Unwirksame Mietgleitklausel bei preisgebundenem Neubau

Eine Formularklausel, wonach der Mieter bei preisgebundenem Neubau die jeweils zulässige Miete schulde, ohne daß es einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG bedarf, ist als unbillige Benachteiligung insgesamt unwirksam.

(Revision vom BGH zugelassen)

[...] Allerdings ist die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 11.10.2004, welche die Formerfordernissen des § 10 Abs. 1 WoBindG i. V. m. § 4 Abs. 2 NMVO erfüllt, grundsätzlich wirksam. Es ist insbesondere davon auszugehen, daß der Erklärung alle Anlagen und Berechnungen beigefügt waren. Sie sind zwar nicht zu den Akten gereicht worden, jedoch geht die Kammer mangels gegenteiligen Vortrags der Bekl. davon aus, daß sie den Bekl. übersandt worden sind. Die Bekl. haben auch keine inhaltlichen Einwände gegen die dortige Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 684,91 € erhoben. Da die Erhöhungserklärung den Bekl. unstreitig jedenfalls noch im November 2004 zugegangen ist, schulden die Bekl. die erhöhte Miete jedenfalls ab 1. Dezember 2004. Entgegen der Auffassung der Kl. ist jedoch nicht von einer Rückwirkung der Mieterhöhung für die Zeit ab 1. Januar 2003 auszugehen. Zwar ist die in § 3 Nr. 8 des Mietvertrages enthaltene Klausel als Abrede auszulegen, daß die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist, so daß eine Rückwirkung auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nach § 4 Abs. 8 Satz 2 NMVO grundsätzlich möglich wäre. Die Klausel ist aber gemäß der bei Vertragsabschluß noch geltenden Regelung des § 9 Abs. 2 AGBG unwirksam, weil der sodann folgende Passus, daß es eines Verfahrens nach § 10 WoBindG nicht bedarf, zu Lasten des Mieters von einer zwingenden Mieterschutzbestimmung abweicht und daher der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Zwar betrifft § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nicht den Anspruch als solchen, sondern nur seine Durchsetzbarkeit (vgl. BGH WuM 2004, 25). Aber dem Mieter wird dennoch sein Leistungsverweigerungsrecht genommen, welches er sonst hätte, wenn die Vermieterin das Verfahren nach § 10 WoBindG einhalten muß. Auch das Amtsgericht Neukölln (MM 2005, 39) hat mit zutreffender Begründung eine entsprechende Klausel für unwirksam gehalten. [...]

Nach § 4 Abs. 8 NMV darf die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart werden. Dann kann bei einer Steigerung der Kostenmiete der Vermieter im Rahmen des § 4 Abs. 8 NMV auch rückwirkende Mieterhöhungen geltend machen. Das geht allerdings nur im Rahmen einer förmlichen Mieterhöhung nach § 10 WoBindG.

Im Mietvertrag hieß es, daß bei Steigerung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend verlangt werden könne, ohne daß es des Verfahrens nach § 10 WoBindG bedürfe. Der Vermieter berief sich auf diese Klausel und verlangte die erhöhte Miete ab Zulässigkeit.

Mit Urteil vom 16. März 2006 hielt das Landgericht Berlin die Klausel für unwirksam, weil der Ausschluß des Mieterhöhungsverfahrens nach § 10 WoBindG von einer zwingenden Mieterschutzbestimmung abweiche. Deshalb sei auch die Vereinbarung, daß die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete gelten solle, unwirksam, und der Vermieter könne nur für die Zukunft mit der Mieterhöhung gem. § 10 WoBindG die Kostenmiete verlangen.