Unwirksame Vereinbarung vor Begründung von Wohnungseigentum

Wird durch Teilungsvertrag nach § 3 WEG Wohnungseigentum begründet, sind vor Eintragung der Wohnungseigentumsrechte im Grundbuch getroffene und nicht in den Teilungsvertrag aufgenommene Vereinbarungen der teilenden Miteigentümer über bauliche Veränderungen gegenüber Sondernachfolgern unwirksam.

Der Antragsteller nimmt die Antragsgegnerin auf die Beseitigung einer von der Antragsgegnerin erstellten Treppenanlage und die Wiederherstellung einer Balkonbrüstungsmauer in Anspruch. Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein villenartiges Gebäude aus der Zeit etwa der Jahrhundertwende (1900), das auf einem Eckgrundstück gelegen ist. Das Gebäude verfügt über ein Erdgeschoß, ein Obergeschoß und ein Dachgeschoß und liegt auf einem Gartengrundstück. Neben dem Gebäude befindet sich ein baugleiches Gebäude. An der Ostseite des Gebäudes befand sich früher - vor dem Jahr 1976 - ein Balkon mit einem mittig vorgelagerten Treppenabgang. Zu einem späteren Zeitpunkt - vor dem Jahr 1976 - wurde dieser Treppenabgang beseitigt und im Bereich des Austritts aus dem Balkon zur Treppe eine gemauerte Brüstung hergestellt, so daß nur der Balkon übrig blieb.

An dem Grundstück wurde durch den Teilungsvertrag vom 1. Februar 1984 Wohnungseigentum begründet. Teilende Eigentümer waren die Antragsgegnerin, die in dem Gebäude seit dem Jahr 1976 wohnt, und ihre Schwester.

Der Teilungsvertrag enthält die folgenden Regelungen:

Nach Teil I Nr. 2 a) bis c) entstanden als Sondereigentumseinheiten die Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoß, die Wohnung Nr. 2 im Obergeschoß und die Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoß. Nach Teil II Nr. 1 bis 3 wurde der Antragsgegnerin das Sondereigentum an der Einheit Nr. 1 und ihrer Schwester das Sondereigentum an der Einheit Nr. 2 zugewiesen; das Eigentum an der Einheit Nr. 3 wurde den teilenden Eigentümerinnen je zur Hälfte zugewiesen. Die Wohnungsgrundbücher für die Einheiten 1, 2 und 3 wurden am 23. Mai 1984 angelegt. Die Eintragung der Antragsgegnerin und ihrer Schwester als Eigentümer in die jeweiligen Wohnungsgrundbücher erfolgte ebenfalls am 23. Mai 1984.

Im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher befand sich an der Ostseite des Gebäudes nur der Balkon mit einer gemauerten Brüstung; ein mittig vorgelagerter Treppenabgang befand sich dort nicht. Unter dem Balkon befindet sich ein Kellerraum, der der Einheit Nr. 3 als Sondereigentum zugewiesen ist. Dieser Kellerraum verfügt an der Ostseite unterhalb der Balkonbrüstung über Fenster.

Unter dem 10. Mai 1984 unterschrieben die Antragsgegnerin und ihre Schwester die folgende Erklärung: "... Die Eigentümer der o. a. Adresse beschließen, folgende langfristige Bauvorhaben durchzuführen: Punkt 1: Terrassenausbau des Balkons Front. Punkt 2: Anbau einer Treppe mittig des schon vorhandenen Balkons, Front. Sämtliche anfallenden Kosten dieser vorgesehenen Baumaßnahmen gehen allein zu Lasten von ..."

Der Antragsteller wurde am 20. März 1988 Eigentümer der Einheit Nr. 2 und am 24. Mai 1988 Eigentümer der Einheit Nr. 3.

Etwa im Oktober 1997 ließ die Antragsgegnerin an der Ostseite des Gebäudes die gemauerte Brüstung des Balkons der Wohnung Nr. 1 im mittleren Bereich abtragen und vor dem Balkon mittig einen Treppenabgang in den der Gebäudefassade vorgelagerten Garten errichten. Der Treppenabgang ist seitlich durch eine gemauerte Wand eingefaßt und verbreitert sich im unteren Bereich. Auf den seitlichen Einfassungsmauern des Treppenabgangs befindet sich kein Geländer.

