Unwirksame Staffelmietvereinbarung aus der Zeit vor Mietrechtsreform

Unwirksame Staffelmietvereinbarung aus der Zeit vor Mietrechtsreform; Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen unwirksamer Staffelmiete; Rückforderung

Haben die Mietvertragsparteien noch unter Geltung des § 10 Abs. 2 MHG eine (unwirksame) Staffelmietvereinbarung mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren vereinbart, und hat der Mieter lange Zeit die Miete aufgrund dieser Staffelmietvereinbarung gezahlt, kann er die für den bereits vergangenen Zeitraum jeweils eingetretenen Mieterhöhungen nicht zurückverlangen, wenn er jetzt (erst) die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung rügt (Fortführung von LG Berlin, GE 2006, 453).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind aufgrund eines mit der Bekl. am 26.1.1998 geschlossenen schriftlichen Mietvertrages Mieter einer Wohnung. Es handelt sich insoweit um preisfreien Wohnraum. In § 4 Nr. 1 a des Mietvertrages war die Zahlung einer monatlichen Nettokaltmiete von 651,60 DM vereinbart zuzüglich eines Heiz- und Betriebskostenvorschusses. Nach § 4 der Anlage 1 zum Mietvertrag sollte sich die Nettokaltmiete alle 15 Monate um 36,20 DM erhöhen, wobei hier die im Zeitraum 1. August 1999 bis zum 1.11.2020 eintretenden Mieterhöhungen im Einzelnen betragsweise aufgeführt waren. Die Kl. zahlten jeweils den in der Staffelmietvereinbarung aufgeführten Mietzins. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 1.12.2006 beriefen sich die Kl. darauf, dass die Staffelmietvereinbarung unwirksam sei und forderten die Bekl. zur Rückzahlung eines Mietzinsbetrages [...] auf.

II. Berufung und Anschlussberufung sind gemäß §§ 511 ff., 524 ZPO zulässig.

Die Berufung der Bekl. ist auch in der Sache erfolgreich. Die auf Rückzahlung anteiliger Mieten gerichtete Klage ist insgesamt abzuweisen, denn die Kl. können sich auf einen Rückzahlungsanspruch nicht berufen.

Dabei kann es dahinstehen, ob die Staffelmietvereinbarung in der Anlage 2 zum Mietvertrag insgesamt unwirksam ist, weil sie gegen die Regelung in § 10 Abs. 2 S. 2 MHG, als dem zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses einschlägigem Gesetz, verstieß und das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion eine beschränkte Wirksamkeit für den Zeitraum von zehn Jahren ausschließt.

Zwar lässt auch die Rechtsprechung des BGH zu der Frage des formularvertraglichen (NJW 2005, 1573 ff. GE 2005, 606 f.) und individualvertraglich vereinbarten (NJW 2005, 2696 = GE 2006, 1032 f.) Kündigungsausschlusses erkennen, dass bei Formularklauseln strikt unter Berücksichtigung dieses Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zu entscheiden sein dürfte. Aber selbst wenn man mit den Kl. davon ausginge, so könnten die Kl. die hier streitgegenständlichen erfolgten Mehrzahlungen aufgrund der dann insgesamt als unwirksam anzusehenden Staffelmietvereinbarung nicht von der Bekl. zurückverlangen.

Die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarurig führte nämlich nach Auffassung der Kammer nicht dazu, dass die Kl. nach der hier gegebenen langjährigen Abwicklung des Mietverhältnisses auf der Basis dieser Staffelmietvereinbarung, nämlich seit Beginn des Mietverhältnisses per Mai 1998 bis Dezember 2006, als die Kl. die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung erstmals rügten, die für den bereits vergangenen Zeitraum auf der Basis der Staffelvereinbarung jeweils eingetretenen Mieterhöhungen zurückverlangen könnten.

