Unwirksame Schönheitsreparaturklausel

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel; Renovierung bei Auszug

Eine allgemeine Geschäftsbestimmung, wonach der Mieter ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung zur Renovierung bei Auszug verpflichtet sein soll, ist nicht nur für sich unzulässig; sondern macht auch die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam.

Die Berufung der Bekl. ist unbegründet.

Die Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die malermäßige Instandsetzung ihre Wohnung in Höhe von insgesamt 12.404,97 DM. Gemäß § 536 BGB ist der Vermieter grundsätzlich dazu verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten. Unter diese Verpflichtung fällt neben den üblichen Maßnahmen der Mängelbeseitigung auch die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, es sei denn, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wäre wirksam auf den Mieter übertragen worden. Im vorliegenden Fall ist eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen nach dem Vertragsinhalt nicht erfolgt. Der Mietvertrag der Parteien vom 17. Mai 1985 enthält neben der für sich betrachtet wirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturen unter § 3 des Mietvertrages in der Zusatzvereinbarung zu § 7 eine Regelung, die die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam macht.

Zwar mag die unter der Zusatzvereinbarung zu § 7 Abs. 2 erfolgte Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache zu Mietbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen deshalb unbedenklich sein, weil gem. § 7 eine frisch renovierte Wohnung überlassen wurde. Auch kann offenbleiben, ob die in Abs. 5 niedergelegte Verpflichtung zur Renovierung mittels eines Malerfachbetriebes, die nur durch eine ins Ermessen gestellte Vereinbarung geändert werden kann, zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. Jedenfalls ist die Verpflichtung, bei Mietvertragsende ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung diese renovieren zu lassen, unwirksam. Denn dabei wird weder der Zeitpunkt berücksichtigt, zu dem die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, noch eine Ausnahme für Mietverhältnisse mit kurzer Vertragsdauer gemacht. Beide letztgenannten Punkte führen zur Unwirksamkeit der unter das AGB-Gesetz fallenden Vereinbarung betreffend die Verpflichtung zur Schlußrenovierung (OLG Hamm NJW 1981, 1049 ff.; OLG Frankfurt NJW 1982, 453 (LS); Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. II 482). Die Verpflichtung zur Durchführung der Schlußrenovierung und die Überbürdung der laufenden Renovierungsverpflichtung sind ihrer Bestimmung gemäß als zusammengehörig zu werten mit der Folge einer gemeinsamen Unwirksamkeit. Denn der Summierungseffekt ist derselbe, wie er vom BGH mit Beschluß vom 2. Dezember 1992 für die Überbürdung einer Anfangsrenovierungsverpflichtung angenommen wurde (vgl. BGH GE 1993, 309 ff.; vgl. auch BGH GE 1995, 40 ff. zum Zusammenwirken von Klauseln bei der Regelung der Fälligkeit des Mietzinses).

In dem Formularvertrag hieß es, daß der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe. Solche Klauseln sind üblich und rechtlich unbedenklich. An einer anderen Stelle des Mietvertrages hieß es aber dazu, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses renovieren müsse. Eine solche Klausel ist, wie das OLG Hamm und das OLG Hamburg schon vor längerer Zeit festgestellt haben, unwirksam, weil nicht auf den tatsächlichen Zustand abgestellt wird und auch nicht berücksichtigt wird, ob noch vor wenigen Monaten erst der Mieter Renovierungsarbeiten ausgeführt hatte.

Mit Urteil vom 13. Januar 1998 meinte das Landgericht Berlin, beide Klauseln seien als Einheit zu betrachten, weswegen auch die isoliert gesehen wirksame Schönheitsreparaturklausel unwirksam war.