Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei zu kurzen Fristen

Ist in einem Fristenplan vorgesehen, daß Fenster, Türen und Heizkörper alle vier Jahre gestrichen werden müssen, ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam.

Im Formularmietvertrag hieß es: "§ 2 Miete

(...)

2) Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung

a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 Abs. 2 AVB), (...)"

In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen:

"Nr. 5 Erhaltung der Mietsache

(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Der Teppichboden ist zu reinigen bzw. bei Beschädigungen zu erneuern.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

Dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre

durchzuführen.

In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

In anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen." (...)

Die Bekl. hat keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus § 326 Abs. 1 BGB. Denn die in § 2 Nr. 2 a des Mietvertrages vom 21. Dezember 1994 in Verbindung mit Nr. 5 (2) der AVB der Bekl. getroffene Vereinbarung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Kl. verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist daher unwirksam. Ein Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, der den Mieter entgegen § 9 AGBG unangemessen benachteiligt, weil die Renovierungsfristen angesichts des üblichen Renovierungsbedarfs zu kurz bemessen sind, macht die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam (LG Berlin GE 1998, 1149 = ZMR 1998, 705 = WuM 2000, 183). So liegt der Fall hier. Der Fristenplan sieht abweichend von den mit fünf Jahren zulässig vereinbarten Fristen für die Renovierung von Wohn- und Schlafräumen ein Streichen der Fenster, Türen und Heizkörper alle vier Jahre vor. Die Verkürzung der Fristen für einzelne Räume bzw. bestimmter Arbeiten in einzelnen Räumen führt nicht nur zur Unwirksamkeit des Fristenplans, sondern macht auch die Abwälzung der Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam (LG Berlin [ZK 64] GE 2003, 458). Nach den Fristen des vom Bundesminister der Justiz herausgegebenen Mustervertrags 1976 Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger 1976 Nr. 22) in Verbindung mit der in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung enthaltenen Definition der Schönheitsreparaturen gelten auch für die vorgenannten Anstricharbeiten die üblichen Drei-, Fünf- und Siebenjahresfristen. Die Frist von vier Jahren für die Anstricharbeiten im Mietvertrag der Parteien ist bereits in bezug auf Wohn- und Schlafräume, Flur/Diele und andere Nebenräume nicht gerechtfertigt, da der Mustermietvertrag von dem regelmäßigen Erfordernis der Durchführung von Schönheitsreparaturen in den dort festgelegten Zeitabständen ausgeht, so daß nicht ersichtlich ist, warum in ansonsten nur alle fünf bzw. sieben Jahre zu renovierenden Räumlichkeiten die Anstricharbeiten an Türen, Fenstern, Heizungsrohren etc. früher fällig werden sollten (LG Berlin [ZK 67] GE 2001, 1267).

Die Klausel in Nr. 5 (2) der AVB ist nicht gesondert zu betrachten mit der Folge, daß die Regelung in § 2 Abs. 2 a des Mietvertrags wirksam bliebe. Die gesamten Regelungen stellen in bezug auf die Verpflichtung zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen eine Einheit dar, wobei nach der allgemeinen Überbürdung eine - an sich nicht erforderliche - nähere Konkretisierung der Verpflichtung folgt, indem in Nr. 5 (2) der AVB deren Fälligkeit bestimmt wird. Somit ist die Fristenregelung in Nr. 5 (2) der AVB Bestandteil der allgemeinen Überbürdung der Schönheitsreparaturen. Zwar ist der Kl. grundsätzlich zuzugestehen, daß bei Teilbarkeit verschiedener Klauseln nur der unwirksame Teil entfällt, die anderen Regelungen aber bestehen bleiben. Dies gilt jedoch uneingeschränkt nur, wenn die einzelnen Regelungen sich gegenseitig nicht berühren, nicht jedoch wenn die einzelnen Klauseln ein und denselben Sachverhalt regeln. In einem solchen Fall führt eine Streichung der Fristenregelung zu einer geltungserhaltenden Reduktion des Klauselwerks, wodurch letztlich der Vermieter, der unwirksame Fristen vereinbart, geschützt würde, weil statt dessen die gerade noch wirksamen Fristen gelten. Nach dem Zweck des AGBG soll der Vertragspartner des Verwenders vor unangemessener Benachteiligung geschützt werden, wobei das Risiko der Wirksamkeit einer Klausel grundsätzlich beim Verwender liegen muß. Denn das AGBG wertet die Verwendung von verbotswidrigen Klauseln als Störung des Rechtsverkehrs, und zwar vor allem deshalb, weil es der rechtsunkundige Verwendungsgegner in der Regel nicht auf einen Prozeß ankommen läßt, sondern eine Vertragsabwicklung nach Maßgabe der AGB einschließlich der unwirksamen Klauseln hinnimmt.

Ein solches Verhalten darf die Rechtsordnung nicht dadurch risikolos machen und fördern, daß sie eine verbotswidrige Klausel durch Reduktion auf das gesetzlich gerade noch zulässige Maß teilweise aufrechterhält (LG Berlin [ZK 65] GE 1998, 1149 = ZMR 1998, 705 m. w. N.).

Enthält der Mietvertrag einen bindenden Fristenplan für die Schönheitsreparaturen, benachteiligt diese Regelung den Mieter unangemessen mit der Folge, daß nach § 307 BGB die Klausel unwirksam ist und der Vermieter selbst renovierungspflichtig wird. Das gilt auch bei mehreren räumlich getrennten Klauseln zum selben Thema (Summierungseffekt).

Im Mietvertrag hieß es, daß Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf von bestimmten Fristen vorzunehmen wären. Türen, Heizkörper und Heizrohre müßten alle vier Jahre gestrichen werden. Die Mieterin renovierte nicht.

Mit Urteil vom 7. November 2003 hielt das Landgericht Berlin den Anspruch der Vermieterin auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen für unbegründet, da die Frist für die Lackierungsarbeiten unangemessen kurz gewesen sei. Damit sei nicht nur dieser Teil der Klausel unwirksam, sondern die gesamte Schönheitsreparaturklauel.

Die Entscheidung ist zweifelhaft, denn sie erwähnt nicht den entgegenstehenden Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts (WuM 1987, 344). Im Falle des Rechtsentscheids handelte es sich ebenso wie hier um preisgebundenen Wohnraum; das Bayerische Oberste Landesgericht hatte gemeint, es liege jedenfalls dann keine unangemessene Benachteiligung vor, wenn der Vermieter nur die Kostenmiete erhält. Der BGH hat noch weitergehend (GE 1998, 1146) eine Schönheitsreparaturklausel für wirksam erachtet, die in Feuchträumen Renovierungsarbeiten mindestens alle drei Jahre vorsah (Lackierungsarbeiten waren davon ausgenommen). Schließlich ist auch noch zu berücksichtigen, daß hier absolut bindende Renovierungsfristen gerade nicht vorgesehen waren, denn eine Verlängerung der Renovierungsfristen war auf Antrag des Mieters möglich.