Zwar führt nach den allgemeinen gesetzlichen Regelungen die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung dazu, dass aus ihr keine Rechte hergeleitet werden können. Damit wäre auch eine Rückforderung gemäß § 812 BGB möglich, da die erhöhten Mieten ohne Rechtsgrund geleistet wurden. Die Kammer hat diese Folge bereits in einer früheren Entscheidung in einem vergleichbaren Fall als nicht billig angesehen (65 S 355/04, GE 2006, 453, siehe auch Urteilssammlung von Kinne/Schach/Bieber, Miete und Mietprozessrecht, 5. Aufl.). Sie hat in dieser Entscheidung dazu Folgendes ausgeführt:

Vielfach wird diese Folge jedoch insoweit als unbillig angesehen, als es um die Folgen für die Vergangenheit geht. Insoweit wird entweder darauf verwiesen, dass in der Zahlung ein Einverständnis mit der jeweiligen Staffel gesehen wird [...]. Oder die Rückforderung wird als treuwidrig angesehen [...]. Tatsächlich wird eine Rückforderung des gezahlten Mietzinses objektiv betrachtet der rechtlichen Situation nicht gerecht. Eine Rückabwicklung hätte nämlich nicht nur zur Folge, dass der Vermieter die überzahlten Mietzinsbestandteile zurückzuzahlen hätte, sondern auch, dass der gegenwärtige Mietzins geringer wäre, als dies die Parteien vorgesehen hätten. Wenn man auch davon ausgehen könnte, dass dies eben der Umstand ist, der sich als Resultat einer unwirksamen Vereinbarung ergibt, so berücksichtigt dies nicht hinreichend, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete nicht nur den Mieter verpflichtet, eine höhere Miete zu zahlen, sondern auch den Vermieter verpflichtet, nicht anderweitig nach § 558 BGB die Miete zu erhöhen. Daraus folgt aber auch, dass - hätten beide Vertragsparteien die Unwirksamkeit frühzeitig erkannt - der Vermieter gegebenenfalls die Miete nach § 558 BGB erhöht hätte und gegebenenfalls der Mieter dem auch zugestimmt hätte. Letztlich führt deshalb allein die Rückabwicklung nur hinsichtlich des Teils der Staffelmietvereinbarung, die den Mieter zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses, nur zu einer unvollkommenen Rückabwicklung.

Letztlich lässt sich insoweit eine vollständige Rückabwicklung nicht herleiten. Eine derartige Sichtweise ist dem Recht auch nicht grundsätzlich fremd. Im Gegenteil besteht weitgehend Einigkeit, dass eine reine Rückabwicklung unwirksamer Vereinbarungen bei Dauerschuldverhältnissen nicht interessengerecht ist. Für Dienst- und Arbeitsverträge ist dies bereits anerkannt, indem von faktischen Arbeitsverhältnissen ausgegangen wird (BGH NJW 2000, 2983; BAG NJW 1962, 555; BAG 5, 58) und das Dienst- bzw. Arbeitsverhältnis für die Dauer seiner Durchführung als unwirksam (gemeint war: wirksam) angesehen wird und nur für die Zukunft jederzeit ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden kann. Auch im Rahmen der Gesellschaftsverträge besteht Einigkeit darin, dass diese als grundsätzlich als wirksam zu betrachten sind, auch wenn eine Nichtigkeit bei Vertragsabschluss vorgelegen hat.

Sinn und Zweck der Vorschrift des § 10 Abs. 2 MHG oder § 557 a BGB erfordern es auch nicht, dass insoweit die Interessen des Vermieters unberücksichtigt zu bleiben hätten. Kern der Vorschrift ist, dass der Mieter bereits beim Vertragsabschluss erkennen kann, wann er welche Miete schuldet, dass er eine Mieterhöhung nur jährlich erhalten kann und dass ihm eine Möglichkeit gegeben wird, sich nach einer bestimmten Frist vom Mietvertrag zu lösen. [...] Soweit er die vertraglichen Regelungen erfüllt, bedarf es keines weiteren Schutzes, weil sich durch die Umsetzung automatisch eine Folge ergibt. Der Mieter muss einen erhöhten Mietzins zahlen, so dass er selbst merkt, welche nachteiligen Folgen die Regelung gegebenenfalls hat. Nimmt er sie hin, so besteht auch keine Veranlassung, ihn vor seiner Verhaltensweise zu schützen. Zudem kann die Regelung für ihn [...] auch günstig sein. Ist nämlich der ortsübliche Mietzins höher als der Staffelzins, so wäre es [...] widersinnig, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen. Stellt er die Regelung in Frage, so haben sich beide Seiten auf die neue Situation einzustellen und die entsprechenden Schlussfolgerungen daraus zu ziehen.

