Unwirksame Schönheitsreparaturenklausel bei individuell vereinbarter Anfangsrenovierungsklausel

Unwirksame Schönheitsreparaturenklausel bei individuell vereinbarter Anfangsrenovierungsklausel; Summierungseffekt

Eine für sich genommen wirksame Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn sie mit einer (auch individuell vereinbarten) Anfangsrenovierungsklausel zusammentrifft (Summierungseffekt).

Ein Schadensersatzanspruch wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen setzt bei unwirksamer Abwälzungsklausel voraus, dass die Durchführung der nicht geschuldeten Arbeiten zusätzliche Schäden verursacht hat, so dass dem Vermieter höhere Kosten entstehen, als wenn der Mieter überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätte. Lediglich Kosten für die Nachbearbeitung können nicht erstattet werden. Das gilt auch für Schadensersatzansprüche wegen nicht fachgerechter Verschließung von Dübellöchern.

Eine Vorteilsausgleichung ist auch bei Glasschäden möglich, weil auch Tür- und Fenstergläser nach über 20-jährigem Gebrauch im Verhältnis zu neuwertigen Gläsern einem nicht unerheblichen Wertverlust unterlägen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung ist unbegründet. Der Kl. stehen die mit der Berufung noch geltend gemachten Zahlungsansprüche [...] nicht zu.

Soweit die Kl. Schadensersatz wegen nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit vom Bekl. vorgenommenen Maler‑ und Verputzarbeiten verlangt, bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob die Arbeiten vom Bekl. tatsächlich nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden sind.

Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß den §§ 280, 281 BGB scheitern bereits daran, dass die in § 11 Ziffer 1 des Mietvertrages enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Denn die Parteien haben in § 20 Nr. 1 des Mietvertrages in einem ausdrücklichen Nachtrag zu § 11 eine vom tatsächlichen Renovierungsbedarf unabhängige Verpflichtung des beklagten Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beginn des Mietverhältnisses vereinbart. Die Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel in § 11 Ziffer 1 des Mietvertrages gemäß § 307 BGB ergibt sich aus dem sog. Summierungseffekt. Ein solcher liegt vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Das gilt selbst dann, wenn die zu prüfende Formularklausel mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft, da bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, GE 2006, 706; NJW 2006, 2116 Tz. 16). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt: Durch die Kombination einer Verpflichtung zur Anfangs- oder Endrenovierung mit einer solchen zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen wird dem Mieter ein mit dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unvereinbares Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt (vgl. BGH, Urt. v. 6. April 2005 - XI ZR 308/02, GE 2005, 667; NZM 2005, 504 (Endrenovierung); Kammer, Urt. v. 30. November 2007 - 63 S 116/07, GE 2008, 332 Tz. 5; Langenberg, in: Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 538 Rz. 131).

An dieser Beurteilung ändert sich nichts, wenn es sich bei § 20 Nr. 1 des Mietvertrages tatsächlich um eine Individualvereinbarung handelte. Denn beim Zusammentreffen einer für sich allein gesehen unbedenklichen, individuell vereinbarten Klausel mit anderen formularmäßig vereinbarten Klauseln des Vertrags und einem dadurch hervorgerufenen Summierungseffekt verbleibt es bei der Unwirksamkeit der Formularklausel (BGH, Urt. v. 18. März 2009 - XII ZR 200/06, GE 2009, 647; NZM 2009, Tz. 21). Lediglich die Individualabrede ist einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB entzogen (BGH, aaO., m.w.N.). Deren Wirksamkeit indes ist der Kl. unbehelflich, da sie den Bekl. nicht wegen einer unterlassenen Anfangsrenovierung in Anspruch nimmt.

