Unwirksame Vereinbarung

Unwirksame Vereinbarung; Vertragsstrafe; Reuegeld; Geldzahlung; vorzeitige Vertragsaufhebung

Die Vereinbarung einer Geldzahlung als Gegenleistung für die vorzeitige Vertragsaufhebung ist bei Wohnraum unwirksam.

Die Parteien schlossen im Juni 1994 einen Mietvertrag über das Haus Nr. 17 im Wohnpark in Schönwalde. Das Mietverhältnis sollte am 1. Juli 1994 beginnen und war befristet für die Dauer von fünf Jahren. Als Nettokaltmiete vereinbarten die Parteien 2.500,00 DM pro Monat. Die Bekl. wollten dann aus dem Mietverhältnis entlassen werden. Die Parteien schlossen eine Aufhebungsvereinbarung, wonach sich die Bekl. in Ziffer 2 verpflichteten, an die Kl. bis zum 3. August 1994 6.000,00 DM zu zahlen. Ziffer 3 der Vereinbarung bestimmt folgendes: "Die Mieter zahlen an die Vermieter bis zum 5. September 1995 einen weiteren Betrag von 4.000,00 DM. Dieser Betrag ermäßigt sich auf DM 2.000,00, sofern ab dem 1. September 1994 oder früher mit einem Nachmieter ein Mietverhältnis über das Haus mit gleichen oder besseren Konditionen begründet wird. ‚Konditionen' in diesem Sinne sind ausschließlich der im aufgehobenen Mietvertrag vereinbarte Mietzins und die Staffelmiete. Der Mietvertrag ist den Mietern unaufgefordert vorzulegen."

Die Parteien einigten sich in Ziffer 4 der Vereinbarung darauf, daß sämt-liche gegenseitigen Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis ausgeglichen sind. Die Bekl. zahlten gem. Ziffer 2 der Vereinbarung 6.000 DM.

Am 26. August 1994 forderten die Kl. 4.000,00 DM, worauf die Bekl. am 2. September 1994 2.000,00 DM zahlten. Am 20. September 1994 übersandten die Kl. an die Bekl. einen Mietvertrag, den die Kl. mit einem neuen Mieter abgeschlossen hatten. Es wurde eine Nettokaltmiete von 2.400,00 DM vereinbart. Die Kl. sind der Ansicht, daß die in Ziffer 3 Satz 2 der Aufhebungsvereinbarung konstituierte Bedingung nicht eingetreten sei, so daß Ziffer 3 Satz 1 maßgeblich sei.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Ziffer 3 Satz 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Aufhebungsvertrages, aus der die Kl. ihren Zahlungsanspruch herleiten, ist nichtig gemäß § 139 BGB. Ziffer 3 Satz 2 des Aufhebungsvertrages verstößt gegen § 550 a BGB und ist damit nichtig gem. § 134 BGB. Gem. § 139 BGB bewirkt die Nichtigkeit dieses Teiles des Rechtsgeschäftes die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäftes, hier also die Nichtigkeit der gesamten Ziffer 3 der Aufhebungsvereinbarung.

Nach § 550 a BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die sich der Vermieter von Wohnraum eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen läßt. Ziffer 3 Satz 2 des Aufhebungsvertrages verstößt gegen diese Vorschrift.

Zwar ist eine direkte Anwendung des § 550 a BGB hier nicht möglich, weil keine Vertragsstrafe für die Bekl. begründet wird. § 550 a BGB ist aber analog anzuwenden.

Dem steht zunächst nicht der Umstand entgegen, daß die Bekl. die von den Kl. gemietete Wohnung auch als Kanzlei und damit Geschäftsraum nutzen wollten. Die Aufhebungsvereinbarung bezieht sich auf den gesamten Mietvertrag. Eine Trennung zwischen Wohnraum und Geschäftsmiete ist insoweit nicht möglich. Wenn zwischen Wohnraum und Geschäftsmiete nicht getrennt werden kann, ist wegen des Schutzgedankens des § 550 a BGB für die volle Anwendung desselben der Umstand ausreichend, daß auch Wohnraum vermietet ist (Soergel-Kummer, BGB, Kommentar, 12. Aufl., § 550 a, Rn. 3).

