Unwirksame Staffelmietvereinbarung und Mieterhöhungsverlangen

1. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung nach § 2 MHG aus. 2. Ausgangsmiete für die Berechnung der Mieterhöhung ist bei Mitteln der IBB (früher: WBK) von gefördertem Wohnraum die vereinbarte Nettokaltmiete und nicht die um den Aufwendungszuschuß gekürzte Einstiegsmiete.

Die damalige Vermieterin (GmbH) hatte für das Objekt auf der Grundlage eines Fördervertrages mit der damaligen WBK (heute IBB) öffentliche Fördermittel für die Instandsetzung und Modernisierung erhalten. Die Arbeiten wurden nur teilweise durchgeführt, so daß nicht sämtliche Fördermittel ausgezahlt wurden. Bei der Vermietung wurde mit den Mietern eine "Einstiegsmiete" vereinbart sowie die zukünftige Entwicklung des Mietzinses durch den Abbau der Aufwendungszuschüsse. In der Anlage zum Mietvertrag heißt es: 1. Die Einstiegsmiete beträgt gem. Bewilligungsbescheid der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin (WBK) pro m2 monatlich 4,40 DM.

Sie setzt sich wie folgt zusammen:

Nettokaltmiete: 284,44 DM

Betriebskostenvorauszahlung 1,25 DM/qm

79,90 DM

abzüglich WBK-Aufwendungszuschuß ./. 83,09 DM

Gesamt (4,40 DM/qm) 281,25 DM

2. Diese Miete erhöht sich planmäßig innerhalb von sieben Jahren nach mittlerer Bezugsfertigkeit durch Kürzung der Aufwendungszuschüsse der WBK auf die Finanzierungsendmiete von 5,70 DM/qm.

Der Aufwendungszuschuß beträgt:

im 1. Jahr nach mittlerer Bezugsfertigkeit: 1,30 DM/qm mtl.

im 2. Jahr nach mittlerer Bezugsfertigkeit: 1,10 DM/qm mtl.

im 3. Jahr nach mittlerer Bezugsfertigkeit: 0,90 DM/qm mtl.

im 4. Jahr nach mittlerer Bezugsfertigkeit: 0,70 DM/qm mtl.

im 5. Jahr nach mittlerer Bezugsfertigkeit: 0,50 DM/qm mtl.

im 6. Jahr nach mittlerer Bezugsfertigkeit: 0,30 DM/qm mtl.

im 7. Jahr nach mittlerer Bezugsfertigkeit: 0,10 DM/qm mtl.

im 8. Jahr nach mittlerer Bezugsfertigkeit: 0,00 DM/qm mtl.

Die Vermieterin geriet in Zahlungsschwierigkeiten, so daß für das Objekt die Zwangsverwaltung sowie die Zwangsversteigerung angeordnet worden ist. Da es bezüglich der noch ausstehenden Instandsetzungsarbeiten (Entsiegelung des Hofbereiches) zu keiner Einigung mehr zwischen den Parteien kam, kündigte die IBB den Fördervertrag auf. Das Objekt wurde zwangsversteigert. Die Ersteher verlangen Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG auf der Grundlage der Nettokaltmiete.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung aus § 2 MHG. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 29. September 1998 ist formwirksam. Der Angabe von Kürzungsmitteln bedurfte es nicht. Nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts (Beschluß vom 15. September 1997 - 8 RE-Miet 6517/96 - GE 1997, 1221) trifft die Verpflichtung aus § 2 Abs. 1 S. 2 MHG nur denjenigen Vermieter, der den Mietzins nach § 3 MHG erhöht hat oder erhöhen könnte. Diese Voraussetzungen liegen bei dem Erwerber eines mit öffentlichen oder ihnen gleichgestellten) Mitteln modernisierten preisfreien Wohnraums nicht vor. Unberührt bleibt zwar eine rechtsgeschäftlich übernommene Verpflichtung des Erwerbers (oder eine mietvertragliche Verpflichtung des Veräußerers, in die er gemäß § 571 BGB eingetreten ist), den vom Mieter zu fordernden Mietzins in bestimmter Weise zu gestalten. Ein solcher Eintritt der Kl. in eine vertragliche Bindung besteht jedoch nicht, da der Modernisierungsvertrag - als etwaiger Vertrag zugunsten Dritter - bereits gegenüber dem Rechtsvorgänger der Kl. gekündigt war.

