Unwirksame Überbürdung des Außenanstrichs von Fenstern und Türen als Schönheitsreparaturen

Unwirksame Überbürdung des Außenanstrichs von Fenstern und Türen als Schönheitsreparaturen; fehlende Differenzierung zwischen Innen- und Außenanstrich; geltungserhaltende Reduktion; Transparenzgebot

Eine formularmäßige Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter ist unwirksam, wenn die Klausel den Außenanstrich von Fenstern und (Außen-) Türen nicht ausnimmt.

(Leitsatz der Redaktion)

Nachdem das zwischen den Parteien 1953 geschlossene Mietverhältnis durch Kündigung der Bekl. zum 31.7.2006 beendet und die Wohnung an die Kl. zurückgegeben war, verlangte die Kl. unter Bezugnahme auf eine Zustandsbeschreibung der Räume von der Bekl. Mängelbeseitigung. Nachdem die Bekl. keine Arbeiten mehr durchgeführt hatte, ließ die Kl. die in der Rechnung der Firma G. aufgeführten Arbeiten durchführen und verlangt von der Bekl. Schadensersatz für die ihr entstandenen Kosten für die malermäßige Instandsetzung. Das AG hat die Bekl. zur Zahlung verurteilt.

Die Berufung der Bekl. führt zum Erfolg. Der Kl. steht gegenüber der Bekl. der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen gem. §§ 280, 281 BGB i. V. m. § 8 Abs. 3 des Mietvertrages nicht zu. Die im Mietvertrag enthaltene Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter ist gem. § 307 BGB unwirksam. § 8 Abs. 3 des Formularvertrages lautet:

"(3) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren und Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Fenster und Türen sowie etwa eingebauter Schränke) in der Wohnung auszuführen, sowie die Rollladen, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne und Wasch- und Abflussbecken instand zu halten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen. Er hat auch die sonstigen Einrichtungen in der Wohnung pfleglich zu behandeln. Für Schäden, die der Mieter oder eine der im Absatz 2 bezeichneten Personen durch unsachgemäße Behandlung (insbesondere bei Frost) verursacht hat, ist der Mieter der Vermieterin ersatzpflichtig."

Zwar kann die nach dem Gesetz (§ 535 Abs. 1 BGB) dem Vermieter obliegende Pflicht zur Instandhaltung grundsätzlich auch durch AGB-Klauseln auf den Mieter abgewälzt werden, sofern dies nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt. Eine wirksame Überbürdung setzt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht nur voraus, dass zwischen den Parteien ein "weicher" Fristenplan für die Schönheitsreparaturen gilt (z. B. BGH, Urteil vom 16.2.2005 - VIII ZR 48/04 -, GE 2005, 427 = NJW 2005, 1188), sondern auch, dass der Fristenlauf mit dem Mietverhältnis beginnt und die Renovierungsfristen abgelaufen sind (BGH, Urteil vom 28.4.2004 - VIII ZR 230/03 -, GE 2004, 880 = NJW 2004, 2087; BGH, Urteil vom 9.3.2005 - VIII ZR 17/04 -, GE 2005, 478 = NJW 2005, 1426).

Unter Bezugnahme auf den vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag 1976 in der Fassung I. (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22176, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rdn. 87) sind Inhalt und Umfang der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch Auslegung zu ermitteln. Die Auslegungsbedürftigkeit einer Klausel, die den Begriff der Schönheitsreparaturen nicht näher definiert, lässt die Vereinbarung nicht als unangemessen erscheinen, weil der Inhalt einer solchen Klausel durch Auslegung näher bestimmt werden kann. Sofern nicht örtliche Gepflogenheiten eine andere Auslegung ergeben, ist eine derartige allgemein gehaltene Klausel dahin zu verstehen, dass die in § 28 II. BV und in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen sind. Dies sind: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, die Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen (BGH, Rechtsentscheid vom 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84 -, GE 1985, 89 = NJW 1985, 480; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 535 Rdn. 85 m. w. N.).

In der vorliegenden Klausel erfolgt indes eine Differenzierung der so durch Auslegung ermittelten Schönheitsreparaturen insoweit nicht, als insbesondere der Anstrich der Fenster und Türen ausdrücklich als Schönheitsreparaturverpflichtung dem Mieter überbürdet wird. Ferner werden ihm Instandsetzungsarbeiten, wie die Instandhaltung der Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne und Wasch- und Abflussbecken sowie der Ersatz zerbrochener Glasscheiben auferlegt, was bereits für sich genommen unwirksam ist (BGH, Urteil vom 6.5.1992 - VIII ZR 129/91 -, NJW 1992, 1759).

Soweit die im 1. Halbsatz enthaltene Verpflichtung zum Anstrich der Fenster und Türen ohne Differenzierung von Innen- und Außenflächen übertragen wird, gehören weder der Außenanstrich von Fenstern noch der von Türen zum Definitionsbereich der II. BV. Hierdurch wird auf den Mieter eine Überwälzung vorgenommen, deren Ausmaß die Auslegungsrichtlinie des § 28 Abs. 4 S. 1 II. BV überschreitet; eine solche erweiterte Übertragung von Schönheitsreparaturverpflichtungen ist nach Auffassung der Kammer unwirksam.

