(Unwirksame) Quotenklausel mit starrer Berechnungsgrundlage bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen

(Unwirksame) Quotenklausel mit starrer Berechnungsgrundlage bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen; Verhältnis von Quotenklausel und Grundlagenklausel

Sind Schönheitsreparaturen laut Fristenplan noch nicht fällig und wird auch kein vorzeitiger Renovierungsbedarf geltend gemacht, kann eine Geldzahlung nicht auf eine Abgeltungsklausel mit starrer Berechnungsgrundlage gestützt werden (Fortführung von Senat, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 -, GE 2006, 1542).

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. hatten von der Bekl. eine Wohnung in Berlin gemietet. Der Formularmietvertrag vom 30. April 2001 enthält u. a. folgende Regelungen:

"§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen ...

6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen (vgl. § 13).

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Maler-fachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen läßt. ...

§ 13 Gebrauch der Mieträume, Schönheitsreparaturen

1. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,

Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."

2 Die Kl. versahen die Wohnung mit einer Markise zum Preis von 6.250 DM und ließen für 6.702,15 DM Teppichboden verlegen. Nachdem es wegen der von den Kl. als unzureichend empfundenen Tritt-schalldämmung der Wohnung zu Meinungsverschiedenheiten gekommen war, hoben die Parteien das Mietverhältnis einvernehmlich zum 31. Januar 2004 auf.

3 Die Kl. beließen bei ihrem Auszug den Teppichboden und die Markise in der Wohnung. Schönheitsreparaturen führten sie nicht aus. Die Bekl. ermittelte die Kosten der Schönheitsreparaturen durch Einholung eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes mit 14.391,59 € Mit Schreiben vom 27. Juli 2004 verlangte sie von den Kl. entsprechend der Regelung in § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages hiervon 40 % (5.756,64 €) und erklärte insoweit die Aufrechnung gegenüber dem Anspruch der Kl. auf Entschädigung für die Markise und den Teppichboden.

4 Mit der Klage verlangen die Kl. Ersatz des Zeitwertes des Teppichbodens in Höhe von 2.570,06 € und der Markise in Höhe von 2.662,98 €, ferner Erstattung eines Guthabens in Höhe von 642,27 € aus der Abrechnung der Nebenkosten sowie Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 7.669,38 € nebst ausgerechneter Zinsen (Gesamtbetrag Kaution und Zinsen: 8.058,13 €). Hilfsweise stützen sie die Klage auf Schadensersatzansprüche wegen Umzugskosten (5.855,66 €), wegen der für die neue Wohnung gezahlten Maklerprovision (5.001,92 €) und weiterer Kosten (12.018,30 €). Die Bekl. hat gegenüber den als solchen unstreitigen Ansprüchen auf Rückzahlung der Kaution und des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung die Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsforderungen für die Monate Oktober 2003 bis Januar 2004 erklärt.

5 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Senat insoweit zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihren Anspruch auf Zahlung von Wertersatz für die Markise und den Teppichboden weiter.

I. 6 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

7 Ein Anspruch der Kl. auf Erstattung des Zeitwertes der Markise und des Teppichbodens sei - wie das Amtsgericht zutreffend angenommen habe - an sich gegeben. Allerdings greife die von der Bekl. erklärte Aufrechnung durch, weil die zur Aufrechnung gestellte Forderung der Vermieterin wegen unterlassener Schönheitsreparaturen berechtigt sei. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Kl. halte der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB stand. § 13 Abs. 1 des Mietvertrages bestimme, daß die Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" in den im einzelnen genannten Zeitabständen fällig werden, und enthalte deshalb keine starre Fristenregelung.

8 Darüber hinaus sei auch die sogenannte Quotenklausel in § 4 Abs. 6 Satz 3 des Mietvertrages wirksam vereinbart worden. Zwar bestimme auch die Quotenklausel Fristen, innerhalb derer sich der Schadensersatzanspruch erhöhe. Gleichwohl sei die Klausel nicht wegen starrer Fristen unwirksam, denn sie verlöre ihren Sinn, wenn die vorgesehenen Fristen ebenfalls je nach dem Zustand der Wohnung verkürzt oder verlängert würden. Nach der Recht-sprechung des Bundesgerichtshofs sei die Vereinbarung einer solchen Quotenklausel zulässig, weil die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter habe, also Teil des vom Mieter zu er-bringenden Mietzinses sei. Dieser Mietzins ginge dem Vermieter aber verloren, wenn man ihm nicht gestattete, mittels Vereinbarung einer Quotenklausel anteilig Ausgleich zu erlangen. Dem Mieter entstehe auch kein Nachteil, weil sich die Höhe der durch einen Kostenvoranschlag zu ermittelnden Kosten auch nach dem Zustand der Wohnung richte, so daß auch ein besonders guter Erhaltungszustand der Wohnung Berücksichtigung finde.

II. 9 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.

10 1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist allein die Frage, ob die Bekl. gegenüber dem Anspruch der Kl. auf Wertersatz in Höhe von zusammen 5.233,04 € für die in der Wohnung zurückgelassene Markise und den Teppichboden wirksam mit einem Anspruch auf Erstattung anteiliger Kosten der Schönheitsreparaturen aufgerechnet hat. Der Wertersatzanspruch der Kl. als solcher ist der Revisionsentscheidung ungeprüft zugrunde zu legen (vgl. BGHZ 109, 179; BGH, Urteil vom 9. Juni 2005 - III ZR 436/04, NZBau 2005, 509, unter II 1).

11 2. Die von der Bekl. erklärte Aufrechnung ist unwirksam, weil ihr der zur Aufrechnung gestellte Anspruch gegen die Kl. auf anteilige Erstattung der Kosten von Schönheitsreparaturen nicht zusteht.

