Unwirksame Kündigung eines Wochenendgrundstücks durch öffentliche Hand

1. Die Überlassung eines Wochenendgrundstücks gegen Entgelt ist als Mietvertrag anzusehen.

2. Ist bei Vermietung durch die öffentliche Hand vereinbart, dass die Grundstücksfläche nur vorübergehend genutzt werden darf und zu räumen ist, wenn sie für öffentliche Zwecke benötigt wird, bedarf eine Kündigung durch den Vermieter der Darlegung eines Kündigungsgrundes.

3. Aus Art. 3 GG folgt die Verpflichtung für die öffentliche Hand, auch auf der Ebene des Privatrechts Mieter nicht ungleich zu behandeln; eine Kündigung nur eines Vertragspartners ohne sachlichen Grund ist willkürlich und damit nichtig.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Der Kl. begehrt von der Bekl. die Räumung und Herausgabe einer Parzelle sowie die Beseitigung eines Wochenendhauses, von Wege- und Terrassenbelägen, einer Steganlage, der Umzäunung und der Uferbefestigung.

Das Landgericht hat durch am 16.7.2007 verkündetes Urteil der Klage mit Ausnahme der Beseitigung des Wochenendhauses stattgegeben. [...]

II. 1. Die Berufung ist begründet.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Parzelle 35 sowie auf Beseitigung der Steganlage, der Wege- und Terrassenbeläge und der Uferbefestigung gegen die Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht zu, denn die Kündigung ist entweder mangels eines Kündigungsgrundes unwirksam oder sie ist wegen des Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot gemäß § 134 BGB nichtig.

Der zwischen den Parteien geschlossene Nutzungsvertrag stellt sich als Mietvertrag gemäß § 535 BGB und nicht als Pachtvertrag dar. Insoweit folgt der Senat den Ausführungen des Urteils vom 6.11.1995 - 20 U 3479/94 -.

In Übereinstimmung mit den Ausführungen des vorgenannten Urteils geht der Senat auch davon aus, dass nach den Vereinbarungen der Parteien unter Berücksichtigung des Schreibens des Kl. vom 7.7.1980 eine Kündigung des Vertragsverhältnisses nicht ohne Weiteres - ohne jeden Grund - erfolgen darf, sondern nur dann, wenn das Grundstück für öffentliche Zwecke benötigt wird, wobei ein Brachliegen des Geländes vermieden werden soll. In diesem Zusammenhang hat der Senat auch hinsichtlich der Darlegungslast des Kl. bezüglich der Inanspruchnahme für öffentliche Zwecke ausgeführt, dass vorgetragen werden müsse, dass von ihm unter Beachtung des Willkürverbotes und der Gleichbehandlung aller Parzelleninhaber der in Betracht kommenden Gegend so konkrete Maßnahmen vorgenommen worden sind und weiter vorgenommen werden, dass davon gesprochen werden kann, dass gerade die Parzelle der Bekl. oder das Gelände mit dieser Parzelle für öffentliche Zwecke zu diesem Zeitpunkt benötigt wird. Diesen Anforderungen hat der Kl. mit seiner Kündigung auch in dem hiesigen Verfahren nicht Genüge getan. Sein Vortrag in der Klageschrift bezieht sich nur auf allgemeine Renaturierungsplanungen; auch im Schriftsatz vom 17.4.2007 werden nur Maßnahmen im Landschaftsschutzgebiet allgemein vorgetragen, wobei hinsichtlich der Laubengrundstücke nur dargelegt wird, dass seit 2005 die Räumung der letzten 50 Laubengrundstücke erfolgt. Welche Grundstücke wann gekündigt wurden, wie weit die Renaturierung auf diesen Grundstücken bereits vorangeschritten ist und wann konkrete Maßnahmen auf der streitgegenständlichen Parzelle vorgesehen sind, hat der Kl. nicht dargelegt.

Im Übrigen hat der Kl. auch nicht deutlich machen können, aus welchen Gründen er im hiesigen Fall von den Vorgaben des Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung Spandau vom 18.3.1983 abgewichen ist, wonach lediglich freiwerdende Parzellen nicht erneut verpachtet werden bzw. keine bereits bestehenden Verträge verlängert oder umgeschrieben werden sollten, wobei automatische Vertragsverlängerungen davon nicht betroffen sein sollten (Bezirksamtsbeschlüsse vom 15.5. und 22.5.1984). Altverträge sollten danach ohne Kündigung auslaufen; dies ergibt sich auch aus dem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung Spandau vom November 1994, welcher nicht nur den Vertragspartnern von Altverträgen, sondern auch deren Ehegatten oder langjährigen Lebenspartnern eine weitere Nutzungsmöglichkeit einräumen wollte. Eine grundlegende Änderung in der Handhabung dieser Vertragspraxis hat der Kl. jedenfalls nicht dargelegt.