Es ist nicht ersichtlich, dass im Rahmen der höchstrichterlichen Rechtsprechung der Begriff der Schönheitsreparaturen etwa erweitert worden sei; soweit im Urteil des BGH vom 6.10.2004 (- VIII ZR 215/03 -, GE 2004, 1452 = NJW 2004, 903) ein Klauselwerk für wirksam erachtet wurde, nach welchem der Mieter die Schönheitsreparaturen einschließlich der Außenanstriche von Fenstern und Balkontüren zu tragen hatte, kann nach Auffassung der Kammer keine andere Schlussfolgerung gezogen werden. Denn in der vorgenannten Entscheidung lag der Schwerpunkt der Überprüfung auf der Frage, ob die Voraussetzungen des § 326 Abs. 2 BGB a. F. eingehalten waren oder nicht. Eine ausdrückliche Auseinandersetzung mit der dort ausdrücklich erfolgten Überbürdung zur Vornahme der Außenanstriche ist in dem vorbezeichneten Urteil nicht erfolgt. Dahinstehen kann ferner, ob im Wege der Individualvereinbarung über den in § 28 II. BV definierten Begriff der Schönheitsreparaturen hinaus weitere Arbeiten auf den Mieter wirksam überwälzt werden können. Eine derartige Individualvereinbarung liegt im hier zur Entscheidung anstehenden Sachverhalt nicht vor, so dass die Kammer davon ausgeht, dass durch den nicht näher konkretisierten Begriff des "Streichen der Fußböden, Fenster und Türen" eine unangemessene Benachteiligung des Mieters anzunehmen ist, weil diese Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel ist nach Meinung der Kammer ebenfalls nicht möglich. Dies findet seinen Grund darin, dass eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel nur in Betracht kommt, wenn die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen ließe (BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 -, GE 2006, 1542 = NJW 2006, 3778).

Dies ist vorliegend jedoch nicht möglich, weil es hierzu einer sprachlichen Reduktion des Begriffs "Streichen der Fenster und Türen" auf den noch zulässigen Inhalt bedurfte. Eine solche Lesart ist allerdings dem durchschnittlichen und juristisch nicht vorgebildeten Mieter nicht anzusinnen. Sie verstieße daher auch gegen das Transparentgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB). Des weiteren müsste die Klausel auf den 1. Halbsatz reduziert werden, weil der 2. Halbsatz - wie oben ausgeführt - wegen der Überbürdung von Instandhaltungsarbeiten auf den Mieter ohnehin unwirksam ist. Hieraus folgt, dass die gesamte Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 9.5.2006 - 63 S 371/05 -, nicht veröffentlicht). Soweit die Kammer mit Urteil vom 14.11.2003 (63 S 175/03 -, GE 2004, 545) eine derartige geltungserhaltende Reduktion für zulässig erachtet hat, handelte es sich bei dem dortigen Sachverhalt um eine isolierte Klausel, die neben der generellen Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter in einem gesonderten Absatz den Mieter verpflichtete, "auch die durch höhere Gewalt erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen zu tragen". Mit dem hiesigen Sachverhalt ist die dortige Klausel nicht vergleichbar.

Die Revision war zuzulassen, weil - soweit ersichtlich - eine höchstrichterliche Entscheidung betreffend eine Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, die diesem über die Begriffsdefinition des § 28 II. BV hinaus Arbeiten auferlegt, nicht ergangen ist, so dass die Frage, ob eine solche Mehrbelastung des Mieters zur Gesamtunwirksamkeit der Überbürdung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen führt sowohl grundsätzliche Bedeutung hat als auch der Fortbildung des Rechts dient.

Die formularmäßige Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter ist unwirksam, wenn die Klausel bei den Malerarbeiten nicht den Außenanstrich von Fenstern und (Außen-) Türen ausnimmt.

Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses und erfolgter Fristsetzung verlangte die Vermieterin Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag aus dem Jahre 1953 enthielt folgende Klausel: "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren und Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Fenster und Türen sowie etwa eingebauter Schränke) in der Wohnung auszuführen, sowie die Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne und Wasch- und Abflussbecken instand zu halten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen. ..." Der Vertrag beinhaltete im Übrigen als "weiche" Ausführungsfristen solche von drei, fünf und sieben Jahren je nach Art der Raumnutzung.

Nach Auffassung der 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin ist die Klausel unwirksam. Inhalt und Umfang der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen seien unter Heranziehung des Mustermietvertrages des BMJ aus dem Jahre 1976 und § 28 der II. Berechnungsverordnung zu ermitteln. Danach sind nur die Innentüren sowie die Außentüren von innen und Fenster nur von innen zu streichen - die vorliegende Klausel enthalte eine solche Einschränkung nicht. Eine Erweiterung des Begriffs der Schönheitsreparaturen durch die Rechtsprechung sei auch nicht in der Entscheidung des BGH vom 6.10.2004 - VIII ZR 215/03 - (GE 2004, 1452 = NZM 2004, 903 = WuM 2004, 663) zu erkennen. Eine geltungserhaltende Reduktion der Verpflichtung des Anstrichs von Türen und Fenstern erfordere eine Lesart der Klausel, die dem durchschnittlichen und juristisch nicht vorgebildeten Mieter nicht anzusinnen sei und gegen das Transparenzgebot verstoßen würde. Hinzu komme, dass die Klausel auch um ihren - ohnehin unwirksamen - 2. Halbsatz (betreffend die Instandhaltung und Instandsetzung jenseits von Dekorationsarbeiten) zu reduzieren wäre. Die Revision ist zugelassen.

