Unwirksame Staffelmietvereinbarung

Unwirksame Staffelmietvereinbarung; Billigung durch wiederholte vorbehaltlose Zahlung

Mietzahlungen aufgrund unwirksamer Staffelmietvereinbarung können dann nicht zurückgefordert werden, wenn die (unwirksame) Mietzinsvereinbarung durch vorbehaltlose Zahlung der vereinbarten Erhöhungsbeträge jeweils bestätigt worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Staffelvereinbarung in § 7 des Mietvertrages der Parteien, die lediglich eine prozentuale Steigerung vorsieht und weder die Erhöhungsbeträge noch die jeweils zu zahlenden Mieten betragsmäßig ausweist, verstößt zwar gegen § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG und ist gemäß § 134 nichtig. Gleichwohl sind die Zahlungen der Kl. nicht ohne Rechtsgrund erfolgt.

Der Bekl. macht zu Recht geltend, daß die Kl. die Mietzinsvereinbarung durch vorbehaltlose Zahlung der (unwirksam) vereinbarten Erhöhungsbeträge jeweils bestätigt haben (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 10 MHG Rn. 33a ff.).

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt es für den hier streitgegenständlichen Rückzahlungsanspruch allein darauf an, daß die Mietzinsvereinbarung für den jeweiligen Monat konkludent durch die vorbehaltlose Zahlung bestätigt worden ist. Aus der zwar formunwirksamen Vereinbarung kommt jedoch der zugrunde liegende Wille der Parteien eindeutig zum Ausdruck, nämlich jährlich ab April 1996 die Miete um jeweils 5 % zu erhöhen. Hieran haben sich die Kl. gehalten und ihre Zahlungen dementsprechend über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses ohne jeden Vorbehalt entsprechend erhöht. Damit haben sie konkludent zum Ausdruck gebracht, daß diese Mietzahlungen weiterhin ihrem bei Abschluß des Vertrags geäußerten Willen entsprachen. Einer Annahme dieser Erklärung durch den Bekl. bedurfte es hierzu gemäß § 151 BGB nach der Verkehrssitte nicht, weil dies für ihn nur vorteilhaft war (Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 151 BGB, Rn. 4). Es kann dahinstehen, ob sich die Bekl. bei jeder Zahlung bewußt waren, eine rechtsgeschäftliche Erklärung abzugeben.

Trotz fehlenden Erklärungsbewußtseins (Rechtsbindungswillens, Geschäftswillens) liegt eine Willenserklärung vor, wenn der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, daß seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefaßt werden durfte, und der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGHZ 91, 324). Diese Grundsätze gelten auch für schlüssiges Verhalten ohne Erklärungsbewußtsein. Es wird als Willenserklärung wirksam, wenn der sich Äußernde fahrlässig nicht erkannt hat, daß sein Verhalten als Willenserklärung aufgefaßt werden konnte und der Empfänger es tatsächlich auch so verstanden hat (BGH NJW 1990, 454 [456]). Auch für einen rechtlichen Laien ist es erkennbar, daß aus der Sicht des Vermieters als Zahlungsempfänger die vorbehaltlosen Zahlungen während des gesamten Mietverhältnisses als Bestätigung der vertraglichen Vereinbarungen aufgefaßt werden können, der dementsprechend auch keine anderweitigen Mieterhöhungen etwa nach § 2 MHG verfolgt hat.

Zahlt der Mieter wiederholt vorbehaltlos den Erhöhungsbetrag aus einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung, kann er nicht anschließend die Erhöhungsbeträge zurückfordern.

Eine Staffelmietvereinbarung war unwirksam, da jeweils nur eine prozentuale Steigerung vorgesehen war, weder die Erhöhungsbeträge noch die jeweils zu zahlenden Mieten betragsmäßig ausgewiesen waren. Der Mieter zahlte immer den Erhöhungsbetrag. Nach Mietende wollte er Rückzahlung.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin wies die Klage ab. Denn der Mieter habe die Mietzinsvereinbarung durch vorbehaltlose Zahlung der (unwirksam) vereinbarten Erhöhungsbeträge jeweils bestätigt. Das schlüssige Verhalten des Mieters werde als Willenserklärung wirksam, da er fahrlässig nicht erkannt habe, daß sein Verhalten als Willenserklärung aufgefaßt werden konnte und der Vermieter es auch so verstanden hatte.

Die Beurteilung der Frage, ob ein Verhalten als rechtswirksame Erklärung gedeutet werden kann, ist nur im jeweiligen Einzelfall zu beantworten und stellt einen gewissen "Eiertanz" dar. Denn es muß sich um ein beredtes Verhalten handeln, das so gedeutet werden kann, als habe der Handelnde auch tatsächlich gesprochen bzw. geschrieben. Sogar schlüssiges Verhalten ohne Erklärungsbewußtsein kann als wirksame Willenserklärung gewertet werden, wenn der Handelnde hätte erkennen können, daß sein Verhalten als Willenserklärung aufgefaßt werden konnte und der Empfänger es tatsächlich auch so verstanden hat. Die entsprechende Entscheidung des BGH (NJW 1990, 454, 456) hat die ZK 63 wieder in das Gedächtnis zurückgeholt.

Dennoch kann die Entscheidung nicht auf alle Fälle vorbehaltloser Zahlung von Mietbeträgen ausgedehnt werden. Bei einem Verstoß gegen § 5 WiStG z. B. ist grundsätzlich keine Bestätigung einer unwirksamen Mietvereinbarung anzunehmen. Denn das würde bedeuten, in das Zahlungsverhalten hineinzuinterpretieren, als habe der Mieter von der überhöhten Miete nach entsprechenden Recherchen zur ortsüblichen Vergleichsmiete gewußt, aber dennoch die erhöhte Miete gezahlt.