Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei Summierungseffekt

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei Summierungseffekt; Haustürgeschäft bei Absprache zur Verrechnung der Kaution

Trotz Vereinbarung von sog. weichen Renovierungsfristen ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn daneben noch der Mieter verpflichtet wird, nach Beendigung der Mietzeit (jedenfalls) zu renovieren.

Vereinbaren die Mietvertragsparteien in einem Mietaufhebungsvertrag dennoch, daß die mieterseits geleistete Kaution mit den Renovierungskosten verrechnet wird, kann diese Vereinbarung als Haustürgeschäft widerrufen werden, wenn sie in der Privatwohnung des Mieters ausgehandelt und vereinbart wird und der Mieter den Vermieter nicht in die Wohnung bestellt hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. war aufgrund Mietvertrages vom 15.3.1996 mit dem Rechtsvorgänger der Bekl. bis zum 31.8.2003 Mieterin einer im VH, 3. OG rechts gelegenen Wohnung im Hause der Bekl.

Der Vertrag enthielt unter anderem folgende Formularklauseln:

"§ 4 Nr. 6 Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vergleiche § 13).

§ 13 Instandhaltung der Mieträume

1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt durchzuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, ...

Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

in Wohn- und Schlafräumen,

Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

§ 23 Sonstige Vereinbarungen

Der Mieter übernimmt die Wohnung in einem malermäßigen renovierten Zustand. Der Mieter verpflichtet sich nach Beendigung der Mietzeit die Wohnung renoviert nach den einschlägigen DIN-Vorschriften zu übergeben."

Die Kl. zahlte am 1.4.1996 an den Rechtsvorgänger der Bekl. eine Kaution in Höhe von 2.125 DM, welche nunmehr zuzüglich Zinsen 1.230,57 € beträgt.

Die Schlüsselübergabe erfolgte Ende August 2003 an den damaligen Geschäftsführer der Bekl. W.

Die Kl. begehrt Rückerstattung des Kautionsguthabens. Die Bekl. beruft sich darauf, die Kl. habe mit W. abgesprochen, daß sie gegen Verrechnung der Kaution die Wohnung nicht renovieren müsse.

Der Kl. steht gegen die Bekl. nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Erstattung der geleisteten Kaution zu.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das erkennende Gericht zwar davon überzeugt, daß die Parteien vor Auszug der Kl. einen Mietaufhebungsvertrag getroffen haben, in dem u. a. vereinbart worden ist, daß die Kl. gegen Verrechnung der Kaution nicht renovieren müsse. (wird ausgeführt)

Das Mietverhältnis wurde allerdings durch den Mietaufhebungsvertrag nicht beendet. Der von der Kl. mit Schriftsatz vom 3.8.2006 gemäß § 126 b BGB erklärte Widerruf nach § 355 Abs. 1, 3 Satz 3, § 312 Abs. 1 Nr. 1 BGB führt dazu, daß sie an die zuvor erklärte Annahme des Aufhebungsangebotes unter Verrechnung der Kaution gemäß § 355 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr gebunden ist. Die Kl. kann sich nämlich mit Erfolg auf ein gesetzliches Widerrufsrecht im Sinne des - hier allein in Frage kommenden - § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB berufen. Danach steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu dessen Abschluß der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist (Haustürgeschäft).

Die gesetzliche Neuregelung der §§ 312, 355 BGB vom 26.11.2001 ist unter Berücksichtigung der Übergangsregelung des Artikel 229 § 5 EGBGB auf den vorliegenden Fall anwendbar.

Das bis zum 1.1.2002 geltende Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften ist, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, auf Schuldverhältnisse, die vor dem 1.1.2002 entstanden sind, in der bis dahin geltenden Fassung gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB anzuwenden. Dies gilt nach Satz 2 dieser Regelung für Dauerschuldverhältnisse mit der Maßgabe, daß anstelle des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften nur das Bürgerliche Gesetzbuch, das Handelsgesetzbuch, das Fernunterrichtsschutzgesetz und die Verordnung über Informationspflichten nach bürgerlichem Recht in der dann geltenden Fassung anzuwenden sind.