Der Mietvertrag zwischen den Parteien vom 27. Oktober 1993 enthält eine Einschränkung hinsichtlich der Mieterhöhungsmöglichkeit nach §§ 2 ff. MHG nicht. Eine solche ergibt sich insbesondere nicht aus Nr. 2 der Anlage zum Mietvertrag vom 28. Oktober 1993.

Es kann hier dahingestellt bleiben, ob solche Vereinbarungen im Mietvertrag, die unter bestimmten Voraussetzungen die Zahlungspflicht des Mieters in einem künftigen Zeitpunkt erhöhen, als Vereinbarung eines bestimmten oder jedenfalls bestimmbaren Mietzinses unter der aufschiebenden Bedingung des Eintritts eines zukünftigen Ereignisses angesehen werden können, deshalb nicht gegen § 10 MHG verstoßen und auch keine Mieterhöhung nach § 2 MHG darstellen (vgl. LG Köln, Urteil vom 11. Januar 1990 - 6 5 221/89 - WuM 1990, 219), denn jedenfalls war eine solche rechtliche Konstruktion zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietverhältnisses über die damals preisgebundene Wohnung nicht möglich.

Die Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag schließt nicht deshalb eine Mieterhöhung aus, weil sie als Staffelmietvereinbarung nach § 10 MHG zu qualifizieren wäre. Eine solche Vereinbarung wäre jedenfalls unwirksam, weil der jeweilige Erhöhungsbetrag bzw. der jeweilige Mietzins nicht betrugsmäßig ausgewiesen ist (§ 10 II 5 MHG). Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung schließt jedoch eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht (LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 1992 - 65 S 115/92 - GE 1993, 95; Urteil vom 11. Februar 1992 - 65 S 112/91 -) bzw. nur ausnahmsweise (LG Berlin, Urteil vom 20. Januar 1998 - 64 5 304/98 - GE 1998, 490; Urteil vom 29. Oktober 1991 - 64 S 87/91 - WuM 1992, 198) aus. Insoweit ist auf den mutmaßlichen Parteiwillen abzustellen, ob die Parteien im Rahmen einer Vereinbarung nach § 1 S. 3 MHG, die der unwirksamen Staffelmietvereinbarung zugrunde lag, die Miete in dem Umfang begrenzen wollten, wie er durch die unwirksame Staffelmietvereinbarung gemäß § 10 II 3 MHG begrenzt worden wäre (OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 24. März 1981 - 6 RE-Miet 1/80 - GE 1981, 965). Dabei kommt es auf die von den Kl. angeführte Eigentumsgarantie des Art. 14 GG nicht an, denn die verfassungsrechtliche Garantie des Grundeigentums räumt keinen Anspruch auf den größtmöglichen wirtschaftlichen Nutzen oder die Möglichkeit des Vermieters ein, den am Wohnungsmarkt erzielbaren Mietpreis sofort und in voller Höhe auszuschöpfen (BVerfG, Beschluß vom 19. Januar 1987 - 1 BvR 1343/86 - WuM 1987, 78). Es kann hier im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob sich der Vermieter als Verwender des Formularvertrages auch bei einer unwirksamen Klausel nach Treu und Glauben an Regelungen festhalten lassen muß, die die Rechtsstellung des Mieters verbessern (BGH, Urteil vom 8. Juli 1998 - Xll ZR 64/96 - NZM 1998, 718) oder bei Verstoß gegen § 10 MHG, wo die Staffelmietvereinbarung aIs Ganzes als nicht existent zu betrachten ist (OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 5. Juni 1981 - 4 W RE 248/81 - GE 1981, 763), wofür jedenfalls spricht, daß es sonst nicht um eine relative Unwirksamkeit eines im übrigen wirksamen Rechtsgeschäfts zum Schutz bestimmter Personen (vgl. § 135 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern nur darum ginge, daß eine Vertragsvereinbarung je nach ihren Auswirkungen im Einzelfall entweder Rechtswirkungen entfaltet oder nicht. Eine solche Form relativer Unwirksamkeit kennt das Zivilrecht jedoch nicht. Zu letzterem Ergebnis würde jedoch führen, eine unwirksame Staffelmietvereinbarung in jedem Fall (LG Bonn, Urteil vom 12. März 1992 - 6 S 453/91 - WuM 1992, 199) als Vereinbarung nach § 1 S. 3 MHG anzusehen. Diese u. a. von Emmerich/Sonnenschein (Miete, 7. Aufl. 1999, § 1 MHG Rnr. 12) vertretene Ansicht ist darüber hinaus mit dem Gesetzestext nicht ohne weiteres in Einklang zu bringen. Denn wenn jede Staffelmietvereinbarung - gleichgültig ob wirksam oder nicht - zugleich eine Vereinbarung nach § 1 S. 3 MHG darstellen sollte, hätte es der Regelung in §§ 10 II, 3 MHG über einen Mieterhöhungsausschluß nicht bedurft. Darüber hinaus kann hier der Vertragstext in Nr. 2 der Anlage zum Mietvertrag auch nicht losgelöst vom übrigen Vertragstext gesehen werden. So ist in § 4 Nr. 5 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart, daß die gesetzlich zugelassenen Mieterhöhungen als vereinbart gelten. Ferner findet sich unter § 23 des Vertragstextes die handschriftliche Ergänzung "Die Hausverwaltung ist vom Eigentümer umfassend bevollmächtigt, Mieterhöhungen ... auszusprechen". Einer solchen

