Unwirksame Mieterhöhungsvereinbarung nach Modernisierung

Eine Mieterhöhungsvereinbarung nach erfolgter Modernisierung ist unwirksam, wenn sie statt eines bestimmten verbindlichen Mietzinses lediglich einen Maximalbetrag enthält. (Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind laut Mietvertrag vom 4.3.1993 Mieter einer Wohnung, die Kl. ist seit 19.2.1996 Eigentümerin des Grundstücks und Vermieterin. Seit 1.1.1994 betrug der zu zahlende monatliche Grundmietzins für die zum damaligen Zeitpunkt 128,02 qm große Wohnung 389,91 DM.

Nach Behauptung der Kl. sei am 24.9.1996 die folgende Mieterhöhungsvereinbarung geschlossen worden:

"Ergänzend zu vorgenannten Schreiben bestätigen wir Ihnen auf diesem Wege nochmals was folgt:

1. Die Höhe des Mietzinses nach Abschluß der Sanierungsarbeiten wird zunächst max. 9 DM betragen."

Die Kl. meint, durch die insoweit wirksame Mieterhöhungsvereinbarung betrage der Mietzins nach Abschluß der Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten 9 DM/qm. Es ergebe sich somit ein Grundmietzins von 1.088 DM für 120 qm. Darüber hinaus seien die Bekl. zur Zahlung von monatlichen Betriebskostenvorschüssen in Höhe von 3,50 DM/qm Wohnfläche, insgesamt 420 DM, verpflichtet. Damit ergebe sich nach Sanierung/Modernisierung eine Gesamtmiete in Höhe von 1.500 DM. Im Zeitraum vom 1.8.1997 bis 31.4.1998 hätten die Bekl. somit Zahlungen in Höhe von 15.000 DM leisten müssen. Es seien jedoch monatlich lediglich 784,80 DM, insgesamt für zehn Monate 7.848 DM, gezahlt worden. Mithin ergebe sich ein Rückstand von 7.152 DM.

Die Bekl. bestreiten, daß mit Unterzeichnung des Schreibens vom 24.9.1996 eine wirksame Mieterhöhungsvereinbarung getroffen worden sei. Es sollte hiermit lediglich klargestellt werden, daß auf sie eine höhere Miete nicht zukäme, d. h. eine Obergrenze festgelegt sei.

Das AG Görlitz hat die Klage abgewiesen. Die Bekl. hätten keine wirksame Mieterhöhungsvereinbarung nach §§ 17, 10 Abs. 1 MHG geschlossen. Die Bestimmbarkeit der Erhöhung reiche nach dem klaren Gesetzeswortlaut nicht. Im vorliegenden Fall liege ein bestimmter Betrag nicht vor, da die Vereinbarung von einem Maximalbetrag spreche. Durch die unstreitige Veränderung des Wohnungszuschnitts habe sich die Wohnungsgröße verändert, so daß die Mieterhöhung auch hiervon abhängig sei. Ein derartiges Rechenexempel könne dem Mieter nicht zugemutet werden, da für die Bestimmung des Betrages im Streitfall noch die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Wohnfläche notwendig sein könnte. Weiterhin spreche gegen die wirksame Vereinbarung die unterschiedliche Auslegung des Mietzinses. Während die Kl. bei der behaupteten Vereinbarung von der Kaltmiete ausgehe, wären die Bekl. der Auffassung, daß es sich hierbei um die Kaltmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung handele. Die Unwirksamkeit der Mieterhöhungsvereinbarung sei auch nicht dadurch geheilt worden, daß die Bekl. durch wiederholte Zahlungen der erhöhten Miete zugestimmt hätten.

Das Urteil des AG Görlitz bleibt aus den zutreffenden Gründen seiner Entscheidung, auf die verwiesen wird, aufrechterhalten.

Die Parteien haben keine wirksame Mieterhöhungsvereinbarung gemäß §§ 17, 10 Abs. 1 MHG geschlossen.

Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß die vorgelegte Urkunde vom 24.9.1996 die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich hat. Diese Vermutung ist nur dann widerlegt, wenn dargelegt und bewiesen wird, daß außerhalb der Urkunde eine Vereinbarung getroffen wurde, die auch noch bei Errichtung der Urkunde gelten sollte.

Der Vortrag der Kl., zwischen den Parteien sei vor Beginn der Sanierungsarbeiten unstreitig gewesen, daß der Kaltmietzins genau 9 DM pro Quadratmeter betragen sollte, und die nicht unter Beweis gestellte Behauptung, die Bekl. hätten der Kl. zugesichert, diesen Mietzins zu zahlen, reichen dafür nicht aus. Dies gilt insbesondere unter dem Gesichtspunkt, daß die Bekl. eine verbindliche Vereinbarung bestritten haben.

Darüber hinaus hat selbst die Kl. vorgetragen, daß die getroffene Vereinbarung dazu diente, den Mietern insoweit Sicherheit zu geben, daß die Kaltmiete nach der Sanierung nicht mehr als 9 DM/m2 betragen würde. Damit wurde aber ein Betrag von genau 9 DM/m2 nicht vereinbart. Ebenso ist dies ein Indiz dafür, daß der Mietzins von genau 9 DM Kaltmiete/m2 noch nicht verbindlich feststand.