Unwirksame Mietkautionsabrede ohne Ratenzahlungsbefugnis

1. Die Regelung über die Ratenzahlungsbefugnis des Mieters nach § 550 b BGB ist auch dann anwendbar, wenn der Mieter vereinbarungsgemäß ein Sparbuch anzulegen und an den Vermieter zu verpfänden hat.

2. Ist Ratenzahlung nicht vereinbart, kann der Mieter die geleistete Kaution zurückverlangen.

Die Berufung hat Erfolg. Der Kl. kann vom Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB Freigabe der Kaution verlangen. Die Mietkautionsabrede im Wohnungsmietvertrag ist insgesamt unwirksam (ebenso AG Dortmund WuM 1997, 212). Der abweichenden Ansicht, daß die Vereinbarung nur insoweit nichtig sei, als Ratenzahlung ausgeschlossen wurde (z. B. LG Lüneburg NJW-RR 2000, 821), schließt sich die Kammer nicht an: Sie folgt der Argumentation von Peters-Nonhoff (ZMR 1999, 602 f.). Bei geltungserhaltender Reduktion läuft der Schutzzweck des § 550 b BGB leer. Der Vorschrift kann nur dadurch wirksam Geltung verschafft werden, daß Verstöße dagegen zur vollständigen Unwirksamkeit der Abrede über die Kaution führen.

Der Wohnraummieter hat das unabdingbare Recht, eine Kaution in drei Raten zu zahlen. Wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich Ratenzahlung vereinbart ist, hält die Rechtsprechung die Kautionsvereinbarung für unwirksam. Dies sogar dann, wenn die Kaution durch Sparbuch geleistet wird.

Im Mietvertrag war die Zahlung einer Kaution vereinbart worden. Sie sollte aufgrund einer Sondervereinbarung durch ein Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist geleistet werden, das an den Vermieter zu verpfänden war. Der Mieter kam dem nach, verlangte später aber Freigabe des Sparbuchs.

Mit Urteil vom 14. März 2001 gab das Landgericht München I der Klage statt und meinte, die gesamte Kautionsabrede sei unwirksam, weil Ratenzahlung ausgeschlossen worden sei. Wie die Vorinstanz auch bejahte das Landgericht die Berechtigung zur Teilleistung bei Verpfändung eines Sparbuchs.

Trotz des klaren Wortlauts des Gesetzes, der Ratenzahlung nur bei Bereitstellung einer Geldsumme vorsieht, bejaht die herrschende Meinung unter Berufung auf die Gesetzesmaterialien auch bei Verpfändung eines Sparkontos die Befugnis des Mieters zu Teilleistungen. Für den Vermieter bringt deshalb eine Kontenverpfändung keinerlei Vorteile, so daß immer eine Barkaution vorzuziehen ist. Hierzu sollte wegen der umstrittenen Rechtslage ausdrücklich im Mietvertrag die Befugnis des Mieters vorgesehen sein, die Kaution in drei Monatsraten zu entrichten.

Mietrechtsreform: Der neue § 551 BGB enthält keine wesentliche Änderung der bisherigen Rechtslage. Neu ist lediglich, daß die Parteien für die Barkaution, die der Vermieter von seinem Vermögen getrennt anzulegen hat, eine andere Anlageform als ein Sparkonto vereinbaren können.