Der Kl. steht auch ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht zu. Denn ein solcher setzt im hier gegebenen Fall der Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel voraus, dass die Durchführung der nicht geschuldeten Arbeiten zusätzliche Schäden verursacht hat, so dass der Kl. höhere Kosten hätten entstehen müssen, als wenn der Bekl. überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätte (BGH, Urt. v. 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, GE 2009, 574; NZM 2009, 313 Tz. 14). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, da die Kl. lediglich die Kosten für die Nachbearbeitung geltend macht, nicht hingegen die Erstattung von Substanzschäden an der - zu Mietvertragsbeginn zudem unrenovierten - Wohnung.

Auf einen etwaigen Verstoß gegen § 20 Nr. 11 des Mietvertrages kann die Kl. ihren Anspruch ebenfalls nicht stützen, da diese Regelung zwar die „vorschriftsmäßige" Durchführung von Arbeiten verlangt, unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB davon allerdings nicht die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfasst ist. Die Klausel betrifft allein vom Bekl. bei Mietvertragsbeginn geplante Umbaumaßnahmen, nicht hingegen die vorgenannten Arbeiten.

Schadensersatz wegen angeblich nicht fachgerechter Verschließung von Dübellöchern in Höhe von 47,36 € kann die Kl. ebenfalls nicht verlangen. Das Anbringen der Dübellöcher ist nur dann eine Pflichtverletzung, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt wird (LG Berlin, Urt. v. 10. Januar 2002 - 61 S 124/01, GE 2002, 261; NZM 2003, 512). Das indes trägt die Kl. weder vor noch ist es sonstwie ersichtlich.

Das Verschließen der Dübellöcher wäre vom Bekl. davon ausgehend nur aufgrund einer wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturlast geschuldet gewesen. Daran aber fehlt es. Die - nach Auffassung der Kl. - nicht fachgerechte Verschließung der Dübellöcher hätte unter Zugrundelegung der obigen Erwägungen nur dann einen Schadensersatzanspruch der Kl. zu begründen vermocht, wenn dadurch zusätzliche Substanzschäden verursacht worden wären. Solche aber macht die Kl. nicht geltend, sondern die Kosten der Nachbearbeitung (vgl. BGH, Urt. v. 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, GE 2009, 574; NZM 2009, 313 Tz. 14). [...]

Schließlich steht der Kl. auch kein Anspruch auf Zahlung weiterer 84,62 € sowie 23,16 € wegen einer beschädigten Tür‑ und Fensterscheibe zu. Dabei kann dahinstehen, ob der Bekl. der Kl. insoweit überhaupt dem Grunde nach schadensersatzpflichtig ist. Die vom Amtsgericht insoweit im Rahmen der Vorteilsausgleichung vorgenommene Schadensschätzung nach § 287 ZPO ist nicht zu beanstanden. Einerseits ist eine Vorteilsausgleichung auch bei Glasschäden zulässig (BGH, Urt. v. 29. Oktober 1970 - VIII ZR 14/69, VersR 1971, 157). Andererseits ist es überwiegend wahrscheinlich und damit für eine Schätzung ausreichend, dass schon zu DDR‑Zeiten vorhandene Tür‑ und Fenstergläser nach über 20-jährigem Gebrauch im Verhältnis zu neuwertigen Gläsern einem nicht unerheblichen Wertverlust unterliegen, den das Amtsgericht mit 25 % ermessensfehlerfrei bewertet hat.

Wegen des Summierungseffekts ist eine für sich genommen wirksame Schönheitsreparaturklausel wegen einer daneben vereinbarten Anfangsrenovierungsklausel unwirksam, selbst wenn es sich bei Letzterer um eine Individualvereinbarung handelt.

Die Mietvertragsparteien hatten eine für sich genommen wirksame Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularklausel vereinbart. In einem ausdrücklichen Nachtrag dazu war eine vom tatsächlichen Renovierungsbedarf unabhängige Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beginn des Mietverhältnisses vereinbart worden.