Unter Berücksichtigung dieser Übergangsregelung ist auf den im August 2003 geschlossenen Aufhebungsvertrag die nunmehr im BGB kodifizierte Neuregelung über den Widerruf von Haustürgeschäften gemäß Satz 1 anzuwenden, da der hier vorliegende Aufhebungsvertrag nach dem 31.12.2001 geschlossen worden ist. Dieser Vertrag bildet kein Dauerschuldverhältnis und wird es - zumindest im vorliegenden Fall - auch nicht durch den engen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb der Aufhebungsvertrag, der ein eigenständiges Rechtsgeschäft ist, das rechtliche Schicksal des Mietverhältnisses in diesem Zusammenhang teilen soll. Der Widerruf und die damit beabsichtigten Rechtsfolgen beziehen sich allein auf den Aufhebungsvertrag.

Hinzu kommt, daß im gegebenen Fall der Aufhebungsvertrag auch nicht nur dingliche Wirkung auf den Mietvertrag, den er beendet, entfaltet. Aufgrund seines Inhaltes ist er vielmehr auch als Schuldverhältnis im Sinne des Satzes 1 der Übergangsregelung zu behandeln. Denn durch den Aufhebungsvertrag verpflichtete sich die Bekl., die Kl. ohne Renovierungsarbeiten aus dem Mietverhältnis zu entlassen und die Kl. verpflichtete sich, diese Freistellung mit der von ihr gezahlten Kaution verrechnen zu lassen. Hierbei handelt es sich um schuldrechtliche Verpflichtungen, die - unabhängig vom bisherigen Mietvertrag - durch den Aufhebungsvertrag erst begründet worden sind.

Die rechtlichen Voraussetzungen für die Entstehung eines Widerrufsrechtes im Sinne von § 312 Abs. 1 BGB sind vorliegend erfüllt.

Die Kl. ist Verbraucherin im Sinne von § 13 BGB und die Bekl. ist Unternehmerin gemäß § 14 BGB.

Die Kl. wurde nach den Bekundungen des Zeugen W. - die sich die Bekl. zu eigen gemacht hat - in ihrer Wohnung zur Abgabe einer Willenserklärung veranlaßt, d.h., der Vertrag wurde in der Privatwohnung des Kl. ausgehandelt und vereinbart. Auch hat die Kl. Herrn W. nicht in ihre Wohnung bestellt; dies würde ein Widerrufsrecht gem. § 312 Abs. 3 Nr. 1 BGB grundsätzlich ausschließen. Zwischen den Parteien war kein Termin vereinbart worden. Dies ergibt sich weder aus dem Vorbringen der Parteien noch aus den Zeugenaussagen.

Nach dem Wortlaut des § 312 Abs. 1 BGB werden lediglich Verträge erfaßt, die "eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand" haben. Damit sind jene Fälle gemeint, in denen der Verbraucher finanzielle Verpflichtungen eingeht und die gesetzliche Widerrufsmöglichkeit vermögensschützenden Charakter hat (vgl. Rieble/Klumpp, ZIP 2002, 2153 ff.). Beim Abschluß eines Aufhebungsvertrages ging die Kl. mit Verzicht auf Rückzahlung der Kaution eine neue, insbesondere eine finanzielle Verpflichtung ein.

Da die Kl. bei Abschluß des Vertrages nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht belehrt wurde (§ 355 Abs. 2 Satz 1, § 312 Abs. 2 BGB), mußte die gesetzliche Widerrufsfrist von zwei Wochen nicht eingehalten werden. Vielmehr erlischt das Widerrufsrecht der Kl. wegen fehlender ordnungsgemäßer Belehrung gem. § 355 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht. Der Mietaufhebungsvertrag mit der Vereinbarung über die Verrechnung der Kaution war daher nicht wirksam zustande gekommen. Das Mietverhältnis endete damit konkludent zum 31.8.2003, da beide Parteien von einer Beendigung zu diesem Zeitpunkt ausgehen.

Nach alledem ist der Anspruch der Kl. auf Kautionsrückzahlung nicht erloschen.

Aufrechenbare Gegenansprüche stehen der Bekl. auch nicht zu, insbesondere keine Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Die Kl. ist wegen der unwirksamen Endrenovierungsklausel in § 23 des Mietvertrages in Kombination mit der Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen in § 4 Nr. 6 und § 13 des Mietvertrages übermäßig benachteiligt.

