Unwirksame Quotenklausel und wirksame Schönheitsreparaturklausel

Eine wirksame Renovierungs- oder Vornahmeklausel bleibt neben einer unwirksamen Quoten-Abgeltungsklausel bestehen.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Der vom Berufungsgericht angenommene Grund für die Zulassung der Revision besteht jedenfalls aufgrund der nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Senatsrechtsprechung nicht mehr. Der Senat hat die Wirksamkeit einer Renovierungs- oder Vornahmeklausel bereits mehrfach bejaht, auch wenn der Mietvertrag daneben eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel enthielt (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 -, GE 2006, 1542 = NJW 2006, 3778, vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 -, GE 2007, 1622 = NJW 2007, 3632 und vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07 -, GE 2008, 665 = NJW 2008, 1438). Im Senatsurteil vom 18. Juni 2008 schließlich (- VIII ZR 224/07 -, GE 2008, 1045 = WuM 2008, 472) hat der Senat ausdrücklich ausgesprochen, dass eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt (aaO., Tz. 14). Daran hält der Senat fest; einer nochmaligen Entscheidung zu dieser Frage bedarf es nicht.

2 Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg, weil das Berufungsgericht die Vornahmeklausel in Übereinstimmung mit der Senatsrechtsprechung für wirksam gehalten hat. Die Vornahmeklausel ist auch nicht, wie die Revision meint, deshalb unwirksam, weil die Mietwohnung bei Mietbeginn unrenoviert war. Der Senat hat bereits mehrfach entschieden, dass Vornahmeklauseln mit - wie hier - flexiblen Renovierungsfristen auch bei unrenoviert überlassenen Wohnungen wirksam sind (Senatsurteile vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03 -, GE 2004, 880 = NJW 2004, 2087, vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03 -, GE 2004, 954 = NJW 2004, 3042, vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 -, GE 2005, 57 = WuM 2005, 50, und vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04 -, GE 2005, 478 = NJW 2005, 1426). Das Vorbringen der Revision rechtfertigt keine andere Beurteilung.

3 Die Kl. erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Der BGH bleibt bei seiner Rechtsprechung: Eine unwirksame Quotenklausel infiziert nicht eine wirksame Schönheitsreparaturklausel.

Der Formularmietvertrag enthielt neben einer (wirksamen) Renovierungs- oder Vornahmeklausel eine unwirksame Quotenklausel. Die Schönheitsreparaturen waren (offenbar) fällig; der Mieter wollte sie nicht vornehmen und wurde vom Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Damit hatte er bei den Instanzgerichten Erfolg, was zur zugelassenen Revision zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies darauf hin, dass beabsichtigt sei, die Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen. Der Senat habe die Wirksamkeit einer Renovierungs- oder Vornahmeklausel bereits mehrfach bejaht, auch wenn der Mietvertrag daneben eine unwirksame Quoten-Abgeltungsklausel enthielt. Daran werde festgehalten. Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg, weil das Berufungsgericht die Vornahmeklausel in Übereinstimmung mit der Senatsrechtsprechung für wirksam gehalten habe. Die Vornahmeklausel sei auch nicht deshalb unwirksam, weil die Mietwohnung bei Mietbeginn unrenoviert gewesen sei. Es sei bereits mehrfach entschieden, dass Vornahmeklauseln mit flexiblen Renovierungsfristen auch bei unrenoviert überlassener Wohnung wirksam seien (vgl. z. B. GE 2005, 51 und GE 2005, 478).

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.