Unwirksame Schönheitsreparaturenklauseln

Unwirksame Schönheitsreparaturenklauseln; Fristenklausel; Verzicht auf Schönheitsreparaturen bei Mietbeginn und Verpflichtung zur Renovierung nach Modernisierung

Die an sich zulässige Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist dann unwirksam, wenn eine Vielzahl von unwirksamen Zusatzklauseln im Vertrag enthalten ist (Fristenplan unabhängig vom Anfangszustand der Wohnung, Schönheitsreparaturen auch nach Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, Verzicht des Mieters auf Schönheitsreparaturen zu Beginn des Mietverhältnisses, Verpflichtung zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses in jedem Fall).

Die Kl. schulden keine Schönheitsreparaturen bei Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung. Zwar ist die Überbürdung der Schönheitsreparaturen in §§ 4 Nr. 8 und 13 des Mietvertrages vom 31. Dezember 1990 für sich genommen wirksam. Die in der Anlage zum Mietvertrag enthaltenen Klauseln zu 1. bis 4. sind jedoch wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam. Der Anwendungsbereich des AGBG ist insoweit eröffnet, denn es handelt sich um vorformulierte Vertragsbedingungen, die von der Bekl. für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden im Sinne des § 1 AGBG. Die Klausel zu 1. ist unwirksam, denn sie bestimmt einen Fristenplan, der zwar den üblichen Renovierungsfristen entspricht, die Fristen jedoch unabhängig vom Anfangszustand der Wohnung beginnen läßt unabhängig vom Anfangszustand der Wohnung (so auch OLG Stuttgart NJW-RR 1989, 520).

Auch die Klausel zu 2. ist unwirksam, da sie auch die nach Modernisierungsmaßnahmen erforderlichen Schönheitsreparaturen oder deren Kosten dem Mieter auferlegt. Nach Modernisierungsmaßnahmen ist jedoch der Vermieter im Rahmen seiner Verpflichtung zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung des überlassenen Wohnraums gemäß § 536 BGB zuständig. Die Klausel verstößt somit gemäß § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG gegen das gesetzliche Leitbild des Mietrechts.

Der in Ziffer 3 enthaltene Verzicht auf Schönheitsreparaturen zum Beginn des Mietverhältnisses sowie eventuelle Minderung ist ebenfalls unwirksam im Sinne des § 9 AGBG, denn hierdurch scheiden wesentliche Gewährleistungsrechte für den Mieter aus (BGH GE 1993, 309).

Ziffer 4 verpflichtet den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen, unabhängig von deren Fälligkeit und dem tatsächlichen Zustand der Wohnung. Diese Regelung ist bereits deshalb unwirksam, weil sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung bei Auszug die Renovierung der Mietwohnung verlangt. Daneben ist diese Regelung im Zusammenhang mit der Regelung zu Ziffer 3 unwirksam, da der Mieter hierdurch verpflichtet wäre, sowohl bei Einzug als auch bei Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen zu erbringen (OLG Stuttgart NJW-RR 1989, 520).

Grundsätzlich muß die Kombination von wirksamen Klauseln (§§ 4 Nr. 8 und 13 des Mietvertrages) und unwirksamen Klauseln (Ziffern 1 bis 4 der Anlage zum Mietvertrag) nicht zwingend zur Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen überhaupt führen (siehe auch LG Berlin GE 1994, 583). Bei trennbaren Klauseln ist vielmehr derjenige Teil der Abwälzung der Schönheitsreparaturen wirksam. Im vorliegenden Fall verbleibt jedoch für eine Geltungserhaltung der Abwälzung der Schönheitsreparaturen kein Raum, denn durch die Vielzahl der unwirksamen Klauseln kann dem Vertragswerk nicht entnommen werden, welche Schönheitsreparaturen letztlich zu welchem Zeitpunkt geschuldet werden, so daß die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt als unwirksam angesehen werden muß.

Ein Mieter, der sich über das übliche Maß hinaus zu Renovierungsarbeiten verpflichtet, schuldet überhaupt nichts. Auch die 64. Kammer ist nunmehr in einem - allerdings krassen - Fall dieser Auffassung.

Im Formularmietvertrag hieß es, daß der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe. Angehängt waren aber vier Zusatzklauseln, die sämtlich unwirksam waren, nämlich ein Fristenplan, der auf jeden Fall bei Vermietung begann, eine Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Schönheitsreparaturen auch nach Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, ein Verzicht auf die Erstrenovierung und eine Verpflichtung zur Endrenovierung in jedem Fall.

Mit Urteil vom 29. Mai 2001 setzte sich die 64. Kammer des Landgerichts Berlin vorsichtig von ihrer bisherigen Rechtsprechung ab, wonach trotz der Unwirksamkeit solcher Klauseln die sprachlich getrennte Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen wirksam bleibe. Andere Kammern des Landgerichts Berlin sind da bekanntlich leider mieterfreundlicher. Jedenfalls hier, meinte die 64. Kammer, sei wegen der Vielzahl der unwirksamen Klauseln nicht klar, wann denn nun der Mieter welche Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe, weswegen die gesamte Regelung unwirksam sei.