Mit Schreiben vom 15. Oktober 1997 forderte der Antragsteller die Antragsgegnerin zur Einstellung aller Arbeiten sowie zur Wiederherstellung der gemauerten Balkonbrüstung auf. Mit der Antragsschrift vom 14. April 1998 hat der Antragsteller im vorliegenden Verfahren beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, den angebauten Treppenabgang abzureißen und die Balkonbrüstungsmauer in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.

Das Amtsgericht hat den Antrag mit der Begründung zurückgewiesen, daß der Antragstellerin die Errichtung des Treppenabgangs durch das Schreiben vom 10. Mai 1984 wirksam gestattet worden sei. Bei diesem Schreiben würde es sich um einen Beschluß einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 23 Abs. 3 WEG handeln. Auf die Erstbeschwerde hat das Landgericht die Antragsgegnerin zum Rückbau des Terrassenabganges und zur Wiederherstellung des Balkons verpflichtet. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin blieb erfolglos.

Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht aus, daß dem Antragsteller gegen die Antragsgegnerin aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG ein Anspruch auf Beseitigung der an der Ostseite des Gebäudes errichteten Treppenanlage sowie aus den §§ 823 Abs. 1, 249 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Wiederherstellung der an der Ostfassade befindlichen Balkonbrüstungsmauer in dem früheren Zustand zusteht.

Die Feststellungen, auf denen die Entscheidung des Landgerichts beruht, sind entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin verfahrensfehlerfrei zustande gekommen. Der Verzicht auf die Vernehmung der geladenen und zum Verhandlungstermin am 18. Januar 2000 erschienenen Zeugen ist verfahrensfehlerfrei. Entgegen der Rechtsansicht der Antragsgegnerin war insoweit ein vorheriger rechtlicher Hinweis durch das Landgericht nicht erforderlich. Die Ladung der Zeugen zum Termin erfolgte vorsorglich gemäß § 273 ZPO durch den Berichterstatter und nicht im Beschlußwege durch die Zivilkammer. Bereits aus diesem Umstand war für die Antragsgegnerin erkennbar, daß die Vernehmung der geladenen Zeugen von einer Beratung des gesamten Spruchkörpers abhängig war.

Eine Überraschungsentscheidung im Sinne einer Entscheidung unter Verstoß gegen das rechtliche Gehör ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, daß das Landgericht der Antragsgegnerin keine Gelegenheit gegeben hat, den Vortrag zu vertiefen, daß dem Antragsteller die beabsichtigten Baumaßnahmen bereits vor deren Beginn bekannt gegeben worden seien. Wie sich aus der Begründung des Beschlusses des Landgerichts ergibt, hat es diesen Sachvortrag als rechtlich nicht erheblich gewürdigt, so daß eine weitere Substantiierung zu keiner Änderung der angefochtenen Entscheidung geführt hätte.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht insoweit ausgeführt, daß unabhängig von einer Kenntnis die Erklärung vom 10. April 1984 gegenüber dem Antragsteller als Rechtsnachfolger keine Bindungswirkung entfalte, da eine entsprechende Vereinbarung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur dann wirkt, wenn sie gemäß § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wurde.

Ausnahmsweise ist gemäß § 10 Abs. 3 WEG die Eintragung in das Grundbuch nicht erforderlich, wenn ein entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümer gemäß § 23 WEG zustande gekommen ist. Insoweit hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, daß ein Beschluß der Wohnungseigentümer nicht vorliegt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist durch den Teilungsvertrag nach § 3 Abs. 1 WEG vom 1. Februar 1984 erst mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher und der Eintragung der Wohnungseigentümer in die Wohnungsgrundbücher am 23. Mai 1984 entstanden. Bei der Erklärung vom 10. Mai 1984 handelt es sich daher nicht um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, sondern um eine Vereinbarung der Bruchteilseigentümer.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, daß eine Bindungswirkung der schriftlichen Erklärung nicht über die Rechtsfigur der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft angenommen werden kann, da eine werdende Gemeinschaft bei der Begründung von Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag nach § 3 Abs. 1 WEG vor der Anlegung der Wohnungsgrundbücher nicht zur Entstehung gelangt (BayObLG in NJW-RR 1992, 597, 598; KG NJW-RR 1986, 1274).

