Unwirksame Kündigungsbeschränkung für Mieter bei Staffelmiete

Beim Staffelmietvertrag kann das Kündigungsrecht des Mieters durch eine Verlängerungsklausel nicht über den Ablauf des vierten Jahres hinaus eingeschränkt werden.

Entgegen der Ansicht der Kl. stand der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit des Bekl. die Vereinbarung einer wiederholten Befristung des Mietverhältnisses in § 2 des Mietvertrages nicht entgegen, da die Parteien in der Anlage 1 zum Mietvertrag zusätzlich eine Staffelmiete vereinbart hatten. Die Bestimmung, daß sich das Mietverhältnis nach Ablauf einer ersten Befristung von vier Jahren jeweils um zwei Jahre befristet verlängern sollte, verstieß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG und war daher unwirksam. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes, nach dem jegliche Beschränkung des Kündigungsrechtes nach einem Zeitraum von vier Jahren unwirksam ist (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Rn. III 19; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 10 MHG Rn. 29). Nichts anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Kl. auch aus dem Gesetzeszweck. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter die Möglichkeit, eine Staffelmiete überhaupt wirksam vereinbaren zu können, mit dem Gesetz vom 20.12.1992 (BGBI. I S. 1912) deshalb eröffnet, um ihm die Investitionsentscheidung zu erleichtern und die Verlustphase bei Neubauten zu überbrücken; der Vermieter sollte sich darauf einstellen können, über einen gesicherten Zeitraum hinweg den Mietzins in einer vorausbestimmten Höhe einnehmen und dadurch sein Finanzierungsrisiko verringern zu können (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 10 MHG Rn. 26). Zur Kompensation der damit für den Mieter verbundenen Festlegung auf die von der Marktentwicklung unabhängigen Mietsteigerungen hat der Gesetzgeber seine zulässige Bindung an ein solches Mietverhältnis auf die Zeit von höchstens vier Jahre festgeschrieben, da der sozialpolitische Zweck der gesetzlichen Zulassung von Staffelmietvereinbarungen, die Errichtung neuen Wohnraums zu fördern, nicht über einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren zu Lasten des Mieters gehen sollte (vgl. Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, § 10 MHG, Rz. c 522 und f 119). Diesem Gesetzeszweck kann nicht, wie die Kl. meint, auch dadurch entsprochen werden, daß die Kündigung nach vier Jahren einmalig ermöglicht wird und sich daran eine weitere Befristung anschließt. Andernfalls würde der soziale Schutz des Mieters nur dann gewährleistet, wenn dieser in der Lage wäre, genau zu dem einen vorgesehenen Kündigungstermin beruflich, persönlich, gesundheitlich und finanziell sowie unter Berücksichtigung der aktuellen Wohnungsmarktlage zu disponieren und das Mietverhältnis zu beenden. Dies ist ersichtlich nicht stets der Fall, so daß eine Klausel wie die vorliegende regelmäßig zu einer faktischen Bindung des Mieters über das gesetzlich für vertretbar erachtete Maß hinaus führen würde. Das OLG Hamm (Rechtsentscheid vom 11.8.1989, NJW-RR 1989, 1288) hat aufgrund dieses gesetzlichen Schutzgedankens ausgeführt, daß bereits die Beschränkung des Kündigungsrechtes dahingehend, daß der Mieter erstmals nach vier Jahren statt erstmals zum Ablauf der vier Jahre die Kündigung erklären könne, gemäß § 10 MHG unwirksam sei. Erst recht muß dies daher für einen Fall gelten, in dem sich für den Mieter zumindest faktisch regelmäßig eine Bindung von weit mehr als vier Jahren ergeben kann. (...)