Unwirksame Schönheitsreparaturverpflichtung

Unwirksame Schönheitsreparaturverpflichtung; zu kurzer Fristenplan

Eine mietvertragliche Regelung, wonach sämtliche Räume alle drei Jahre vom Mieter zu renovieren sind, verstößt gegen § 9 AGBG mit der Folge, daß die gesamte vertragliche Regelung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

Die von den Parteien in § 3 Nr. 3 des Mietvertrags getroffene Regelung ist unwirksam, denn sie verstößt gegen § 9 AGBG. Zwar ist die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen grundsätzlich zulässig, die o. g. Regelung der Parteien benachteiligt die Bekl. jedoch unangemessen hinsichtlich des zeitlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen, indem die vorgegebenen Fristen die üblichen Fristen nicht unerheblich verkürzen.

Der Berufung ist zuzugeben, daß es unter Berücksichtigung des erstinstanzlichen Sachstands durchaus Bedenken begegnet, bei dem maschinenschriftlichen Zusatz zu der o. g. Klausel ohne weiteres von einer allgemeinen Geschäftsbedingung auszugehen. Unter Heranziehung des weiteren Vorbringens in der Berufungsinstanz bestehen indes in dieser Hinsicht keinerlei Zweifel. Die Bekl. hat nunmehr vier zeitnahe Mietverträge über andere Wohnungen im Haus vorgelegt, die alle hinsichtlich der Schönheitsreparaturen den gleichlautenden maschinenschriftlichen Zusatz enthalten, wonach die Wohnung turnusmäßig alle 3 - 5 Jahre einschließlich des Anstrichs von Türen und Fenstern zu renovieren ist.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist die vorliegende Klausel dahin auszulegen, daß sämtliche Schönheitsreparaturen alle drei Jahre fällig werden. Es kann dahinstehen, ob der Wortlaut der Klausel unter Heranziehung der Fristen des Mustermietvertrages die Auslegung der Kl. zuläßt, daß die Schönheitsreparaturen in Bad und Küche alle drei Jahre und im übrigen alle fünf Jahre fällig werden. Denn im Zweifel ist bei der Auslegung eines nicht eindeutigen Wortlauts von der für den Verbraucher (Mieter) ungünstigsten Möglichkeit auszugehen, § 5 AGBG.

Der übliche und angemessene Umfang von Schönheitsreparaturen ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus § 536 BGB. Wenn man aber den Sinn und Zweck der Durchführung von Schönheitsreparaturen zur Auslegung heranzieht, der darin besteht, die durch ein normales Abwohnen entstandenen Spuren zu beseitigen, wird bereits deutlich, daß eine Neudekoration innerhalb der vom Kl. verwendeten Fristen nicht der Beseitigung von normalen Gebrauchsspuren dienen würde. Dieses Ergebnis verdeutlicht sich, wenn man zur Auslegung der Vorschrift und Bestimmung der üblichen Zeitabstände auf § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV und auf die Regelungen in § 7 des Mustermietvertrages 1976 zurückgreift. Danach ergeben sich Renovierungsfristen von fünf bis sechs Jahren für Wohnräume und von drei Jahren für Küche und Bad. Hieran gemessen stellt die Verpflichtung, sämtliche Räume alle drei Jahre renovieren zu müssen, wie es die vorliegende Formularklauseln vorsieht, eine unangemessene Benachteiligung dar (LG Hamburg WuM 1992, 476 m. w. N.; LG Köln WM 1989, 506).

Aus der Unwirksamkeit der Fristenregelung folgt nicht, daß die Abwälzung der Schönheitsreparaturen im übrigen wirksam bleibt mit der Folge, daß der Mieter in üblichen Zeitabständen Schönheitsreparaturen schuldet. Beide Teile haben keine unterschiedlichen Regelungsinhalte, sondern stellen eine Einheit dar, wodurch die dem Vermieter obliegende Verpflichtung auf den Mieter abgewälzt werden sollte. Dabei sind die üblichen Zeitabstände nur näher konkretisiert, so daß sie Bestandteil der grundsätzlichen Abwälzung sind. Eine andere Betrachtungsweise würde auf eine nicht zulässige geltungserhaltende Reduktion hinauslaufen (LG Berlin GE 1998, 1149; LG Hamburg a. a. O.).

Es ist zulässig, daß im Mietvertrag vereinbart wird, der Mieter habe seine Gebrauchsspuren zu beseitigen, also Renovierungsarbeiten durchzuführen, wenn dies nötig ist. Immer dann, wenn die Verpflichtung des Mieters darüber hinaus begründet werden soll, greift häufig § 9 AGB-Gesetz ein mit der Folge, daß solche Klauseln unwirksam sind.

In dem vom Landgericht Hamburg mit Urteil vom 14. April 2000 entschiedenen Fall ging es um die Verpflichtung des Mieters, beim Auszug auf jeden Fall zu renovieren. Das ist nach feststehender Rechtsprechung unwirksam, da der Mieter auch dann Schönheitsreparaturen durchführen müßte, wenn diese Arbeiten noch gar nicht erforderlich sind. Spannender ist die zweite Frage, die das Landgericht Hamburg ausführlich erörtert, nämlich ob eine im Mietvertrag an anderer Stelle enthaltene Regelung, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe, von dieser Unwirksamkeit erfaßt wird. Das Landgericht Köln hatte gemeint, es handele sich um sprachlich und inhaltlich trennbare Klauseln (WuM 1999, 720), so daß die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen bestehen bleibe. Anderer Ansicht war die 65. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1998, 430) und nunmehr auch das LG Hamburg. Eine noch zulässige Klausel könne durch Zusätze unwirksam werden (Summierungseffekt).

Ähnlich sieht es die 63. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 12. Mai 2000. Hier war ein Fristenplan vereinbart, wonach der Mieter alle drei Jahre zu renovieren hat. Die Unwirksamkeit dieses Fristenplans (nach drei Jahren sind normalerweise z. B. Wohnräume nicht unansehnlich geworden) führte dazu, daß die gesamte Regelung zu Schönheitsreparaturen unwirksam war mit der Folge, daß der Vermieter nach § 536 BGB instandhaltungspflichtig und damit auch renovierungspflichtig ist.

Beide Urteile zeigen, daß die in dieser Zeitschrift wiederholt ausgesprochene Warnung vor "Nachbesserungen" an Mietvertragsformularen unbedingt ernstgenommen werden muß. Zwar ist auch bei einem Formular nicht ausgeschlossen, daß die Rechtsprechung einzelne Klauseln für unwirksam erachtet. Immerhin werden aber Formulare von Mietrechtsexperten gemacht; wer glaubt, er könne es besser, erlebt oft eine unangenehme Überraschung.