An dieser Rechtsauffassung hält die Kammer auch für den hier gegebenen Fall fest, weil das Mietverhältnis bereits seit dem 1. Mai 1998 bestand und die Parteien bis zur erstmaligen Monierung der Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung mit Schreiben vom 1. Dezember 2006 bereits anstandslos sechs der mit einem jeweiligen Abstand von 15 Monaten vereinbarten Staffeln abgewickelt hatten.

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen, weil die Rechtsfrage, ob die Grundsätze aus der Arbeitsrechtsprechung im hiesigen Verfahren entsprechend anwendbar sind, von grundsätzlicher Bedeutung ist.

Ein Rückforderungsanspruch des Mieters von Erhöhungsbeträgen aufgrund einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung kann nach Treu und Glauben daran scheitern, dass der Mieter jahrelang gezahlt, aber die Unwirksamkeit nicht gerügt hat.

Die abgeschlossene Staffelmietvereinbarung war aufgrund der zeitlichen Beschränkung nach § 10 Abs. 2 MHG unwirksam, weil die gesetzliche Beschränkung auf zehn Jahre nicht beachtet worden war. Der Mieter zahlte jedoch über acht Jahre lang die sich aus der Staffelmietvereinbarung ergebende Mieterhöhung. Erst dann rügte er die Unwirksamkeit und verlangte die gezahlten Erhöhungsbeträge zurück. Das Amtsgericht Neukölln (Urteil vom 3. Mai 2007 - 7 C 54/07 -) sprach diese Beträge im nicht verjährten Umfang zu. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Die ZK 65 des Landgerichts bezog sich auf ihre frühere Entscheidung vom März 2005 (GE 2006, 453) und wies die Klage in Anwendung des § 242 B ab. Die Staffelmietvereinbarung sei zwar unwirksam gewesen, was grundsätzliche eine Rückforderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung zur Folge gehabt hätte. Das habe der Mieter aber schon zum Zeitpunkt des Abschlusses der Staffelmietvereinbarung erkennen können. Wenn er das längere Zeit nicht moniere, könne er sich dann nicht auf diesen unwirksamen Unwirksamkeitstatbestand berufen. Sinn und Zweck der §§ 10 Abs. 2 MHG oder 557 a BGB (i. d. F. des Mietrechtsreformgesetzes) erforderten es nicht, dass insoweit die Interessen des Vermieters unberücksichtigt zu bleiben hätten.

§ 557 a BGB sieht jetzt nicht mehr die Beschränkung bei einer Laufzeit von zehn Jahren vor. Dennoch kann sich das Problem auch bei anderweitigen Verstößen gegen gesetzliche Vorgaben für die Staffelmiete ergeben. Hierzu ist das LG Berlin unterschiedlicher Auffassung. Die ZK 63 (GE 2004, 625) und die ZK 62 (GE 2003, 325) haben sich für eine Gesamtunwirksamkeit mit Folge vollständiger Rückzahlungspflicht ausgesprochen. Die ZK 67 (GE 1991, 781) hat die Rückzahlungspflicht erst ab dem zehnten Jahr im Hinblick auf die damalige Regelung des § 109 abs. MHG für möglich gehalten. Die ZK 65 hat die Revision zugelassen. Ob der Mieter diesen Weg beschreiten wird, ist hier nicht bekannt.