Unwirksame Risikoverlagerung für behördliche Erlaubnis auf Mieter

Die Formularklausel in einem Gewerberaummietvertrag, daß der Mieter verpflichtet ist, sämtliche behördlichen Genehmigungen einzuholen, ist gem. § 9 AGBG unwirksam.

II. b) Für den Monat Juni 1999 steht dem Kl. kein Mietzinsanspruch zu, da die Mietsache zu diesem Zeitpunkt mit einem Mangel behaftet war, der ihre Tauglichkeit zu dem vertraglichen Gebrauch aufgehoben hat, so daß der Bekl. gemäß § 537 Abs. 1 BGB von der Entrichtung des Mietzinses befreit war. Unstreitig lag die gem. § 55 Abs. 1 BauOBln erforderliche bauordnungsrechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung zu keinem Zeitpunkt vor. Diese war aber erforderlich. Die streitbefangenen Räume wurden nach Angaben des Kl. zuvor von einer Fleischerei genutzt. Der Übergang zu einer Nutzung der Räume als chirurgische Arztpraxis stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Insbesondere greift hier nicht die Ausnahme des § 56 Abs. 2 Nr. 1 BauOBln. Das Fehlen einer solchen behördlichen Genehmigung stellt einen Mangel i. S. d. § 537 BGB dar, sofern diese sich auf die Benutzbarkeit der Mietsache und nicht auf die Person des Mieters bezieht (Palandt/Putzo § 537 Rn. 14, Bub/Treier IIl. Rn. 1345 m. w. N.). Die Genehmigung gem. § 55 BauOBln bezieht sich alleine auf die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung, also auf die Mietsache, nicht aber auf die Person des Mieters.

Durch das Fehlen dieser Genehmigung war die Tauglichkeit der Räume für den in § 2 des Mietvertrages geregelten Mietzweck "Chirurgische Arztpraxis" völlig aufgehoben, zumal der Bekl. ohne Vorlage der Nutzungsänderungsgenehmigung auch die Genehmigung des Landesamtes für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit Berlin nicht erhalten hätte.

c) Der Kl. kann sich dagegen nicht darauf berufen, daß es gem. § 26 des Mietvertrages dem Bekl. oblegen habe, sämtliche behördlichen Genehmigungen einzuholen, denn die Regelung des § 26 ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.

Bei der Regelung handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung i. S. d. § 1 AGBG. Denn der vom Kl. verwendete Formularvertrag war für eine Vielzahl von Verwendungen bestimmt. Ob der Kl. selber eine wiederholte Verwendung des Formulars beabsichtigte, ist dabei unerheblich (vgl. Palandt/Heinrichs § 1 AGBG Rn. 6 m. w. N.).

Eine Klausel, die es dem Mieter auferlegt, sämtliche behördlichen Genehmigungen auf eigene Kosten und eigenes Risiko einzuholen, verstößt gegen § 9 Abs. 2 AGBG (vgl. Palandt/Heinrichs § 1 AGBG; Rn. 113 m. w. N., BGH NJW 1988, 2664). Ein solcher Haftungsausschluß kann mit den Grundgedanken der in den §§ 537, 538 BGB zur Gewährleistung des Vermieters und in den §§ 542 ff. BGB zum Kündigungsrecht des Mieters getroffenen Regelung nicht vereinbart werden, § 9 II Nr. 1 AGBG. Durch die Klausel wird das Risiko für die Versagung einer Konzession vollständig auf den Mieter abgewälzt ohne Rücksicht darauf, auf welchen Gründen der Mangel der Genehmigungsfähigkeit beruht. Auch in Fällen, in denen die Genehmigung ausschließlich aus Gründen versagt werden muß, die mit der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes in Zusammenhang stehen und die nach der gesetzlichen Regelung in den Risikobereich des Vermieters fallen, ist der Mieter nach der Klausel zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet, kann er keinen Schadensersatz verlangen und steht ihm kein Kündigungsrecht zu. Nach dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung über die Gewährleistung des Vermieters und dem Kündigungsrecht des Mieters muß der Mieter in einem solchen Fall aber zumindest von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit sein (§ 537 BGB), und es muß ihm das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nach § 542 BGB zustehen. Die Klausel verstößt aber auch gegen § 9 II Nr. 2 AGBG. Nach § 536 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Hierzu gehört bei Vermietung von Räumen zum Betrieb einer chirurgischen Arztpraxis, daß nach Beschaffenheit und Lage der Räume eine Genehmigung für eine solche Praxis erteilt werden kann. Die Verlagerung des Risikos der Genehmigungserteilung für einen solchen Fall auf den Mieter bedeutet eine Einschränkung der Verpflichtung zur Gebrauchsgewährung. Tritt der von der Klausel erfaßte Fall ein, daß die Genehmigung wegen der Lage oder Beschaffenheit des Mietobjektes versagt wird, ist der Vertragszweck nicht nur gefährdet, seine Erreichung ist dann unmöglich.

In vielen gewerblichen Mietverträgen findet man den Satz, daß der Mieter verpflichtet ist, sämtliche behördlichen Genehmigungen einzuholen. In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 25. Februar 2000 entschiedenen Fall wollte der Mieter die Räume als chirurgische Arztpraxis nutzen; vorher war dort eine Fleischerei. Die nach der Bauordnung Berlin erforderliche Genehmigung zur Nutzungsänderung hatte niemand eingeholt. Der Vermieter berief sich darauf, das sei Sache des Mieters.

Das Landgericht schloß sich der herrschenden Auffassung an, wonach es eine Kardinalpflicht des Vermieters sei, die Nutzungsmöglichkeit der vermieteten Räume zu gewährleisten. Die Abwälzung des Konzessionsrisikos auf den Mieter ist eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 AGBG.