Unwirksame Quotenklausel

Unwirksame Quotenklausel; Schönheitsreparaturen

Eine Quotenklausel, wonach der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses anteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages zu übernehmen hat, ist unwirksam, wenn dem Mieter nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, der Voranschlag sei überhöht.

Die Kl. vermietete den Bekl. mit Vertrag vom 16. März 2000 eine 9-Zimmer-Wohnung in der G.straße Berlin.

Im Vertrag heißt es in § 4 Nr. 6 u. a. formularmäßig:

"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen (vgl. § 13).

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen läßt."

Die Bekl. geben die Wohnung Ende Januar 2005 zurück.

Die Kl. holte eine "gutachterliche Stellungnahme" und ein Angebot des Malermeisters K. ein, der zu dem Ergebnis kommt, daß die vollständige malermäßige Renovierung der Wohnung Kosten von brutto 13.755,98 € verursachen würde. Die Kl. macht zur Abgeltung der nach ihrer Behauptung nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen 11.004,78 € gemäß der o. g. Klausel gegen die Bekl. geltend.

Die Klage ist unbegründet.

Die Klausel in § 4 Nr. 6 des Vertrages ist nämlich in zumindest entsprechender Anwendung von § 309 Nr. 5 b) BGB seit dem 1. Januar 2003 nichtig. Das reformierte Schuldrecht gilt nämlich auch für Mietverträge, die vor seinem Inkrafttreten abgeschlossen wurden mit Ablauf des 31. Dezember 2002 uneingeschränkt (Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB). § 309 Nr. 5 b) sieht nunmehr vor, daß in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Pauschalen auf Ersatz von Wertminderungen nur dann wirksam sind, wenn dem anderen Vertragsteil ausdrücklich (insoweit anders als § 11 Nr. 5 AGBG a. F.) der Nachweis gestattet wird, die Wertminderung sei wesentlich geringer als die Pauschale. Hier wird durch die Quotenhaftungsklausel die Wertminderung der bereits geleisteten Schönheitsreparaturen (zeitlicher Anknüpfungspunkt sind die letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen) pauschal abgegolten. Der ausdrückliche Nachweis, daß die tatsächliche Wertminderung geringer war als die Pauschale, wird dem Mieter nicht eingeräumt. Die Klausel erweckt beim durchschnittlichen Mieter eher den Eindruck, der vom Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag sei verbindlich und könne von ihm nicht in Frage gestellt werden. Die Entscheidung BGH NJW 1988, 2790, der die streitgegenständliche Klausel offenbar nachgebildet wurde und in der vertreten wurde, die Klausel würde dem Mieter nicht die Möglichkeit nehmen, den Kostenvoranschlag inhaltlich zu bestreiten, da er nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wurde, ist nach der neuen Rechtslage nicht mehr zutreffend. Nunmehr muß zumindest nach dem entsprechend anwendbaren Rechtsgedanken des § 309 Nr. 5 b) BGB dem Vertragspartner des Verwenders stets ausdrücklich die Möglichkeit des Gegenbeweises eröffnet werden.

Ob die Klausel darüber hinaus auch deshalb nichtig ist, weil die Quoten anhand von "starren" Fristen berechnet werden (so LG Hamburg NZM 2005, 537), kann danach offenbleiben. Unerheblich ist auch, wie die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe war. Die Kl. hat jedenfalls nie einen primären Erfüllungsanspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen geltend gemacht, sondern stets nur den aus der o. g. Klausel.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine Quotenhaftungsklausel wirksam, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen je nach Mietdauer zu zahlen hat. Der BGH hat dies erst kürzlich (GE 2004, 954) bestätigt. Amtsgerichte sind daran allerdings nicht gebunden.

Im Mietvertrag hieß es, daß der Mieter für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses über eine anteilige Zahlung "aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes" verpflichtet sei. Unter Berufung auf diese Klausel verlangte die Vermieterin nach einer Mietdauer von mehr als vier Jahren 80 % aus einem Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes.

Mit Urteil vom 29. November 2005 wies das AG Charlottenburg die Klage ab und meinte, die bisherige Rechtsprechung des BGH sei nicht mehr anwendbar, wonach es dem Mieter möglich bleibe, den Kostenvoranschlag inhaltlich zu bestreiten. Nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz sei vielmehr in § 309 Nr. 5 b BGB ausdrücklich dem Mieter in der Klausel der Nachweis zu gestatten, daß der Voranschlag überhöht sei. Da dies hier nicht eingehalten sei, sei die Klausel unwirksam.

Das Urteil ist zweifelhaft. Zwar war in der Entscheidung des BGH (GE 2004, 954) das BGB in der Fassung des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes noch nicht anzuwenden, da das Mietverhältnis schon im Jahre 2000 geendet hatte. Der BGH hat stets die Prüfung auf die Vorschrift des § 307 BGB bzw. § 9 AGBG beschränkt, nämlich ob es sich um eine unbillige Benachteiligung des Mieters handele. Nicht herangezogen wurde § 11 Nr. 5 AGBG und die neue Fassung in § 309 Nr. 5 b BGB.

Der BGH führt ausdrücklich aus: "Der Abgeltungsanspruch des Vermieters ... ist seiner Natur nach kein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung von Renovierungspflichten des Mieters ..., sondern ein primärer Erfüllungsanspruch auf Zahlung" (NJW 1988, 2792). Die Regelung des § 309 Nr. 5 b BGB über die Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen ist daher unanwendbar. Auch ein Verstoß gegen das Transparenzgebot, weil der Mieter über seine Rechte getäuscht wird, liegt nicht vor. Das Transparenzgebot darf den AGB-Verwender nicht überfordern. Die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und verständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen. Gerade bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln treten erhebliche Schwierigkeiten auf, die verschiedenen tatsächlichen und rechtlichen Umstände und die vorhandenen Kombinationsmöglichkeiten zu erfassen (BGH GE 2004, 1453). Langenberg (Schönheitsreparaturen, 2. Auflage, Seite 58 ff.) ist zwar teilweise anderer Auffassung und wendet den Rechtsgedanken von § 309 Nr. 5 BGB entsprechend an. Auch er geht aber nicht so weit, daß dem Mieter ausdrücklich der Nachweis zu gestatten sei, der Kostenvoranschlag sei überhöht. Nach der Auffassung von Langenberg ist vielmehr durch einen Kostenvoranschlag der Aufwand belegt, und dem Mieter muß nur ausdrücklich die Möglichkeit eingeräumt werden, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen. Am Rande ist noch darauf hinzuweisen, daß - jedenfalls nach Auffassung des LG Berlin - auch eine unwirksame Quotenhaftungsklausel eine Regelung über die Schönheitsreparaturen nicht berührt (GE 2005, 673).