Damit stellt sich die Kündigung ohne sachgerechten Grund auch als Verstoß gegen das aus Art. 3 Abs. 1 GG folgende Willkürverbot dar, so dass sie nach § 134 BGB nichtig ist. Gemäß Art. 1 Abs. 3 GG binden die Grundrechte die vollziehende Gewalt als unmittelbar geltendes Recht. Dass das Bezirksamt Spandau seine Aufgaben der Daseinsvorsorge und des Naturschutzes mit Mitteln des Privatrechts erfüllt und die Mietverträge mit den Parzellennutzern privatrechtlicher Natur sind, ändert an der unmittelbaren Grundrechtsbindung des Kl. nichts. Der Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG erschöpft sich nicht in dem Verbot einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung verschiedener Personen und Personengruppen, sondern bringt als fundamentales Rechtsprinzip ein Willkürverbot zum Ausdruck. Das Willkürverbot ist verletzt, wenn sich bei verständiger Würdigung der das Grundgesetz beherrschenden Gedanken ein sachgerechter Grund für eine Maßnahme der öffentlichen Gewalt nicht finden lässt (BGH, Urteil vom 11.3.2003 - XI ZR 403/01 -, NJW 2003, 1658). Bei der Kündigung des Vertragsverhältnisses hat der Kl. die Bekl. bei unverändertem Sachverhalt daher so zu behandeln, wie er es mit den anderen Vertragspartnern gehandhabt hat. Dass die anderen (48) Vertragspartner von Altverträgen entgegen den Beschlüssen der Bezirksverordnetenversammlung und des Bezirksamtes ebenfalls gekündigt worden sind, ist aber - mit Ausnahme des Parzellennutzers B., dessen Kündigung ebenfalls unwirksam ist, nicht ersichtlich. [...]

Das Schreiben vom 7.7.1980 kann nur so ausgelegt werden, dass eine ordentliche Kündigung nur bei einer Inanspruchnahme für öffentliche Zwecke ausgesprochen werden kann. In dem Schreiben vom 7.7.1980 wird nämlich ausgeführt, dass die Nutzungsgenehmigung als Kompromisslösung Parzelleninhabern die Nutzung zwischenzeitlich bis zur Inanspruchnahme für öffentliche Zwecke ermöglichen sollte. Dies bedeutet aber, dass eine ordentliche Kündigung ansonsten ausgeschlossen und auch nicht gegen Entschädigungszahlung möglich sein soll. Die Erwähnung, dass die Räumung entschädigungslos erfolgt, hat für die Kündigungsvoraussetzungen keine Bedeutung, sondern nur für die Rechtsfolgen der Kündigung.

In Berlin wurden vielfach dem Land gehörende Grundstücksflächen als Wochenendparzellen zur Nutzung gegen Entgelt vorübergehend überlassen, wobei eine Räumungsverpflichtung vereinbart wurde, wenn das Grundstück für öffentliche Zwecke benötigt wird. Eine Kündigung ohne Darlegung dieser öffentlichen Zwecke ist allerdings unwirksam.

Im Vertrag mit dem Grundstücksamt hieß es, dass die jederzeit widerrufliche Genehmigung zur vorübergehenden Nutzung einer Parzelle als Grünfläche gegen "Entschädigung" erteilt werde. Das Gelände sei entschädigungslos zu räumen, wenn es für öffentliche Zwecke benötigt wird. Später beschloss die Bezirksverordnetenversammlung, dass freiwerdende Parzellen im Landschaftsschutzgebiet nicht erneut verpachtet werden dürften und Altverträge ohne Kündigung auslaufen sollten. Nach Kündigung des Vertragsverhältnisses verlangte das Land Berlin Räumung und berief sich auf allgemeine Renaturierungsplanungen.

Mit Urteil vom 16. Juli 2009 wies das Kammergericht die Klage ab und meinte, es liege ein Mietverhältnis vor, das trotz der Vereinbarung der vorübergehenden Nutzung nicht ohne konkrete Begründung gekündigt werden dürfe. Die Kündigung für öffentliche Zwecke sei vielmehr konkret darzulegen, was hier nicht geschehen sei. Im Übrigen liege auch ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz vor, da die öffentliche Hand zur Gleichbehandlung mit den anderen Parzellenmietern verpflichtet sei. Diesen sei jedoch nicht gekündigt worden, so dass die Kündigung gegenüber der Mieterin willkürlich sei.