Ausnahmsweise bedarf eine bauliche Maßnahme keines förmlichen Beschlusses, wenn die Zustimmung sämtlicher betroffener Wohnungseigentümer vorliegt (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1991, 910). Entgegen der Rechtsauffassung der Antragsgegnerin sind diese Voraussetzungen hier nicht gegeben, da es sich bei der Erklärung vom 10. Mai 1984 um die Zustimmung der Bruchteilseigentümerin und nicht um die Zustimmung eines Wohnungseigentümers gehandelt hat.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, daß der Beseitigungsanspruch nicht verwirkt ist. Eine Verwirkung ergibt sich entgegen der Rechtsansicht der Antragsgegnerin nicht daraus, daß sie aufgrund der Vereinbarung mit der vormaligen Bruchteilseigentümerin darauf vertraut hat, daß sie die Maßnahme durchführen dürfe. Dieser Vertrauenstatbestand besteht nur im Verhältnis zwischen den damaligen Bruchteilseigentümern, wirkt jedoch nicht gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger. Ein treuwidriges Verhalten des Antragstellers, das zur Verwirkung des Beseitigungsanspruches führt, ergibt sich auch nicht aus der Antragsrücknahme in dem vor dem Amtsgericht Wedding zum Geschäftszeichen 70 II 167/97 WEG geführten einstweiligen Verfügungsverfahren auf Unterlassen der bereits begonnenen Baumaßnahmen. Die Antragsrücknahme erfolgte lediglich vor dem Hintergrund, daß die Baumaßnahmen zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Wedding weitgehend abgeschlossen waren und sich das Verfahren daher in der Sache erledigt hatte. Auch durch die hohen Rückbaukosten wird der Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung nicht ausgeschlossen (OLG Bremen WuM 1993, 209, 210; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 22 WEG Rdnr. 237).

Die Rüge der Antragsgegnerin, daß das Landgericht auf die Frage seiner Zuständigkeit für das streitige Rechtsverhältnis nicht eingegangen ist, greift ebenfalls nicht durch. Indem das Landgericht in der Hauptsache entschieden hat, hat es stillschweigend die Zulässigkeit des Rechtsweges bejaht (vgl. hierzu BGH NJW 1993, 390). Da eine Zuständigkeitsrüge in erster und zweiter Instanz nicht erfolgt ist, ist es dem Rechtsbeschwerdegericht verwehrt, die Zulässigkeit des beschrittenen Rechtsweges im Rechtsbeschwerdeverfahren zu überprüfen, § 17 a GVG (vgl. Albers in Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 59. Aufl., GVG § 17 a Rdnr. 16). Auf das Verhältnis der Wohnungseigentumsgerichte zu den Prozeßgerichten sind die Bestimmungen des § 17 a GVG entsprechend anzuwenden, da die Frage, ob eine Streitigkeit vor die Wohnungseigentumsgerichte als Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit oder vor die Gerichte der streitigen Gerichtsbarkeit gehört, wie eine Frage des Rechtsweges zu behandeln ist (BayObLG NZM 2000, 665; BayObLGZ 1998, 110, 113 m. w. N.).

Auch nützliche bauliche Veränderungen dürfen nicht ohne Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Vereinbarungen vor Begründung des Wohnungseigentums reichen nicht.

Im Wege einer Erbteilung wurden drei Wohnungseigentumsrechte an einem Wohnhaus begründet. Die teilenden Miterben einigten sich, daß der Wohnungsinhaber im Erdgeschoß einen bereits früher einmal vorhandenen Abgang von der Terrasse in den Garten wiederherstellen darf. Die Terrasse war zwischenzeitlich in einen Balkon umgewandelt worden. Einem anderen Wohnungserwerber gefiel das nicht. Er verlangte - erfolgreich - die Wiederherstellung des Balkons.

Bei Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag (§ 3 WEG) entsteht die Eigentümergemeinschaft erst mit Eintragung der Wohnungseigentumsrechte in den Grundbüchern. Vereinbarungen der teilenden Miteigentümern erlangen nur Gültigkeit, wenn sie zum Gegenstand der Teilungserklärung gemacht und im Grundbuch eingetragen werden. Ein Vertrauen auch auf schriftliche Vereinbarungen vor Entstehung des Wohnungseigentums wird nicht geschützt, wenn ein Sondernachfolger Wohnungseigentum erwirbt.