unwirksame Staffelmietvereinbarung

unwirksame Staffelmietvereinbarung; Ablauf der Wohnungsbindung; preisgebundener Wohnraum

Die Vereinbarung einer Staffelmiete im Mietvertrag über eine preisgebundene Neubauwohnung ist unwirksam, sofern die Staffelmieterhöhung den Zeitraum nach Ablauf der Wohnungsbindung betrifft.

Die klagenden Vermieter verlangen von den Bekl. rückständigen Mietzins in Höhe von 10.597,81 DM aufgrund einer Staffelmietvereinbarung.

Die Parteien schlossen am 15.2.1990 mit Wirkung zum 1.4.1990 einen Mietvertrag über eine durch öffentliche Mittel geförderte Wohnung. Die Preisbindung nach dem WoBindG entfiel mit Ablauf des 31.12.1992.

Die Parteien hatten bereits bei Vertragsschluß Anfang 1990 mit Wirkung zum 1.1.1993 in § 5 a des Mietvertrages einen Staffelmietzins vereinbart. Seit einer einvernehmlichen Mietzinserhöhung auf 537,59 DM ab 1.9.1992 zahlten die Bekl. gleichbleibend diesen Betrag. Die Bekl. halten die Staffelmietzinsvereinbarung für unwirksam.

Die Berufung ist begründet. Die Kl. haben gegenüber den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses. Die in § 5 a des Mietvertrages getroffene Staffelmietvereinbarung ist nicht wirksam zustande gekommen.

Bei Abschluß des Mietvertrages unterlag die von den Bekl. angemietete Wohnung der Preisbindung nach dem WoBindG. Für diesen Wohnraum darf der Vermieter gemäß §§ 8, 10 WoBindG nur die Kostenmiete nach Maßgabe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den dafür vorgesehenen Kostensätzen verlangen. Staffelmieten sind für den preisgebundenen Wohnraum allenfalls insoweit zulässig, wie die höchste Staffel die bei Vertragsschluß maßgebliche Kostenmiete nicht übersteigt (OLG Hamm, RE v. 29.1.1993, WM 1993, 108).

Die Wirksamkeit der Staffelmietzinsvereinbarung folgt auch nicht aus der Tatsache, daß diese erst für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung vereinbart worden ist. Dieses ergibt sich nach Auffassung der Kammer insbesondere nicht aus § 10 Abs. 2 MHG. Nach dem gesetzgeberischen Zweck, der Systematik und dem Wortlaut dieser Vorschrift gestattet es diese nicht, schon während der nach dem WoBindG geltenden Preisbindung für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung Staffelmieten zu vereinbaren.

Mit der 1982 durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen geschaffenen Neuregelung des § 10 Abs. 2 MHG, durch die der Gesetzgeber für den Bereich des freifinanzierten Wohnraums die Möglichkeit zur Vereinbarung von Staffelmieten eröffnete, wollte dieser die Rahmenbedingungen des freifinanzierten Mietwohnungsbaus verbessern und durch die Berechenbarkeit der Wirtschaftlichkeit vor allem für gewerbsmäßige Investoren Anreize schaffen, die Investitionsentscheidungen im Neubau erleichtern sollten (Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, § 10 Rn. 55). Dieser gesetzgeberische Zweck bezieht sich allein auf die Förderung des freifinanzierten Wohnungsbaus; er ist nicht ausweitbar auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau, der im Rahmen des Wohnungsbaugesetzes über eigene Förderungsmaßnahmen und Investitionsanreize verfügt.

