Unwirksame Staffelmiete kein Erhöhungsausschluß

1. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung gem. § 2 MHG aus.

2. Der Mieter kann auch teilweise einer Mieterhöhung gem. § 2 MHG zustimmen. In diesem Fall kann der Vermieter sein Zustimmungsverlangen auf den verbleibenden Rest der begehrten Mieterhöhung beschränken.

3. Hat der Mieter die aufgrund der unwirksamen Staffelmietvereinbarung sich erhöhende Miete gezahlt, so kann diese Miete Ausgangsmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG sein.

II. Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung der Bekl. nach § 2 Abs. 1 MHG zu.

Dem Mieterhöhungsverlangen steht nicht entgegen, daß die Parteien unter § 20 Nr. 3 des Mietvertrages eine unzulässige und damit unwirksame Staffelmiete vereinbart haben. Weder wird ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG durch die unwirksame Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 10 Abs. 1 MHG ausgeschlossen, noch wird dadurch die Mietzinssteigerung durch die einst beabsichtigte Staffel nach oben begrenzt (vgl. LG Berlin GE 93, 95; 96, 471). Soweit sich die Bekl. in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung LG Berlin WM 92, 198 beruft und die Ansicht vertritt, eine Mieterhöhung sei durch § 1 Abs. 3 MHG ausgeschlossen und eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG nach mehrjähriger Durchführung der Staffelmiete treuwidrig i.S.d. § 242 BGB, greifen diese Erwägungen im vorliegenden Fall nicht durch.

Die Entscheidung LG Berlin WM 92, 198 f. stellt vielmehr klar, daß im Regelfall in einer formell unwirksamen Staffelmietvereinbarung nicht gleichzeitig eine Beschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten gemäß § 2 MHG enthalten ist (a.a.O., S. 199). Nur bei Vorliegen besonderer Umstände wie z. B. einer sehr kurzen Dauer des Mietverhältnisses kann dies ausnahmsweise der Fall sein. Für solche besonderen Umstände hat die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Bekl. nichts dargetan. Allein der Umstand, sie habe auf die Staffelmiete vertraut, reicht hierfür nicht aus, da das dem Regelfall entsprechen dürfte.

Soweit sich die Bekl. auf die Entscheidung LG Bonn WM 92, 199 beruft, ist auch dies nicht erfolgreich. Das LG Bonn hat seine Entscheidung auf die Erwägung gestützt, eine Mieterhöhung sei wegen § 1 Abs. 3 MHG ausgeschlossen, da in der Vereinbarung einer Staffelmiete der vertraglich vereinbarte Ausschluß einer Mieterhöhung liege. Dies sei jedoch vorliegend nicht zutreffend. Denn in der Regel vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Staffelmiete, um keine Erhöhungen der Miete nach § 2 MHG vornehmen zu müssen. Die Parteien einigen sich vertraglich auf eine Miete und deren Erhöhung für einen bestimmten Zeitraum, die an die Stelle der ortsüblichen Vergleichsmiete treten soll. Die absolute Begrenzung des Mietanstieges liegt darin nicht. Im übrigen würde, folgt man der Ansicht des LG Bonn, die Staffelvereinbarung teilweise unwirksam sein (soweit der Vermieter eine Erhöhung begehrt) und teilweise wirksam sein (soweit der Mieter den Anstieg der Miete durch die Staffel begrenzen will). Eine solche relative Unwirksamkeit kann nicht anerkannt werden (vgl. OLG Koblenz, Rechtsentscheid, RiM I, 282, 285).

3. Es ist auch unschädlich, daß der Kl. mit seiner Klage nur ein teilweises Zustimmungsverlangen geltend macht. Die Bekl. hat ab dem 1.8.1996 unstreitig eine erhöhte Miete von 15,99 DM (481,89 DM ./. 465,90 DM) gezahlt. In dieser Höhe braucht der Kl. nicht mehr auf Zustimmung zu klagen, da die Bekl. insoweit der Mieterhöhung zugestimmt hat. Eine teilweise Zustimmung ist möglich (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 2 MHG Rn. 108). Die Bekl. hat ihre Zustimmung durch Zahlung erteilt. Zwar hat sie die erhöhte Miete bereits ab 1.8.1996 gezahlt, obwohl der Kl. die Mieterhöhung erst zum 1.10.1996 verlangt hat. Jedenfalls ist in der vorbehaltlosen Zahlung die Zustimmung zu sehen. Insoweit kommt es nur auf den objektiven Erklärungswert an (vgl. Beuermann, a.a.O., § 10 MHG Rn. 17 f.).

Es ist ferner unschädlich, daß der Kl. mit seiner Klage nur noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 72,71 DM auf 554,60 DM monatlich begehrt, obwohl er mit dem Erhöhungsschreiben vom 30.7.1996 noch eine Erhöhung um 101,12 DM auf 567,02 DM verlangte. Der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen ermäßigen, ohne daß dadurch das Erhöhungsverlangen unwirksam wird (vgl. Beuermann, a.a.O., § 2 MHG Rn. 110).

Die neue Bruttokaltmiete liegt auch innerhalb der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG von 30 %. Die Kappungsgrenze von 20 % ist hier nicht maßgeblich, da die neue Miete unter 9,60 DM/qm liegt (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 MHG). Die Bruttokaltmiete betrug am 1.10.1993 436,17 DM, 30 % hiervon sind 130,85 DM, die Summe beider Beträge beläuft sich auf 567,02 DM. Das Erhöhungsverlangen des Kl. liegt unter diesem Betrag und damit innerhalb der Kappungsgrenze.

Auch wenn die Staffelmietvereinbarung unwirksam war, konnte der Kl. im Rahmen der Ermittlung der Kappungsgrenze die Bruttokaltmiete zum 1.10.1993 inklusive der bis dahin erfolgten Erhöhungen nach der unwirksamen Mietstaffel zugrunde legen. Auf diesen Mietzins haben sich die Parteien durch die vorbehaltlose Zahlung geeinigt, so daß jedenfalls eine Mietzinsvereinbarung i. S. d. § 10 Abs. 1 MHG zustande kam. Daß die am 1.10.1993 geltende Bruttokaltmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Es kommt immer wieder vor, daß nach Abschluß einer Staffelmietvereinbarung der Vermieter später entdeckt, daß diese eigentlich ungünstig war und er nach allgemeinen Vorschriften zu einer weitergehenden Mieterhöhung berechtigt gewesen wäre.

In dem vom Landgericht Berlin am 20. Januar 1998 entschiedenen Fall kam hinzu, daß die Staffelmietvereinbarung unwirksam war, auch wenn die Parteien dies zunächst nicht erkannt hatten. Die Frage war nun, ob sich der Mieter darauf berufen durfte. Das Landgericht Berlin lehnt mit der noch herrschenden Meinung eine solche relative Unwirksamkeit ab und folgte einer entgegenstehenden Entscheidung des Landgerichts Bonn nicht. Gänzlich überzeugend ist diese Rechtsprechung allerdings nicht, denn es ist schwer nachzuvollziehen, warum die nichtige Vereinbarung einer Preisgleitklausel ein Mieterhöhungsrecht des Vermieters begründen soll (LG Berlin GE 1993, 95), während im umgekehrten Fall der Mieter sich nicht auf einen Erhöhungsausschluß berufen darf.