Diese Klauseln sind gemäß § 307 Abs. 1 BOB unwirksam (vgl. BGH GE 2006, 842 f.).

Durch das Zusammenwirken der Rückgabeklausel und der Schönheitsreparaturenklausel entsteht zum Nachteil der Kl. ein Summierungseffekt. Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine der Klauseln für sich gesehen schon unwirksam ist. Zwar sind die Regelungen der §§ 4, 13, und 23 in voneinander getrennten Paragraphen unter unterschiedlichen Überschriften niedergelegt. Sie müssen jedoch, da sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, ihrer Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (vgl. BGH GE 2003, 944 f.).

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH a. a. O.).

Da die Kl. mangels wirksamer Vereinbarung keine Verpflichtung zur Renovierung der Wohnung hatte, könnten eventuelle Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen auch nicht mit der Kaution verrechnet werden.

Sucht der Vermieter den Mieter unaufgefordert in dessen Wohnung auf, und wird sodann eine Verrechnung der Kaution mit (nicht geschuldeten) Schönheitsreparaturkosten vereinbart, kann das als Haustürgeschäft widerrufen werden.

Mietvertraglich waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überwälzt. Die Schönheitsreparaturen waren in sog. weichen Fristen geschuldet, wonach "im allgemeinen" Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen erforderlich werden. Der Mieter hatte eine malermäßig renovierte Wohnung übernommen und sollte deswegen nach Beendigung der Mietzeit die Wohnung renoviert übergeben, was unter den sonstigen Vereinbarungen des Mietvertrages festgehalten war.

In einem Mietaufhebungsvertrag, zu dem ein Vertreter des Vermieters den Mieter in dessen Wohnung aufgesucht hatte, wurde vereinbart, daß die geleistete Kaution beim Vermieter verbleiben sollte. Im Gegenzug sollte der Mieter nicht zur Endrenovierung verpflichtet sein. Der Mieter hatte den Vertreter des Vermieters nicht ausdrücklich in die Wohnung bestellt. Später widerrief der Mieter die Abrede zur Verrechnung der Kaution. Er klagte auf Rückzahlung der Kaution und hatte beim Amtsgericht Erfolg.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg hielt den Widerruf der mit Aufhebungsvereinbarung erfolgten Verrechnung der Kaution für wirksam und berief sich dazu auf die §§ 355, 312 BGB. Danach kann ein Vertrag, der durch mündliche Verhandlung im Bereich einer Privatwohnung zustande gekommen ist, widerrufen werden. Dieses Recht besteht dann nicht, wenn der Abschluß des Vertrages auf "vorhergehende Bestellung des Verbrauchers" geführt worden ist. Unter Verbraucher ist hier der Mieter zu verstehen. Somit war für den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entscheidend, ob der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war, was das Gericht verneinte, denn durch die unwirksame Endrenovierungsklausel werde wegen den Summierungseffektes auch die allgemeine Überwälzungsklausel der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam.

Vermieterseits wird oft argumentiert: Wenn der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine frisch renovierte Wohnung erhält, müsse er auch zum Ende der Mietzeit eine frisch renovierte Wohnung zurückgeben. So ist sicher die vorliegende Endrenovierungsklausel in dem Mietvertrag "hereingerutscht". Das Amtsgericht hat zu Recht die Grundsätze des Summierungseffektes angewendet und die Überwälzungsklausel für die Schönheitsreparaturen insgesamt für unwirksam erachtet, denn der Mieter ist (bei wirksamer Überwälzungsklausel) nur verpflichtet, notwendig werdende Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wenn sie zum Ende der Mietzeit notwendig sind, müssen sie jedenfalls dann durchgeführt werden. Eine Endrenovierungsklausel hätte jedoch zur Folge, daß auch renoviert werden müßte, wenn der Zustand der Mieträume Schönheitsreparaturen noch nicht erfordert, z. B. weil der Mieter gerade erst vor einigen Monaten renoviert hatte.

Im übrigen wäre eine Renovierungsklausel unter der Rubrik sonstiger Vereinbarungen auch überraschend (Verstoß gegen § 305 c BGB), denn der Mieter sucht die Klausel zu Schönheitsreparaturen in §§ 4 und 13 des Mietvertragsformulars und muß nicht damit rechnen, daß später noch unter § 23 eine wichtige Klausel in diesem Zusammenhang auftaucht.