Der BGH (aaO.) hat in seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 eine Klausel unbeanstandet gelassen, die - gleichermaßen wie im vorliegenden Fall - die gegenständlich uneingeschränkte Verpflichtung zum Anstrich von Türen und Fenstern enthielt. Wegen des Schwerpunktes seiner Entscheidung (Einhaltung der Voraussetzungen des § 326 Abs. 2 BGB a. F.) habe sich der BGH mit der Problematik des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen, so das Landgericht, nicht auseinandergesetzt. Mit Schach (in Kinne/Schach/Bieber, 5. Aufl. 2007, § 535 Rn. 85) wird man feststellen dürfen, dass der BGH die Fragestellung nicht erkannte. Erfolgt die Revision, wird Gelegenheit zur höchstrichterlichen Klarstellung bestehen. Die Entscheidung lässt folgende Fragen offen:

1. Wäre die Klausel auch dann unwirksam, wenn der Anstrich auf den der Innentüren und der Außentüren von innen sowie der Fenster von innen beschränkt wäre, oder fiele sie der "Infektion" durch den 2. Halbsatz (Instandhaltung von Rollläden, Licht- und Klingelanlagen etc.) zum Opfer? Grundsätzlich nein, folgt man Langenberg, der sich auf eine Entscheidung des LG Berlin beruft, die sich noch um eine Entscheidung des LG München II (WuM 2001, 599) ergänzen lässt. Diese Entscheidungen halten m. E. jedoch einer Überprüfung im Licht der fortentwickelten höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht stand. Es handelt sich nicht um zwei materiell selbständige Regelungen, die lediglich sprachlich in einer Klausel zusammengefasst worden sind. Der Klauselverwender muss sich die verständige Sichtweise des Mieters entgegenhalten lassen. Aus dessen Sicht regelt die oben wiedergegebene Klausel einheitlich die ihm übertragenen Pflichten im Umgang mit der Mietsache und zur Instandhaltung und Instandsetzung. Die gegenständliche Differenzierung zwischen Schönheitsreparaturen einerseits und weitergehenden Instandsetzungen andererseits ändert hieran nichts. Auch die Übertragung der Vermieterpflicht zur Erhaltung des dekorativen Zustands der Wohnung betrifft nichts anderes als die Instandhaltung und Instandsetzung. Die beiden Bestandteile der Klausel wirken inhaltlich zusammen, indem sie insgesamt die lnstandhaltungs- und Instandsetzungspflichten regeln. Der "blue-pencil-Test" versagt. Er führt zwar "wörtlich" angewendet zu einem Verbleib einer - sprachlich verständlichen - Schönheitsreparaturklausel; wenn aber selbst jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen, muss dies m. E. erst recht gelten, wenn ein Teil der Klausel bereits für sich betrachtet unwirksam ist.

2. Ist die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bereits deshalb unwirksam, weil die Klausel keine Einschränkung dahin gehend enthält, dass nur die seit Beginn des Mietverhältnisses verursachten Gebrauchsspuren zu beseitigen sind? Wegen der fehlenden Einschränkung beinhaltet die Klausel m. E. eine Anfangsrenovierungsverpflichtung bei gleichzeitiger Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen. Bei einem solchen Zusammentreffen von Anfangs- und laufender Renovierungspflicht entfällt jede Schönheitsreparaturverpflichtung (OLG Hamburg, WuM 2004, 88; AG Dortmund, WuM 2004, 87).

3. Ist die Vereinbarung (weicher) Fristen von drei, fünf und sieben Jahren noch als wirksam anzusehen? Die Diskussion hierüber hat Langenberg (WuM 2006, 122; WuM 2007, 231) entfacht. Der BGH hatte hierüber noch nicht zu befinden, er hat sich jedoch in seinem Urteil vom 26.9.2007 (VIII ZR 143/06 = GE 2007, 1622) einer Neubewertung künftiger Vertragsabschlüsse - vorsichtig formuliert - nicht verschlossen: "Ob bei neu abzuschließenden Mietverträgen wegen inzwischen veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters für einzelne oder für alle Renovierungsarbeiten längere Regelfristen geboten sind, oder ob im Hinblick auf die Abhängigkeit des regelmäßigen Renovierungsbedarfs von der Art und Weise der jeweiligen Dekoration und dem konkreten Wohnverhalten kein Anlass für eine Verlängerung der Fristen besteht [...], bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge hält der Senat an seiner Rechtsprechung [...] fest, dass der Fristenplan des Mustermietvertrags auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zulässig ist."