Unwirksame Schönheitsreparaturklausel

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel; verkürzter Fristenplan; Abschleifen und Versiegeln von Parkett; Streichen der Außenfenster

Die Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch eine Formularklausel ist unwirksam, wenn ein starrer Fristenplan vereinbart ist, die Fristen im Mustermietvertrag verkürzt sind und der gesetzliche Rahmen für Schönheitsreparaturen erweitert wird.

II. b) Ausweislich der mietvertraglichen Vereinbarung haben die Kl. die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Bekl. abgewälzt.

Dies ergibt sich daraus, daß der in § 13 b der Anlage zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Fristenplan ein starrer ist und damit eine Renovierungspflicht nach Ablauf der Fristen regelt, auch wenn der Bedarf nicht besteht in verein damit, daß der Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Wohnräumen nicht unerheblich kürzere Fristen vorsieht als in dem Mustermietvertrag vorgesehen ist.

Damit regelt § 13 der Anlage zum Mietvertrag unter Berücksichtigung des weiteren Umstandes, daß der Bekl. zudem gemäß § 13 a das Abschleifen des Parketts und dessen Versiegelung sowie - mangels einer diesbezüglichen Einschränkung - auch das Streichen der Außenfenster aufgebürdet ist, obwohl es sich hierbei nicht um Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 II. BV handelt, bei einer Gesamtbetrachtung eine unzulässige, weil übermäßige Abwälzung von Pflichten, die den Mieter unzulässig benachteiligen (§ 9 AGBG). Daß der Mietvertrag in § 3 Nr. 3 zugleich eine mildere Klausel enthält, führt wegen der Unwirksamkeit der Klausel in der Anlage zu § 13 nicht dazu, daß nunmehr diese gilt: Denn die Klausel in der Anlage stellt sich inhaltlich als die umfassendere Klausel dar, weshalb deren Unwirksamkeit zugleich zur Unwirksamkeit von § 3 Nr. 3 des Mietvertrages führt.

Der Vermieter hatte einen Formularmietvertrag verwendet, der für die Ausführung von Schönheitsreparaturen einen Fristenplan vorsah. Die Bestimmungen über die Schönheitsreparaturen hatte der Vermieter durch Zusatz so verändert, daß der Mieter auch Parkett abschleifen und versiegeln und die Außenfenster streichen sollte.

Mit Urteil vom 3. Juni 1999 wies das LG Berlin die Schadensersatzklage des Vermieters ab, da die Formularklausel unwirksam sei. Zwar hat der BGH (GE 1998, 1146) die Vereinbarung eines starren Fristenplans nicht beanstandet, wonach also Schönheitsreparaturen mindestens in bestimmten Zeitabständen auszuführen sind. In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall kam aber noch dazu, daß die üblichen Fristen verkürzt waren und außerdem der Umfang der Schönheitsreparaturen erweitert worden war.