Unwirksame Staffelmietvereinbarung nach verzögertem Einzug

Ist eine Staffelmietvereinbarung deshalb unwirksam, weil nach Verzögerung des Einzugs die erste Mietstaffel nur zehn Monate Gültigkeit haben sollte, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn nach der Verzögerung des Einzugs der Vertrag teilweise geändert wurde, die Staffelmietvereinbarung jedoch unberührt blieb.

Die Staffelmietvereinbarung gemäß § 7 Nr. 2 b des Mietvertrages ist unwirksam.

Zwar ist gemäß § 10 Abs. 2 MHG die Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses grundsätzlich möglich. Jedoch muß gemäß § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG mindestens ein Jahr der Mietzins unverändert bleiben. Vorliegend änderten die Vertragsparteien, nachdem sich der Termin zur Fertigstellung der Wohnung verzögerte, den Beginn des Mietverhältnisses auf den 1. März 1997. Die Erhöhung des Mietzinses zum 1. Januar 1998 verstößt gegen § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG, denn die erste Mietzinserhöhung wäre bereits nach zehn Monaten erfolgt. Eine gegen § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG verstoßende Regelung führt dazu, daß die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam ist und der ursprünglich vereinbarte Mietzins geschuldet wird (LG Berlin MM 1990, 68).

Die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung läßt sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend korrigieren und mit § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG in Einklang bringen, daß die Vereinbarung der ersten Staffelerhöhung zum 1. März 1998 angenommen wird. Einer derartigen Auslegung steht die tatsächliche Vereinbarung der Parteien entgegen. Denn die ergänzende Vertragsvereinbarung setzt eine Regelungslücke voraus. Vorliegend trat für die Parteien nach der Verzögerung des Einzugs der Bedarf einer Änderung des Mietvertrages ein. Einvernehmlich wurde dieser daraufhin an verschiedenen Punkten geändert. Neben der Änderung des Beginns des Mietverhältnisses vom 1. Januar 1997 auf den 1. März 1997 (§ 2 des Mietvertrages) wurde auch die Laufzeit des Mietvertrages um ein Jahr verkürzt (§ 2 des Mietvertrages) und dementsprechend in § 7 Nr. 2 b des Mietvertrages die letzte Staffel, die zum 1. Januar 2003 in Kraft treten sollte, gestrichen. Hierdurch haben die Parteien zum Ausdruck gebracht, daß ihnen bewußt war, daß die Änderungen am Mietvertrag auch Auswirkungen auf die Staffelmietvereinbarung haben. Da sie jedoch in Kenntnis dieser möglichen Auswirkungen am Beginn der jeweiligen Staffelerhöhungen keine Änderung vornahmen, muß davon ausgegangen werden, daß insofern eine abweichende Vereinbarung nicht getroffen wurde und es bei der Unwirksamkeit der getroffenen Vereinbarung verbleibt.

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete muß die Miethöhe ein Jahr lang unverändert bleiben. Schwierigkeiten können sich dann ergeben, wenn der Vertragsbeginn sich verzögert, etwa weil der Neubau noch nicht fertig ist.

Die Parteien hatten eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Staffelmietvereinbarung getroffen. Nachdem sich der Einzug verzögerte, änderten sie den Mietvertrag teilweise ab; insbesondere wurde der Vertragsbeginn um zwei Monate verschoben. Die Staffelmietvereinbarung wurde dagegen nicht geändert, so daß die erste Mieterhöhung nach zehn Monaten eintreten sollte.

Mit Urteil vom 20. April 2001 stellte das Landgericht Berlin fest, daß die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam sei, da die Mindestfrist des § 10 MHG von einem Jahr nicht eingehalten wurde. Auch eine ergänzende Vertragsauslegung kam nicht in Betracht, weil die Parteien einzelne Punkte des Mietvertrages wegen der Verzögerung des Einzugs geändert hatten, nicht aber die Staffelmietregelung.

Auch nach § 557 a BGB muß die Miete ein Jahr lang unverändert bleiben. Die bisherige Höchstdauer einer Staffelmietvereinbarung von zehn Jahren ist jedoch ersatzlos weggefallen.