gstext gesehen werden. So ist in § 4 Nr. 5 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart, daß die gesetzlich zugelassenen Mieterhöhungen als vereinbart gelten. Ferner findet sich unter § 23 des Vertragstextes die handschriftliche Ergänzung "Die Hausverwaltung ist vom Eigentümer umfassend bevollmächtigt, Mieterhöhungen ... auszusprechen". Einer solchen Feststellung hätte es nicht bedurft, wenn nach den Vorstellungen der Parteien eine - anderweitige Mieterhöhungen nach §§ 10 II, 3 MHG ausschließende - Staffelmietvereinbarung getroffen werden sollte. Die in der Anlage 1 zum Mietvertrag enthaltenen Mieterhöhungen sind vielmehr lediglich als Ankündigung der Vermieterseite zu qualifizieren, zu den in dem Vertrag näher genannten Zeitpunkten ein Mieterhöhungsverlangen stellen zu wollen (vgl. LG Köln, Urteil vom 23. Mai 1984 - 9 S 465/83 - WuM 1987, 195). Handelt es sich nur um Ankündigungen eines etwaigen Mieterhöhungsverlangens, so haben die Parteien auch nicht etwa damit eine Anrechnung öffentlicher Förderung auch für den Fall vereinbart, daß eine solche, wie hier, überhaupt nicht mehr besteht. Zum einen verweist die Anlage 1) zum Mietvertrag in ihrer Berechnung der Einstiegsmiete auf den Bewilligungsbescheid der WBK, der jedoch nach Rückführung der öffentlichen Förderung gerade keine Rolle mehr spielt, zum anderen verweist auch die Ziffer 2) dieser Vereinbarung auf einen planmäßigen Abbau der Aufwendungszuschüsse der WBK, was deutlich macht, daß deren Ansatz nur für den Fall des Bestehens der öffentlichen Förderung vereinbart war, nicht jedoch losgelöst von der öffentlich rechtlichen Förderung in jedem Fall eine Kürzung in dieser Höhe vorgenommen werden sollte, denn die Anlage gibt gerade den voraussichtlichen Abbau des Aufwendungszuschusses gestaffelt nach den Jahren der mittleren Bezugsfertigkeit an.

