Unwirksame Schönheitsreparaturen-Quotenklausel von 100 %

Ist im Mietvertrag eine Quotenhaftungsklausel über Schönheitsreparaturen vereinbart, die eine Abgeltung von 100 % vorsieht, ist die gesamte Klausel unwirksam (Abgrenzung zu LG Berlin GE 1995, 1083; LG Stuttgart WuM 1994, 462).

Der in der Klage geltend gemachte Anspruch auf Kautionsrückzahlung in Höhe von 4.254,62 DM besteht.

Gegen diesen Rückzahlungsanspruch kann der Bekl. nicht mit Zahlungsansprüchen aufrechnen, die er auf die mietvertragliche Quotenklausel stützt. Die entsprechende Vereinbarung ist unwirksam, denn sie würde den Bekl. berechtigen, auch bei Ablauf der regulären Renovierungsfristen ohne Durchführung eines Verfahrens nach § 326 BGB einen Zahlungsanspruch geltend zu machen. Dies ist eine Umgehung von § 11 Nr. 4 AGBG (LG Berlin, Urteil vom 28. November 1995 - 64 S 220/95 - GE 1996, 1373, Urteil vom 3. März 1992 - 64 S 328/91 ZMR 1992, 450). Eine Klausel, die § 326 BGB umgeht, ist nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer insgesamt unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 16. August 1999 - 62 S 130/99; LG Berlin, Urteil vom 12. September 1996 - 62 S 87/96 - GE 1996, 1183, 1184). Die Kammer sieht sich an einer derartigen Feststellung durch den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 10. März 1982 (WuM 1982, 124) nicht gehindert, da in dieser Entscheidung nicht die hier erörterte Teilregelung, sondern andere Rechtsfragen beurteilt worden sind (vgl. OLG Karlsruhe - 3 REMiet 3/82 - WuM 1982, 291 am Ende). Der Ansicht der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin (GE 1995, 1083) und der des Landgerichts Stuttgart (WuM 1994, 462), derzufolge nur der Teil der Klausel unwirksam sei, der einen Zahlungsanspruch in Höhe von 100 % gewähre, kann sich die Kammer nicht anschließen. Zwar zitiert das Landgericht Stuttgart zutreffend die obergerichtliche Rechtsprechung. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist danach eine Ausnahme von dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion dann zuzulassen, wenn inhaltlich voneinander trennbare, einzeln aus sich heraus verbindliche Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein können (BGHZ 107, 190). Nur wenn der isoliert als wirksam anzusehende Rest im Gesamtgefüge des Vertrages nicht mehr sinnvoll wäre, ergreift die Unwirksamkeit der Teilklausel die gesamte Klausel (BGH NJW 1984, 2816, 2817). Bei der vorliegenden Quotenklausel gibt es aber keine voneinander trennbaren Teile rechtlicher Art, sondern die Trennung, die das Landgericht Stuttgart vornimmt, bezieht sich allein auf deren zeitlichen Umfang innerhalb derselben Klausel. Dies ist eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion.

Quotenklauseln, wonach der Mieter zur Abgeltung von noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen einen bestimmten Betrag zu zahlen hat, sind nach der Rechtsprechung des BGH wirksam. Unwirksam ist allerdings ei-ne Entschädigungspflicht von 100 %.

Der Mietvertrag enthielt eine zeitlich gestaffelte Quotenhaftungsklausel, die vorsah, daß nach Ablauf der üblichen Renovierungsfristen der Mieter 100 % der Kosten zu zahlen hatte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter Rückzahlung der Kaution, wogegen der Vermieter mit einem anteiligen Betrag (nicht 100 %) aus der Quotenhaftungsklausel aufrechnete.

Mit Urteil vom 26. Oktober 2000 wies das Landgericht Berlin die Aufrechnung des Vermieters zurück. Es meinte, nicht nur die Quotenklausel von 100 % sei unwirksam, da hier ein Anspruch auf volle Zahlung vereinbart sei, der nicht an die Voraussetzungen des § 326 BGB (Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung) gebunden sei. Diese Unwirksamkeit erfasse die gesamte Quotenklausel; die entgegenstehende Auffassung des Landgerichts Stuttgart und der 67. Kammer des Landgerichts Berlin werde nicht geteilt.

Das Urteil ist in mehrerer Hinsicht bedenklich. Zum einen hätte wohl ein Rechtsentscheid eingeholt werden müssen; zum anderen ist nicht einzusehen, warum eine zeitlich und prozentual gestaffelte Quotenhaftungsklausel insgesamt unwirksam sein soll. Ein sprachlich sinnvoller Rest bleibt auch dann übrig, wenn man nur die 100 %-Regelung streicht. Die Auffassung des LG Stuttgart ist daher vorzuziehen.