Unwirksame Schönheitsreparaturklausel

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel; Farbwahlklausel ("neutrale Farbtöne")

1. Eine Formularklausel, die den Mieter generell und damit auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in vorgegebenen Farbtönen verpflichtet, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen.

2. Bei einer Klausel, wonach der Mieter die Wohnung in neutralem Farbton neu gestrichen übernimmt und sich zur Rückgabe in dem so beschriebenen Zustand verpflichtet, handelt es sich um eine unwirksame Endrenovierungsklausel.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Zwischen den Parteien bestand in der Zeit vom 13. Januar 1996 bis zum 30. September 2006 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in D. Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen enthielt der Formularmietvertrag folgende Bestimmungen:

"§ 9 Instandhaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen

1. Der Vermieter hat die Wohnräume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit im Folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.

2. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.

Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre,

für alle übrigen Räume alle 5 Jahre

auszuführen.

• Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuführen. • Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Er hat sie nach dem Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben.

• Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Rauhfaser (Wand & Decke), Tapeten in neutralem Farbton neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen in neutralen Farbtönen neu lackiert. Nassräume über Fliesen gestrichen.

Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben. ..."

2 Die Bekl. hat bei der Abrechnung über die von den Kl. erbrachte Mietkaution Beträge von insgesamt 1.056,83 € abgezogen und nicht an die Kl. ausgekehrt (434,34 € wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen, 407,51 € wegen Beschädigung von Türzargen und Schließblechen, 167,96 € wegen beschädigter Silikonfugen sowie 47,13 € im Hinblick auf Reinigungskosten).

3 Die Kl. haben Zahlung des einbehaltenen Betrags von 1.056,93 € nebst Zinsen sowie weiterer 109,78 € begehrt. Das Amtsgericht hat die Bekl. unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 1.056,93 € nebst Zinsen verurteilt. Das Landgericht hat dieses Urteil auf die Berufung der Bekl. abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

4 Die Revision hat zum Teil Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6 Der von den Kl. noch geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei durch die von der Bekl. erklärte Aufrechnung mit Gegenforderungen untergegangen. Der Bekl. stehe ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 434,34 € wegen des schlecht ("wolkig") ausgeführten Decken- und Wandanstrichs zu. Ferner könne sie 31,13 € wegen unterlassener Reinigung, 407,51 € wegen der Beschädigung von Türzargen und Schließblechen sowie 167,96 € wegen unsachgemäßen Überstreichens von Silikonfugen beanspruchen. Schließlich greife die von der Bekl. erklärte Hilfsaufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Badewanne jedenfalls in Höhe eines Betrags von 15,96 € durch, so dass kein rückzahlbarer Anspruch der Kl. verbleibe. 7 Die Kl. hätten sich im Mietvertrag wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter benachteilige diese nicht unangemessen. Insbesondere liege kein starrer Fristenplan vor, denn durch den Einschub "bei normaler Benutzung" werde für den Mieter in gleicher Weise wie mit Zusätzen wie "im Allgemeinen" und "in der Regel" deutlich gemacht, dass keine "starre" Abhängigkeit von einem Fristenplan gemeint sei, sondern dass eine Anpassung der Renovierungsintervalle nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich sei.

8 Ein solcher Renovierungsbedarf der Wohnung habe bei Auszug der Kl. unstreitig vorgelegen; die Kl. hätten die Wohnung deshalb auch gestrichen, allerdings, wie die durchgeführte Beweisaufnahme ergeben habe, nicht fachgemäß, so dass Nacharbeiten zu den von der Kl. geltend gemachten Kosten von 434,34 € erforderlich gewesen seien. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung sei entbehrlich gewesen, weil das Verhalten der Kl. bei der Rückgabe der Wohnung als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung anzusehen sei.