Steht damit eine mietvertragliche Regelung einer Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht entgegen und müssen die Vermieter im Mieterhöhungsverlangen auch keine öffentliche Förderung berücksichtigen, beschränkt sich die rechtliche Problematik des Falles darauf zu prüfen, ob die Kl. in ihrem Erhöhungsverlangen vom richtigen Ausgangsmietzins ausgehen. Die im Mieterhöhungsverlangen angeführten 284,44 DM ergeben sich aus der Anlage 1) zum Mietvertrag als Nettokaltmiete. Handelt es sich um die vereinbarte Nettokaltmiete - daß eine Nettokaltmiete vereinbart ist, ergibt sich aus § 4 des Mietvertrages, der hinsichtlich des Betriebskostenvorschusses auf die Anlage verweist, die ihrerseits einen solchen Vorschuß ausweist, wobei es auf dessen tatsächliche Einforderung bzw. Zahlung für die Mietstruktur erst einmal nicht ankommt - dann setzen die Kl. diese auch berechtigterweise aIs Ausgangsmiete für die begehrte Mieterhöhung an. Von daher gehen die Ausführungen der Bekl. und die Kritik an der Entscheidung vom 23. September 1999 - 62 S 209/99 - fehl. Bei dem Wert von 284,44 DM handelt es sich schon nach dem Wortlaut des Mietvertrags um die vereinbarte Nettokaltmiete, die im Mietvertrag als Ausgangspunkt für eine nach der Rechtsprechung der Kammer ggf. unwirksame Staffelmietvereinbarung dient. Damit findet sich im Mieterhöhungsverlangen gerade nicht die Endmiete nach Durchführung der (unwirksamen) Staffelmietvereinbarung, sondern diejenige ohne Berücksichtigung der unwirksamen Staffeln. Auf dieser Grundlage ist auch die Argumentation der Bekl., die Anlage zum Mietvertrag könne nur insgesamt nichtig sein, nicht überzeugend. Denn die Nichtigkeit einer etwaigen Staffelmietvereinbarung ließe nur die stufenmäßige Erhöhung entfallen, berührte aber den Ausgangsmietzins nicht. Dieser Ausgangsmietzins ist aber gerade in Nr. 1 der Anlage zum Mietvertrag festgeschrieben, während § 4 des Mietvertrages ausdrücklich nur die Einstiegskaltmiete angibt.

Für die Wohnung waren öffentliche Mittel der IBB (früher WBK) bewilligt worden, und nach Zwangsversteigerung verlangte der Ersteher die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG unter Bezugnahme auf den Mietspiegel. Die Mieter widersprachen und meinten, die WBK-Zuschüsse müßten als Kürzungsbeträge angegeben werden, die vertragliche Vereinbarung mit dem jährlich verringerten Aufwendungszuschuß schließe eine Mieterhöhung aus, und die Ausgangsmiete sei falsch berechnet.

Alle drei Argumente verwarf das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 13. März 2000. Daß der Erwerber von gefördertem Wohnraum in einer Mieterhöhung keine Kürzungsbeträge anzugeben hat, hatte schon das Kammergericht entschieden. Die Anlage zum Mietvertrag mit den verringerten Aufwendungszuschüssen war unwirksam und damit kein Verzicht auf das letztliche Mieterhöhungsrecht nach § 1 Satz 3 MHG. Für eine Staffelmietvereinbarung ist gemäß § 10 MHG die betragsmäßige Angabe des Erhöhungsbetrages oder der erhöhten Gesamtmiete nötig; die Angabe einer Quadratmetermiete reicht nicht aus. Entgegen einer etwa auch vom Landgericht Bonn vertretenen Auffassung kann sich der Vermieter jedoch nur ausnahmsweise auf eine solche nichtige Staffelmietvereinbarung mit geringeren Mieterhöhungsbeträgen berufen. Schließlich beanstandete das Landgericht auch nicht die Berechnung der Mieterhöhung ausgehend von der vereinbarten Nettokaltmiete, also ohne Verringerung um den WBK-Aufwendungszuschuß. Die Nichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung treffe jedenfalls nicht die Vereinbarung der Nettokaltmiete. Mit diesem Urteil und den gleichlautenden Berufungsentscheidungen vom selben Tag (62 S 277/99; 62 S 361/99) sind einige Zweifelsfragen zu Mietverträgen über geförderten Wohnraum geklärt. Die bisher üblichen Berechnungen in Mietverträgen über jährlich verringerte Aufwendungszuschüsse sind als Staffelmietvereinbarung unwirksam; sie schließen aber eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht aus. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin hatte in ihrem Urteil (GE 1998, 43) noch dahingestellt sein lassen, ob eine Mieterhöhung "außerhalb der Regelung des MHG" möglich wäre, da es sich hier aber nicht um Mieterhöhungen im eigentlichen Sinne handele (GE 1997, 617). Diese Auffassung wird von der 62. Kammer zu Recht nicht geteilt, denn Mieterhöhungen außerhalb des MHG sind im Gesetz nicht vorgesehen.