Unwirksame Schönheitsreparaturenklausel bei zu kurzem Fristenplan

Die formularmäßige Vereinbarung, wonach der Mieter alle vier Jahre Anstricharbeiten auszuführen hat, benachteiligt den Mieter unangemessen mit der Folge, daß die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Den Kl. steht ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus § 326 Abs. 1 BGB nicht zu.

Denn die in § 4 des Mietvertrages vom 21. Dezember 1994 in Verbindung mit § 6 der AVB der Kl. getroffene Vereinbarung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist daher unwirksam. Anders als die Kl. vortragen, ist höchstrichterlich nicht über die Wirksamkeit von vierjährigen Fristen betreffend die Anstriche der Fenster, Türen, Heizkörper und Rohre entschieden worden (BGH NZM 1998, 710). Nach den Fristen des Mustermietvertrages 1976 in Verbindung mit der in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung enthaltenen Definition der Schönheitsreparaturen gelten auch für die vorgenannten Anstricharbeiten die Drei-, Fünf- und Siebenjahresfristen. Die "zusätzliche" Frist von vier Jahren für die Anstricharbeiten im Mietvertrag der Parteien ist - unabhängig von der möglichen Auslegung entsprechend den Ausführungen des angefochtenen Urteils - bereits in bezug auf Wohn- und Schlafräume, Flur/Diele und andere Nebenräume nicht gerechtfertigt, da der vom Bundesminister der Justiz herausgegebene Mustervertrag 1976 Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger 1976 Nr. 22) von dem regelmäßigen Erfordernis der Durchführung von Schönheitsreparaturen in den dort festgelegten Zeitabständen ausgeht, so daß nicht ersichtlich ist, warum in ansonsten nur alle fünf bzw. sieben Jahre zu renovierenden Räumlichkeiten die Anstricharbeiten an Türen, Fenstern, Heizungsrohren etc. früher fällig werden sollten.

Auch nach der Mietrechtsreform hat der Vermieter grundsätzlich Schönheitsreparaturen auszuführen (gesetzliches Leitbild). Wer vom Mieter im Vertrag zuviel verlangt, bekommt oft gar nichts.

Im Formularmietvertrag war vorgesehen, daß Schönheitsreparaturen in den üblichen Fristen vom Mieter auszuführen sein sollten. Zusätzlich hieß es, daß Anstricharbeiten (Fenster, Türen usw.) alle vier Jahre durchzuführen seien.

Mit Urteil vom 28. Mai 2001 stellte das Landgericht Berlin fest, daß diese Klausel gegen § 9 AGB-Gesetz verstößt, weil normalerweise eben solche Lackierungsarbeiten nicht schon nach vier Jahren erforderlich sind. Das Gericht nahm an, daß deshalb die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei.

Wer sich bei Abschluß eines Mietvertrages nicht an die bewährten Formulare halten will oder diese meint "verbessern" zu können, sollte unbedingt darauf achten, daß Ausführungsfristen für Schönheitsreparaturen nicht verbindlich vorgeschrieben sind, sondern nur als Regelfrist, und daß maßgeblich stets der tatsächliche Zustand der Räume ist. Fristen für Lackierungsarbeiten sollten ohnehin nicht vereinbart werden, denn diese sind nicht früher, sondern eher später als sonstige Schönheitsreparaturen wie das Neutapezieren erforderlich.