betriebskosten.

Die Bekl. mieteten von der Kl. durch Vertrag vom 15. März 1995 eine Wohnung in Berlin. Laut diesem Vertrag war eine Bruttokaltmiete von zunächst 707,74 DM geschuldet nebst Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser.

Die Bruttokaltmiete erhöhte sich bis Dezember 1998 auf 716,58 DM. Mit Schreiben vom 30. November 1998 bat die Kl. die Bekl. um Umstellung der Mietzinsstruktur in eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 154,45 DM, die aus der Kaltmiete ausgegliedert werden sollte. Dabei wurde jährliche Abrechnung zugesagt. Insbesondere heißt es dort:

"Nachdem nun auch der West-Berliner Mietspiegel den Nettomietbegriff eingeführt hat, möchten wir die vereinbarte Mietzinsstruktur mit Ihnen einvernehmlich ändern. An der Höhe Ihrer monatlichen Gesamtmiete ändert sich nichts; die in Ihrer Miete derzeit enthaltenen Betriebskosten werden ausgegliedert und in gleicher Höhe als Betriebskostenvorauszahlung festgesetzt."

Die Bekl. sandten die vorbereitete Rückantwort mit ihrer Zustimmung unter dem 12. Dezember 1998 an die Kl. zurück.

Unter dem 7. November 2000 übersandte die Kl. den Bekl. (die) Abrechnung für das Jahr 1999, nämlich über die Betriebskosten - wobei sämtliche Kosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgenommen wurden, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 448,22 DM endete.

(...) Die Vereinbarung der Parteien über die Änderung der Mietstruktur ist unwirksam. Sie scheitert schon daran, daß in der Vereinbarung nirgends klargestellt ist, welche Betriebskosten von der Vereinbarung erfaßt sein sollen und über die Abrechnung nunmehr umgelegt werden dürfen. Da es einen feststehenden, durch Verkehrssitte festgelegten Begriff der Betriebskosten nicht gibt, ist eine Klausel, die Betriebskosten ohne nähere Spezifizierung auf den Mieter umlegt, selbst im Falle einer Individualvereinbarung - die hier nicht vorliegen dürfte - gemäß §§ 133, 157 BGB wegen zu großer inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig. Im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses ist ein besonders schutzwürdiges Interesse der Vertragspartei an der eindeutigen Festlegung der von ihr geschuldeten Leistung anzuerkennen. Unklarheiten gehen daher in diesem Bereich zu Lasten des Vermieters (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Aufl., S. 74). Hier fehlt es an jeder Klarstellung. Auch die nach überwiegender Auffassung ausreichende pauschale Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV ist nicht erfolgt.

Die Vereinbarung ist im übrigen auch deshalb unwirksam, weil die Kl. nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluß verpflichtet ist, die Bekl. von ihren Rechtswirkungen zu befreien. Die Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsschluß gelten auch bei Änderungsvereinbarungen im Rahmen bestehender Dauerschuldverhältnisse. Sie verpflichten denjenigen, der seinen Vertragspartner durch zumindest fahrlässig falsche Angaben zum Vertragsschluß verleitet hat, ihn so zu stellen, als ob er die nachteilige Vereinbarung nicht geschlossen hätte, ohne daß es auf eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder die Einhaltung der Frist nach § 124 BGB ankäme. Hier hat die Kl. unrichtigerweise in ihrem Anschreiben vom 30. November 1998 ausdrücklich versichert, daß sich an der Höhe der Miete nichts ändert, also gerade keine Mieterhöhung beabsichtigt ist. Dies können jedenfalls die Mieter eines großen Wohnungsunternehmens - wie hier - nur so verstehen, daß die Vermieterin aufgrund der ihr vorliegenden aktuellen Daten errechnet hat, daß die Vorschüsse jedenfalls zur Zeit die Betriebskosten decken und mit Nachzahlungen erst einmal nicht zu rechnen ist. Unstreitig hat aber die Kl. keine derartigen genauen Berechnungen angestellt. Daß die Bekl. bei Kenntnis der wahren Sachlage ohne Gegenleistung und ohne gesetzliche Verpflichtung einer Mieterhöhung zugestimmt hätten, liegt nach der Lebenserfahrung derart fern, daß das Gericht sich mit dieser Alternative nicht näher auseinanderzusetzen braucht. (...)

Eine Nettomietvereinbarung bietet dem Vermieter zahlreiche Vorteile, weswegen viele Mieter um Zustimmung zur Änderung bei einer bestehenden Bruttomiete gebeten werden. Eine solche Zustimmung ist jedoch nicht immer wirksam.

Das Wohnungsunternehmen schrieb, daß eine einvernehmliche Änderung der Mietstruktur vorgeschlagen werde. An der Höhe der monatlichen Gesamtmiete sollte sich nichts ändern. Die Mieter unterschrieben das Angebot, die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zahlten sie allerdings später nicht.

Mit Urteil vom 9. April 2002 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage der Vermieterin ab und meinte, es läge schon keine klare Vereinbarung zur Umstellung auf eine Nettomiete vor, da nicht angeführt sei, was unter Betriebskosten zu verstehen sei. Auch der Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV fehle. Dazu komme, daß das Wohnungsunternehmen sich schadensersatzpflichtig gemacht habe, da es den Anschein erweckt habe, die Vorschüsse deckten die Betriebskosten, denn schließlich sei gerade darauf hingewiesen worden, daß mit der Umstellung eine Mieterhöhung nicht verbunden sei.