12 a) Ein Anspruch der Bekl. auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 4 Nr. 6, § 13 des Mietvertrages kommt von vornherein nicht in Betracht, weil die Verpflichtung der Kl. zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses im November 2003 nach dem in § 13 Nr. 1 vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig war und die Bekl. einen vorzeitigen Renovierungsbedarf auch nicht geltend gemacht hat. Das Zahlungsverlangen der Bekl. kann seine Grundlage daher nur in der in § 4 Nr. 6 des Formularmietvertrages enthaltenen sogenannten Abgeltungsklausel haben.

13 b) Diese Formularklausel ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, GE 2006, 1542, 1543 = NJW 2006, 3778, unter II 2 b bb [2]).

14 aa) § 4 Nr. 6 des Mietvertrages verpflichtet den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind und er sie auch nicht - zur Vermeidung der Zahlungspflicht - vorzeitig ausführt oder ausführen läßt. Der vom Mieter zu zahlende Betrag ist dabei allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvor-anschlag eines Malerfachgeschäftes ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor; es handelt sich deshalb um eine Abgeltungsklausel mit "starrer" Berechnungs-grundlage.

15 bb) Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren", an einem Fristenplan ausgerichteten Berechnungsgrundlage verpflichtet, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO). Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungs-zustandes der Wohnung nicht zuläßt und deshalb dazu führen kann, daß der Mieter ‑ gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ‑ eine übermäßig hohe Abgeltungs-quote zu tragen hat und dadurch insoweit auch zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten verpflichtet wird; eine solche Regelung ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unvereinbar und deshalb als Formularklausel unwirksam.

16 cc) Die in § 4 Nr. 6 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel ist insgesamt unwirksam. Eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel scheidet aus, weil ohne die darin angegebenen feststehenden Fristen und Prozentsätze schon sprachlich keine eigenständige Regelung verbliebe und deshalb eine auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinauslaufende Umformulie-rung erforderlich wäre (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 c).

Der BGH führt seine Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Quotenklauseln mit starren Berechnungsgrundlagen fort - seiner neuesten Entscheidung lag die bis Oktober 2006 verwendete Klausel des Formularmietvertrages zugrunde, der von Haus & Grund Berlin/Grundeigentum-Verlag herausgegeben wird. Noch vor zwei Jahren hatte der BGH eben diese Klausel vollumfänglich für wirksam gehalten.

Die Mietvertragsparteien hatten eine Schönheitsreparaturklausel zu Lasten der Mieter mit sog. weichen Fristen ("Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich ...") vereinbart. Nach Mietvertragsabschluß im April 2001 wurde das Mietverhältnis einvernehmlich zum 31. Januar 2004 aufgehoben. Schönheitsreparaturen führten die Mieter nicht durch. Der Vermieter machte einen Anspruch aufgrund der vereinbarten Quotenklausel geltend, die feste Quoten gestaffelt nach Mietdauer vorsah. Offene Ansprüche der Mieter rechnete der Vermieter mit dem Geldanspruch aus der Quotenklausel auf. Amts- und Landgericht folgten dem Vermieter, der BGH nicht.

Der BGH verwies auf sein Urteil vom 18. Oktober 2006 (GE 2006, 1542). Danach ist eine Abgeltungsklausel mit starren Berechnungsgrundlagen unwirksam. Dementsprechend wurde das Berufungsurteil zugunsten der Mieter abgeändert.

Die Entscheidung des BGH folgt konsequent der Entscheidung vom Oktober 2006 und bedarf daher - trotz einiger offener Fragen - nicht der Kommentierung. Wichtig ist jedoch folgender Satz des Urteils (Rdn. 12 des Urteils): "Ein Anspruch der Beklagten (hier Vermieter) auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen kommt von vornherein nicht in Betracht, weil die Verpflichtung der Kläger (hier Mieter) zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig war und die Beklagte einen vorzeitigen Renovierungsbedarf auch nicht geltend gemacht hat."

Der BGH hätte eine Feststellung zur mangelnden Fälligkeit der Schönheitsreparaturen laut Fristenplan nicht zu treffen brauchen, wenn die unwirksame Quotenklausel auch die wirksame Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen "infiziert" hätte (vgl. dazu Schach in GE 2006, 1520, 1522; Beyer in GE 2007, 122, 126). Auch der zweite Halbsatz spricht dafür, daß der BGH, der die entsprechende Diskussion sicher verfolgt hat, der Auffassung ist, daß eine wirksame Überwälzung von Schönheitsreparaturen mit "weichem" Fristenplan nicht durch eine unwirksame Quotenklausel mit starren Fristen infiziert und damit unwirksam wird. Der Hinweis des BGH, daß der Vermieter auch keinen vorzeitigen Renovierungsbedarf geltend gemacht habe, wäre sonst überflüssig. Die vereinbarten Fristen sind sog. Regelfristen und besagen nicht, daß Schönheitsreparaturen jedenfalls immer erst nach Ablauf der Fristen fällig werden. Ein Renovierungsbedarf kann schon vor Ablauf der Fristen aufgrund des Nutzungsverhaltens des Mieters entstehen (Ausnahme: Übergabe einer unrenovierten Wohnung; hier werden Schönheitsreparaturen überhaupt erst nach Ablauf der Fristen fällig). Macht der Vermieter einen vorzeitigen Renovierungsbedarf geltend, muß er allerdings die Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen darlegen und ggf. beweisen. Mangels Ablaufs der Regelfristen besteht keine Vermutung der Renovierungsbedürftigkeit.