II. 9 Die Revision ist im Umfang ihrer - beschränkten - Zulassung begründet; im Übrigen ist sie unzulässig.

10 1. Die unbeschränkt eingelegte Revision ist nur teilweise zulässig, weil das Berufungsgericht die Revision lediglich beschränkt zugelassen hat. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig und ausreichend ist (BGHZ 153, 358, 360 f. m. w. N.), aus den Gründen des Urteils. Darin hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision damit begründet, dass der Wirksamkeit der hier verwendeten Schönheitsreparaturklausel grundsätzliche Bedeutung zukomme, weil derartige Klauseln in einer Vielzahl von Mietverträgen Verwendung gefunden hätten. Die Frage, um deren Klärung es dem Berufungsgericht danach geht, betrifft allein den Anspruch der Bekl. wegen der nicht bzw. unzureichend ("wolkiger" Anstrich) durchgeführten Schönheitsreparaturen, hingegen nicht die weiteren von der Bekl. wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassener Reinigung aufgeführten Kosten. Die Zulassung der Revision beschränkt sich demgemäß auf die Forderung der Bekl. auf Schadensersatz in Höhe von 434,34 € wegen des wolkigen Anstrichs der Decke und Wände, mit dem sie gegen den als solchen unstreitigen Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Kaution aufgerechnet hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist diese Beschränkung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, weil sie einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffes betrifft, auf den die Revisionskl. selbst ihre Revision hätten beschränken können (Senatsurteile vom 16. Juli 2007 - VIII ZR 57/07 -, GE 2008, 1120 = WuM 2008, 556, Tz. 14 sowie vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 -, GE 2006, 1158 = WuM 2006, 513, Tz. 9 m. w. N.).

11 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Bekl. ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 434,34 € zustehe, weil die Kl. bei ihrem Auszug die Wände nicht deckend gestrichen hätten und deshalb Nacharbeiten zu Kosten in dieser Höhe erforderlich gewesen seien. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts waren die Bekl. zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vom 13. Januar 1996 ist wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB).

12 a) Dies gilt zunächst für die allgemeine Abwälzung der Schönheitsreparaturen in § 9 Ziffer 2 des Mietvertrags. Diese ist, wie die Revision zu Recht rügt, deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie auch für während der Mietzeit auszuführende Schönheitsreparaturen eine bestimmte Farbwahl ("neutrale Farbtöne") vorschreibt. Eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07 -, GE 2008, 1045 = NJW 2008, 2499, Tz. 17, vgl. auch Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07 -, GE 2008, 1621 = NZM 2008, 926, Tz. 15). Dies ist bei der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, denn sie verlangt - allgemein - eine Dekoration in neutralen Farbtönen und enthält keine Beschränkung auf den im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung geforderten Zustand. Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin (Senatsurteil vom 18. Juni 2008, aaO., Tz. 19). Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob die Klausel - wie die Revision geltend macht - ungeachtet des Zusatzes "bei normaler Benutzung" einen starren Fristenplan für die Schönheitsreparaturen enthält und deshalb zusätzlich aus diesem Grund unwirksam ist.

13 b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt sich eine Pflicht der Kl. zur Renovierung auch nicht aus der weiteren Klausel am Ende von § 9 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Wohnung in neutralem Farbton neu gestrichen übernimmt und sich zur Rückgabe in dem so beschriebenen Zustand verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine formularmäßig vereinbarte Endrenovierungsklausel, die den Mieter am Ende der Mietzeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf verpflichtet. Derartige Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Senats wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Senatsurteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 -, GE 2007, 1625 = NJW 2007, 3776, Tz. 13).

14 c) Da die Kl. mithin überhaupt nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren, kommt ein Schadensersatzanspruch der Bekl. aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB auf Erstattung der durch die Nacharbeiten erforderlichen Kosten nicht in Betracht. Eine andere Beurteilung wäre nur dann geboten, wenn die mangelhafte Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen zusätzliche Schäden an Decken und Wänden verursacht hätte, so dass der Bekl. höhere Kosten entstanden wären, als wenn die Kl. überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätten. Dies ist aber offensichtlich nicht der Fall, da die Bekl. lediglich geltend macht, dass der von den Kl. ungleichmäßig ("wolkig") aufgebrachte Anstrich nachgearbeitet werden musste. [...]

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbe zu streichen.

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Dessau. Der Formularmietvertrag enthielt unter § 9 Nr. 2 folgende Klausel:

"Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.

Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen."

Nach Ende des Mietverhältnisses ließ die Beklagte verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen und rechnete u. a. die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 434,34 € mit dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution auf. Die Kläger machen die Rückzahlung ihres restlichen Kautionsguthabens im Wege der Klage geltend. Die Klage hatte insoweit in erster Instanz Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte insoweit Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass nach seiner Rechtsprechung eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einem ihm vorgegebenen Farbspektrum verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter besteht. Um eine solche Klausel handele es sich auch bei der eingangs zitierten, weil danach die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt sei, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter ein solches Farbspektrum vorgegeben werde.

Der Bundesgerichtshof konnte daher offenlassen, ob die Klausel auch deswegen unwirksam war, weil sie einen "starren" Fristenplan enthält, oder ob - wie das Berufungsgericht angenommen hat - ein zulässiger "flexibler" Fristenplan anzunehmen sei, weil durch den Zusatz "bei normaler Nutzung" klargestellt werde, dass die Renovierungspflicht nicht zwingend bei Fristablauf eintrete, sondern Ausnahmen bei geringer Abnutzung möglich seien und damit auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abzustellen sei.