Unwirksame Kündigung

Unwirksame Kündigung; Unbewohnbarkeit; unterlassene Instandhaltungsarbeiten

Der Vermieter, der selbst jahrelang keine Instandhaltungsarbeiten am Haus durchgeführt hat, handelt mit einer Kündigung wegen Unbewohnbarkeit sittenwidrig.

Die Bekl. ist seit 1989 Mieterin einer Wohnung im Haus, das seit 1992 im Eigentum der Kl. steht. Mit Schreiben vom 28.6.1999 hat die Kl. gegenüber der Bekl. die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.9.1999 ausgesprochen.

Die Kl. trägt vor, das Haus befinde sich in einem unbewohnbaren Zustand durch Feuchtigkeit, Schimmelbildung und den schlechten Zustand einzelner Bauteile. Dieser Zustand sei durch die jahrelange Unterlassung von Instandsetzungsarbeiten an dem Gebäude eingetreten. Eine Instandsetzung des Gebäudes sei der Kl. wirtschaftlich unmöglich. Sie habe daher das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses der Bekl.

Die Bekl. bestreitet den unbewohnbaren Zustand des Hauses.

Die von der Kl. ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Die Kl. stützt ihre Kündigung auf die behauptete Unbewohnbarkeit der streitgegenständlichen Wohnung sowie darauf, daß es ihr wirtschaftlich nicht zumutbar sei, die Bewohnbarkeit wieder herzustellen. Als Ursache der Unbewohnbarkeit gibt sie selbst an, daß jahrelang die erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen an dem Gebäude nicht ausgeführt worden seien. Der geltend gemachte Kündigungsgrund ist damit durch ein Unterlassen der jeweiligen Gebäudeeigentümer und Vermieter herbeigeführt worden.

Es gehört zu den selbstverständlichen Pflichten des Vermieters einer Wohnung, die notwendigen Maßnahmen zur Instandhaltung des Gebäudes ausführen zu lassen, um einen Verfall des Gebäudes zu verhindern. Eine fortgesetzte Nichterfüllung dieser eigenen vertraglichen Pflicht kann keinesfalls ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründen. Soweit sich die Kl. darauf beruft, daß das Gebäude sich bis 1992 außerhalb ihres Einflusses befunden habe, muß sie sich zum einen als Rechtsnachfolgerin der vormaligen Vermieter deren Versäumnisse zurechnen lassen. Zum anderen wurde die Kündigung im Jahr 1999 und damit sieben Jahre nach dem Eigentumsübergang an die Kl. ausgesprochen. Während dieser sieben Jahre hat die Kl. offensichtlich keinerlei Anstalten gemacht, einen weiteren Verfall des Gebäudes zu verhindern, dessen Zustand sich während dieses Zeitraumes vermutlich weiter verschlechtert haben dürfte gegenüber dem Zustand von 1992, was sich auch daraus ergibt, daß die Kl. eben erst 1999 die Unbewohnbarkeit des Gebäudes behauptet hat.

Selbst wenn man daher annehmen sollte, daß die Kl. aufgrund der besonderen Rechtsverhältnisse der vormaligen DDR und der Rückübertragung des Gebäudes an sie nicht verantwortlich für den Gebäudezustand im Jahre 1992 gewesen wäre, ist sie jedenfalls verantwortlich dafür, daß dieser heute noch zuzüglich der in den sieben Jahren ihrer Eigentümerstellung eingetretenen Verschlechterungen fortbesteht. Damit stellt sich aber der behauptete Kündigungsgrund als Folge der fortgesetzten Verletzung der eigenen vertraglichen Pflichten der Kl. als Vermieterin dar. Eine auf einen solchen Grund gestützte Kündigung ist sittenwidrig. Auf die Frage der objektiven Richtigkeit der Behauptung der Kl., die Wohnung sei unbewohnbar, kommt es insoweit nicht an.