Die analoge Anwendung des § 550 a BGB ist hier deshalb möglich und nötig, weil die vorliegende Interessenlage der der Vertragsstrafe gleicht. Ziffer 3 Satz 2 der Vereinbarung verpflichtet die Bekl. zur Zahlung von 2.000,00 DM, sofern eine Neuvermietung des Mietobjektes der Kl. ab 1. Sept. 1994 oder früher zu gleichen oder besseren Konditionen möglich ist. Die Vereinbarung einer Geldzahlung als Gegenleistung für die vorzeitige Vertragsaufhebung ist rechtsähnlich zu der (in § 359 BGB erwähnten) Vereinbarung einer Zahlung als Gegenleistung für das Recht zum Rücktritt vom Vertrag (vgl. Blank, WuM 1985, 274, 275). Als Reuegeld ist Ziffer 3 Satz 2 der Vereinbarung deshalb anzusehen, weil diese Vereinbarung eine Zweckbestimmung des Inhaltes, daß mögliche Aufwendungen oder Verluste der Kl. ausgeglichen werden sollen, nicht entnommen oder beigemessen werden kann. Denn Ziffer 3 Satz 2 der Vereinbarung ist an die Bedingung gekoppelt, daß eine Neuvermietung des Hauses bis zum 1. Sept. 1994 zu gleichen Konditionen gelungen ist. Die Kl. haben, wenn die besagte Ziffer zur Anwendung gelangt, einen durch die Aufhebung des Mietverhältnisses verursachten maximalen Mietausfall in Höhe von 5.000,00 DM (2 Nettokaltmieten für Juli und August 1994). Dieser Verlust der Kl. wird aber schon durch Ziffer 2 des Aufhebungsvertrages ausgeglichen. Im Gegensatz zu Ziffer 2 kann Ziffer 3 Satz 2 deshalb nicht als Aufwendungsersatzpauschale bzw. pauschale Unkostenabgeltung gewertet werden, sondern hat nach Auffassung des Gerichts ausschließlich Strafcharakter. Umstritten ist, ob und unter welchen Voraussetzungen Abreden zwischen Mieter und Vermieter über die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Geldsumme im Falle vorzeitiger Vertragsaufhebung von der Vorschrift des § 550 a BGB erfaßt werden (vgl. Staudinger Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 550 a Rn. 10). In der Literatur wird unter Hinweis auf den sozialen Schutzzweck der Norm überwiegend angenommen, daß solche Abreden dann gemäß § 550 a BGB unwirksam sind, wenn sie denselben Zweck und dieselbe Wirkung wie die Vertragsstrafe haben (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 550 a Rn. 2; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III, Rn. 289, IV Rn. 347; Blank, WuM 1985, 274 f.). Dieses soll dann der Fall sein, wenn diese Abreden den Mieter zur Zahlung einer Geldsumme verpflichten, die offensichtlich bzw. eindeutig überhöht ist. Das ist hier der Fall, da Mietausfälle und Aufwendungen der Kl. bereits durch die Ziffer 2 der Aufhebungsvereinbarung der Parteien berücksichtigt werden. Die Bekl. werden hier schon durch Ziffer 2 des Aufhebungsvertrages zur Zahlung eines Geldbetrages verpflichtet, der höher ist als die 2fache Nettokaltmiete. Zusammen mit Ziffer 3 Satz 2 entsteht für die Bekl. eine Zahlungspflicht, deren Summe höher ist als die 3fache Nettokaltmiete. Jedenfalls Ziffer 3 Satz 2 der Vereinbarung ist daher bei Anwendung der soeben dargestellten Kriterien der Rechtsprechung als Druckmittel zu werten. Ziffer 3 Satz 2 der Vereinbarung ist demzufolge unwirksam gem. § 134 BGB, weil dieser Teil des zwischen den Parteien geschlossenen Aufhebungsvertrages das gesetzliche Verbot des § 550 a BGB mißachtet. Ob Ziffer 2 des Aufhebungsvertrages ebenfalls nichtig ist, kann dahingestellt bleiben.

Die Kl. können sich erfolgreich auch nicht darauf berufen, daß sie die Bekl. an dem Vertrag hätte festhalten können. Denn unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach § 242 BGB hat der Vermieter nach einem gewissen Zeitraum stets die Verpflichtung, für eine Neuvermietung der Räume zu sorgen. Dieser Zeitraum wäre hier kurz zu bemessen, weil es sich um neu hergestellte Räume handelte und Zeit für die Durchführung etwa von Schönheitsreparaturen nicht zu berücksichtigen war. Eine Neuvermietung ist dann ja auch relativ schnell gelungen.

Der Mieter hatte ein Haus für fünf Jahre gemietet, um darin seine Kanzlei zu betreiben und auch dort zu wohnen. Kurze Zeit danach besann er sich jedoch eines anderen und schloß einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter, wonach er 4.000 DM zu zahlen hatte, bei Stellung eines Nachmieters jedoch nur 2.000 DM. Diesen Betrag zahlte er; die Klage des Vermieters auf weitere 2.000 DM blieb beim Amtsgericht Charlottenburg erfolglos.

Mit Urteil vom 20. November 1995 meinte das Gericht, diese Vereinbarung sei ein "Reuegeld", das unter die Vorschrift des § 550 a BGB falle, die eine Vertragsstrafe verbietet.

Wir halten diese Entscheidung für falsch, denn § 550 a BGB gilt nur für Wohnraum. Der BGH hat jedoch schon vor längerer Zeit entschieden, daß bei einem Rechtsanwalt, der in einem Einfamilienhaus seine Kanzlei betreibt und dort wohnt, das Schwergewicht der Nutzung nicht auf dem Wohnen liegt. Vielmehr ist das gesamte Mietverhältnis nach den Grundsätzen des Gewerbemietrechts zu behandeln. Die Vorschrift des § 550 a BGB war also nicht anzuwenden. Zumindest unklar sind auch die Ausführungen des Gerichts am Ende der Entscheidung, wonach der Vermieter stets die Verpflichtung habe, nach einem gewissen Zeitraum für eine Neuvermietung zu sorgen. Die vertragliche Bindung des Mieters ist doch wohl vorrangig, wie auch erst kürzlich das OLG Hamm (GE 1995, 1203) festgestellt hat.