Unwirksame Staffelmietvereinbarung wg. verkürzter Wartefrist

1. Ist bei einer Staffelmietvereinbarung die erste Staffel kürzer als ein Jahr, ist die gesamte Staffelmietvereinbarung mit der Folge unwirksam, daß es bei der Eingangsmiete bleibt.

2. In der Zahlung der unwirksamen Staffelmiete liegt keine Mietzinsvereinbarung i. S. d. § 10 Absatz 1 MHG.

Die Auffassung der Bekl., daß die Staffel erst nach neun Monaten beginnen würde und deshalb gar kein Verstoß nach § 10 Abs. 2 MHG vorliegen würde, ist unzutreffend. Denn Sinn des § 10 Abs. 2 MHG ist es, daß die einzelnen Mieterhöhungen erst eintreten sollen, wenn der Mietzins ein Jahr unverändert war. Hier erhöhte sich aber der Mietzins schon nach neun Monaten, so daß ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 MHG vorliegt.

Durch die Zahlung der Mietpreisüberhöhungen hat der Kl. auch nicht die unwirksame Staffelmietvereinbarung bestätigt (§ 141 BGB). Denn dies hätte vorausgesetzt, daß dem Kl. die Unwirksamkeit hätte bewußt sein müssen. Im übrigen hätte auch die Bestätigung schriftlich erfolgen müssen (BGH, NJW 1985, 2597).

Auch liegt in der Zahlung der einzelnen Erhöhungsbeträge keine Mietzinsvereinbarung nach § 10 Abs. 1 MHG. Denn die Zahlung des Kl. auf die Mieten erfolgte, da dieser von einer bestehenden und wirksamen Staffelmietvereinbarung ausging. Er erklärte damit nicht sein Einverständnis zu einer von dem Bekl. während des Mietverhältnisses ausgesprochenen Mieterhöhung.

Nach § 10 Abs. 2 MHG muß bei einer Staffelmiete der Mietzins mindestens ein Jahr unverändert bleiben. In einem vom Landgericht Berlin am 21. September 1999 entschiedenen Fall sollte die erste Erhöhung jedoch schon neun Monate nach Mietvertragsabschluß eintreten.

Das Gericht hielt das für einen Gesetzesverstoß, folgerte daraus, daß die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam war und der Mieter lediglich den Anfangsmietzins schulde.

Die Sache wurde für den Vermieter auch nicht besser dadurch, daß der Mieter zunächst die erhöhte Miete nach der Staffelvereinbarung gezahlt hatte. Eine Bestätigung der unwirksamen Staffelmietvereinbarung hätte nämlich vorausgesetzt, daß der Mieter in Kenntnis der Unwirksamkeit gezahlt hatte.

Der Bundesgerichtshof (NJW 1990, 456) hat das allerdings anders gesehen und darauf abgestellt, wie die Gegenseite, also der Vermieter, dies auffassen durfte. Soweit die Kammer sich darüber hinaus auf ein Erfordernis der Schriftform beruft, ist die Entscheidung allerdings etwas knapp ausgefallen. Die zur Begründung angeführte BGH-Entscheidung gibt es unter der angegebenen Fundstelle nicht.