Die Unzulässigkeit der "Vorauswirkung" einer Staffelmietvereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 MHG für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung ergibt sich auch aus der Systematik des § 10 MHG (Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, § 10 Rn. 55). Die Vorschrift des § 10 Abs. 2 MHG wurde als Ausnahmeregelung zu § 10 Abs. 1 MHG, der für den Bereich des preisfreien Wohnraums die Vertragsfreiheit beschränkt und von §§ 1 bis 9 zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen für unwirksam erklärt, geschaffen (Barthelmess, Die Neuregelung des Miethöhegesetzes, WM 1983, 63, 68). Aus § 10 Abs. 3 MHG, der die Unanwendbarkeit der Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum regelt, ergibt sich mithin nicht im Umkehrschluß die Anwendbarkeit von § 10 Abs. 2 MHG für derartige Mietverhältnisse, sondern allein der bereits genannte Grundsatz, daß die Vorschriften des MHG, so auch die 1982 eingefügte Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 2 MHG, für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums unanwendbar sind. Dieses festzustellen bedurfte keiner ausdrücklichen redaktionellen Klarstellung in § 10 Abs. 3 MHG. Diese Auffassung wird bestätigt durch das 4. MietÄndG. Durch die Neuregelung des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG wurde die Anwendung des MHG auf preisgebundene Wohnungen ausdrücklich auf § 2 Abs. 1 a S. 2 MHG - nämlich die Mitteilungspflicht des Mieters einer fehlbelegten Wohnung - beschränkt (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., A 354; Scholl, Nochmals: Zur Unzulässigkeit eines vor Ablauf der Preisbindung gestellten Mieterhöhungsverlangens, WM 1996, 17).

Gegen die "Vorauswirkung" des § 10 Abs. 2 MHG spricht nicht zuletzt auch der Wortlaut der Regelung des § 10 Abs. 3 MHG. Danach sind die Vorschriften des MHG für "Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum" und nicht etwa nur für die Dauer der Preisbindung (so etwa das OLG Hamm in seinem RE v. 9.10.1980, NJW 1981, 234, 235, zur Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG schon vor Ablauf der Preisbindung aufgrund nach Auffassung der Kammer unzutreffender teleologischer Auslegung) nicht anzuwenden.

Endet die Preisbindung, die aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Mittel bestanden hat, so hat der Vermieter die Möglichkeit, unter Beachtung der Kappungsgrenze vom Mieter die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 MHG zu verlangen. Allein dieses Vorgehen ist sachgerecht. Denn nur so ist gewährleistet, daß der Vermieter nicht eine höhere als die zuvor bezahlte, aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelte Kostenmiete verlangen kann, ohne das Verfahren des MHG einhalten zu müssen (OLG Stuttgart, Beschl. v. 7.9.1989, WM 1989, 552, 553; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, C 536), das heißt, nur so wird verhindert, daß der Vermieter eine günstigere Rechtsstellung erhält, als er sie nach dem MHG bei Wegfall der Preisbindung hätte, so etwa hinsichtlich der Kappungsgrenze (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 534).

Dieses entspricht dem gesetzgeberischen Zweck, dem Vermieter einen angemessenen, marktorientierten Ertrag zu garantieren, zugleich aber den Mieter vor überhöhten Mietzinsforderungen des Vermieters zu schützen (OLG Hamm, RE v. 9.10.1980, NJW 1981, 234 = WM 1980, 262).

Die damit verbundene Schlechterstellung des Vermieters preisgebundenen Wohnraums gegenüber dem Vermieter freifinanzierten Wohnraums rechtfertigt sich daraus, daß diese ihr Eigentum nicht im gleichen Maße "eigenerworben" haben. Durch die Inanspruchnahme öffentlicher Darlehen haben sie sich in eine besondere soziale Bindung begeben, die es gerechtfertigt erscheinen läßt, daß sie auch nach Wegfall der Preisbindung nur im beschränkteren Maße den Markt ausschöpfen können, so das BVerfG in seiner Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit der mietrechtlichen Kappungsgrenze (BVerfG NJW 1986, 1669, 1671). Auch hat das BVerfG wiederholt entschieden, daß die Möglichkeit, ohne jede Verzögerung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, nicht durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützt ist (BVerfG WM 1991, 575).

Der von den Kl. geltend gemachte Nachzahlungsanspruch ist darüber hinaus auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der Verwirkung unbegründet. ...