Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei Übergabe einer unrenovierten/renovierungsbedürftigen Wohnung

1. Die in § 7 des Mustermietervertrags des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 enthaltene Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedenfalls dann unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist.

2. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB ergibt sich in diesem Falle daraus, dass er Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit-) zu tragen hat, die nicht auf seinen Mietgebrauch zurückzuführen sind.

Der Kl. (Vermieter) begehrt von der Bekl. Vorschuss zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Bekl. Das AG hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt, wogegen sie Berufung eingelegt hat. Die Bekl. hat bei ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung über die Berufung erläutert, die streitgegenständliche Wohnung sei ihr zu Beginn des Mietverhältnisses am 1.1.1985 unrenoviert übergeben worden und habe sich in einem „schlimmen Zustand" befunden. Sie habe deshalb bei Einzug in erheblichem Umfang Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Der Kl. hat diesen Vortrag der Bekl. nicht bestritten.

Die Berufung ist begründet, weil die streitgegenständliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist [...].

1.
Nach unbestrittenem erstinstanzlichen Vortrag der Bekl. hat die frühere Vermieterin [...] den formularmäßigen streitgegenständlichen Mietvertrag gemäß Mustermietvertrag 1976 gegenüber der Bekl. bei Vertragsschluss gestellt, so dass im Rechtssinne Allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, deren Verwender die ehemalige Vermieterin ... ist, deren Rechtsnachfolger wiederum der Kl. ist.

2.
Der Vortrag der Bekl., dass ihr die streitgegenständliche Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert überlassen wurde, ist unstreitig und deshalb in der Berufung zuzulassen.

3.
Die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 7 Abs. 1 des streitgegenständlichen Mietvertrags auf die Bekl. als Mieterin des streitgegenständlichen Mietobjekts ist AGB-rechtlich unwirksam. Sie benachteiligt die Bekl. unangemessen, weil die Bekl. damit auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet wurde, deren Erforderlichkeit nicht auf ihren Mietgebrauch zurückzuführen ist.

a) Die Bekl. erhielt die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in unrenoviertem bzw. stark renovierungsbedürftigem Zustand überlassen.

Nach bisheriger höchstrichterlicher Rechtsprechung war bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung (zur Gleichsetzung unrenovierter und renovierungsbedürftiger Wohnungen vgl. BGHZ 101, 253 ff., Rn. 42 = GE 1987, 817) die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Von Letzterem ist vorliegend auszugehen, weil die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des vertraglich geregelten weichen Fristenplans („im Allgemeinen ...") „während der Mietdauer" zu erbringen sind und der Fristenplan selbst keine Hinweise darauf enthält, dass auch ein vorvertraglicher Abnutzungszeitpunkt mit einzubeziehen sei (so BGHZ 101, 253 ff., Rn. 36; fortgeführt und für entsprechende Quotenabgeltungsklauseln ergänzt durch GE 1988, 881).

Im Urteil vom 26. September 2007 (BGH GE 2007, 1624) hat der Bundesgerichtshof Bedenken geäußert, ob eine Quotenabgeltungsklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält. Er hat diese Zweifel damit begründet, dass entweder - wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat - sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lässt, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst und wie weit sie durch den Vormieter herbeigeführt worden ist, oder der Mieter - wenn er im Laufe seiner Mietzeit renoviert hat - doppelt belastet wird, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen hat, obwohl bzw. weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt hat (Senatsurteil vom 26. September 2007 - zitiert nach BGH - VIII ZR 352/12 vom 22.1.2014).

Mit Hinweisbeschluss vom 22.1.2014 (VIII ZR 352/12 - GE 2014, 245) hat der Bundesgerichtshof diese Bedenken vertieft und auf die allgemeine Erwägung formuliert, dass es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen könnte, wenn der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit) zu tragen hat, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat.

Auf Grundlage dieser Bedenken hat der Bundesgerichtshof erwogen, dass bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung entgegen der vorgenannten Entscheidungen BGHZ 105, 71 ff. bzw. BGHZ 101, 253 ff. (Anm. der Kammer: nicht nur eine hier nicht streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel, sondern auch) „bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den Mieter unangemessen benachteiligend anzusehen" sein könnte. Denn auch durch eine solche Klausel würde der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat" (BGH - VIII ZR 352/12 vom 22.1.2014, Rn. 5).

Die Kammer teilt diese Bedenken, sie erachtet die streitgegenständliche Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb für unwirksam. [...]

Anmerkung: Revision zugelassen (BGH - VIII ZR 232/14)

Das LG Heilbronn greift die Bedenken des BGH im Beschluss vom 22. Januar 2014 (GE 2014, 245) auf und hält die Schönheitsreparaturklausel in § 7 des Mustermietvertrags des BMJ aus 1976 jedenfalls dann für unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist, er also die Abnutzung nicht zu verantworten hat.

Unstreitig war dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte bzw. stark renovierungsbedürftige Wohnung übergeben worden. Aufgrund der mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel war der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Vermieter verlangte vom Mieter einen Vorschuss zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und hatte damit beim Amtsgericht Erfolg. Das führte zur Berufung des Mieters zum Landgericht.

Das LG Heilbronn änderte das angefochtene Urteil unter Klageabweisung ab. Schon 2007 (GE 2007, 1622) habe der BGH Bedenken geäußert, ob eine Quotenabgeltungsklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalte. Diese Bedenken habe der BGH in seinem Beschluss vom 22. Januar 2014 allgemein auf Schönheitsreparaturklauseln ausgedehnt, weil bei Übergabe einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet sei, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht habe. Diesen Bedenken schließe sich die Kammer an und erachte die vorliegende Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen deshalb für unwirksam.

Die Kammer hat die Revision zugelassen, die auch eingelegt worden ist und zum Az. VIII ZR 232/14 beim BGH geführt wird.

Das LG Heilbronn konnte naturgemäß bei Verkündung des Urteils noch nicht wissen, dass der BGH jedenfalls zur Sache VIII ZR 352/12 keine Entscheidung zu diesem Problem mehr treffen kann. Nunmehr hat der BGH Gelegenheit, das in der Revision zu VIII ZR 232/14 nachzuholen.