Mit der Klage nach Beendigung des Mietverhältnisses machte der Vermieter Schadensersatzansprüche wegen unterlassener und wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend, verlangte daneben noch Schadensersatz wegen nicht fachgerechter Verschließung von Dübellöchern und wegen einer beschädigten Tür- und Fensterscheibe. Beim Amtsgericht hatte er damit keinen Erfolg, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen scheiterten bereits daran, dass die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Dies deshalb, weil die Mietvertragsparteien zusätzlich zu den laufenden Schönheitsreparaturen eine vom tatsächlichen Renovierungsbedarf unabhängige Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von anfänglichen Schönheitsreparaturen vereinbart hätten. Die Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel ergebe sich aus dem so genannten Summierungseffekt. Ein Summierungseffekt liege vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Formular-Verwenders führten. Das gelte selbst dann, wenn die zu prüfende Formularklausel mit einer Individualvereinbarung zusammentreffe, da bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen sein.

Diese Voraussetzungen für die Annahme eines Summierungseffekt seien vorliegend erfüllt: Durch die Kombination einer Verpflichtung zur Anfangs- oder Endrenovierung mit einer solchen zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen werde dem Mieter ein mit dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unvereinbares Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt. An dieser Beurteilung ändere sich nichts, wenn es sich bei der Vereinbarung zur Anfangsrenovierung um eine Individualvereinbarung handele. Denn beim Zusammentreffen einer für sich allein gesehen unbedenklichen, individuell vereinbarten Klausel mit anderen formularmäßig vereinbarten Klauseln des Vertrages und einem dadurch hervorgerufenen Summierungseffekt verbleibe es bei der Unwirksamkeit der Formularklausel. Lediglich die Individualabrede sei einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB entzogen. Deren Wirksamkeit indes half dem Vermieter nicht, da er vorliegend den Mieter nicht wegen einer unterlassenen Anfangsrenovierung in Anspruch genommen habe.

Dem Vermieter stehe auch kein Schadensersatzanspruch wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen zu. Denn ein solcher setze im hier gegebenen Fall der Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel voraus, dass die Durchführung der nicht geschuldeten Arbeiten zusätzliche Schäden verursacht habe, so dass dem Vermieter höhere Kosten entstehen müssen, als wenn der Mieter überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätte. Diese Voraussetzungen seien nicht erfüllt, da der Vermieter lediglich die Kosten für die Nachbearbeitung geltend gemacht habe, nicht hingegen die Erstattung von Substanzschäden an der - zum Mietvertragsbeginn zudem unrenovierten - Wohnung.

Schadensersatz wegen angeblich nicht fachgerechter Verschließung von Dübellöchern könne der Vermieter ebenfalls nicht verlangen. Das Anbringen von Dübellöchern sei nur dann eine Pflichtverletzung, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt werde. Das indes trage der Vermieter weder vor noch sei es sonstwie ersichtlich. Das Verschließen der Dübellöchern wäre vom Mieter nur aufgrund einer wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturlast geschuldet gewesen. Daran fehle es aber.

Die - nach Auffassung des Vermieters - nicht fachgerechte Verschließung der Dübellöcher hätte unter Zugrundelegung der obigen Erwägungen nur dann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters zu begründen vermocht, wenn dadurch zusätzliche Substanzschäden verursacht worden wären. Solche aber mache der Vermieter nicht geltend, sondern die Kosten der Nachbearbeitung.

Schließlich stehe dem Vermieter auch kein Zahlungsanspruch wegen einer beschädigten Tür- und Fensterscheibe zu. Die vom Amtsgericht insoweit im Rahmen der Vorteilsausgleichung vorgenommene Schadensschätzung nach § 287 ZPO sei nicht zu beanstanden. Einerseits sei eine Vorteilsausgleichung auch bei Glasschäden zulässig. Andererseits sei es überwiegend wahrscheinlich und damit für eine Schätzung ausreichend, dass schon zu DDR-Zeiten vorhandene Tür- und Fenstergläser nach über 20-jährigem Gebrauch im Verhältnis zu neuwertigen Gläsern einem nicht unerheblichen Wertverlust unterlägen, den das Amtsgericht mit 25 % ermessensfehlerfrei bewertet habe.