unwirksame Kosten für Mieter bei Kanal- oder Leitungsverstopfung

unwirksame Kosten für Mieter bei Kanal- oder Leitungsverstopfung; Formularmietvertrag

Die Bestimmung eines vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrages über Wohnraum, nach der, wenn bei Kanal- oder Leitungsverstopfungen in dem Hause, in dem sich die Mietwohnung befindet, der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann, alle Mieter anteilig für die Kosten der Schadensbehebung haften, ist unwirksam.

Die Kl. waren bis 1981- die Nutzungen gingen mit Wirkung ab 15. Mai 1981 auf die Erwerber über - Eigentümer des Mehrfamilienhauses M.- Straße 39 in K. Die im Erdgeschoß dieses Hauses gelegene Wohnung vermieteten sie am 5. August 1980 - als Mietbeginn wurde der 15. September 1980 vereinbart - für monatlich 430,- DM an die bekl. Eheleute. In dem von den Kl. verwendeten Formularmietvertrag, der vom Haus- und Grundbesitzerverein für K. und den N. e. V. herausgegeben wurde und möglicherweise noch herausgegeben wird, heißt es in § 9 Ziffer 6: "Wenn bei Kanal- oder Leitungsverstopfungen der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann, haften alle Mieter anteilig für die Kosten der Schadensbehebung. Sollte kein Umlageschlüssel vereinbart sein, erfolgt die Umlage nach der Kopfzahl." Die Bekl. unterzeichneten, ebenfalls unter dem 5. August 1980, außerdem folgende Erklärung: "Wir bestätigen hiermit ausdrücklich, daß wir vor Abschluß ausreichend Zeit gehabt haben, den heute mit den Eheleuten R. abgeschlossenen Mietvertrag durchzulesen, die einzelnen Bestimmungen zu prüfen und zur Kenntnis zu nehmen. Wir erklären uns vorbehaltlos mit allen Bestimmungen des Vertrages einverstanden." Mit Anwaltsschreiben vom 9. Februar 1981 rügten die Bekl. Feuchtigkeitsschäden an den Wänden der Wohnung und kündigten an, sie würden deshalb mit Wirkung ab 15.2.1981 den Mietzins um 20 %, mithin 86,- DM pro Monat, mindern. Etwa um die gleiche Zeit trat im Bad und der Toilette der von den Bekl. gemieteten Wohnung ein Wasserschaden auf, der durch eine Verstopfung des Abflußrohres bedingt war. Die Verstopfung ließen die Bekl. nach Rücksprache mit dem Immobilienmakler K., an den sie zuvor von den Kl. mit der Aufforderung, sich in Zukunft mit irgendwelchen Anliegen an den Makler oder den neuen Eigentümer zu wenden, verwiesen worden waren, durch ein in E. ansässiges Rohrreinigungs-Unternehmen, das 370,64 DM berechnete, beseitigen. Die Bekl. haben insoweit behauptet, der Makler habe ihnen nach Darlegung des Schadens geraten, sofort die vorgenannte Firma zu beauftragen. Da die Kl. die Erstattung des von den Bekl. gezahlten Betrages ablehnten, kündigten diese mit Schreiben vom 17. Februar 1981 an, sie würden die Miete um diesen Betrag kürzen. Die Kl. widersprachen der sodann erfolgten Verrechnung unter Hinweis auf § 9 Ziffer 6 des Formularmietvertrages. Die Ursache der Verstopfung des Abflußrohres, in das auch Abwässer aus der Wohnung eines weiteren Mieters gelangten, wurde nicht festgestellt. Mit der beim Amtsgericht Krefeld erhobenen Zahlungs- und Räumungsklage haben die Kl. die Bekl. zunächst (Zahlungsklage vom 26. März 1981) auf Zahlung von 714,64 DM und sodann (Klage vom 28. April 1981, eingegangen am 29. April 1981) auf Zahlung weiterer 430,- DM sowie auf Räumung der Wohnung - die Verfahren wurden durch Beschluß vom 12. Juni 1981 verbunden - in Anspruch genommen. Am 30. April 1981 überwiesen die Bekl., wie in der Berufungsinstanz unstreitig geworden ist, für den Mietzeitraum, der Gegenstand der Zahlungsklage ist, 516,- DM. Durch Urteil vom 7. Juli 1981 hat das Amtsgericht der Zahlungsklage in Höhe von 951,14 DM stattgegeben und die Räumungsklage wegen fehlenden Zahlungsverzuges (mangels Verschuldens) abgewiesen. Zur Begründung hat es unter anderem ausgeführt: Die Minderung des Mietzinses sei nur in Höhe von monatlich 64,50 DM (15 %) für die Zeit vom 15. Februar bis zum 15. Mai 1981, mithin mit insgesamt 193,50 DM berechtigt. Der zur Aufrechnung gestellte

stattgegeben und die Räumungsklage wegen fehlenden Zahlungsverzuges (mangels Verschuldens) abgewiesen. Zur Begründung hat es unter anderem ausgeführt: Die Minderung des Mietzinses sei nur in Höhe von monatlich 64,50 DM (15 %) für die Zeit vom 15. Februar bis zum 15. Mai 1981, mithin mit insgesamt 193,50 DM berechtigt. Der zur Aufrechnung gestellte Gegenanspruch sei nicht gegeben, weil die Bekl. gemäß § 9 Ziffer 6 für die Kosten hafteten und nicht substantiiert dargelegt hätten, daß die Rohrverstopfung nicht von ihnen zu vertreten sei, vielmehr in den Risikobereich der Kl. falle. Allein der Vortrag, sie treffe kein Verschulden, reiche nicht aus. Gegen dieses Urteil haben die Kl. Berufung, die Bekl. - unselbständige - Anschlußberufung eingelegt. Die Kl. haben lediglich ihren Räumungsanspruch weiterverfolgt. Insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit später - nach Auszug der Bekl. - in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Mit der Anschlußberufung verfolgen die Bekl. ihren Antrag auf Abweisung der Zahlungsklage in vollem Umfang weiter. Sie vertiefen insbesondere - die Anschlußberufung zeigt verschiedene Gründe für die Verstopfung auf und macht Ausführungen zur Beweislast - ihre Auffassung zur Unwirksamkeit der Klausel und behaupten insoweit, der Monteur der Rohrreinigungsfirma habe die Abflußrohre 15 m tief auskehren müssen, also außerhalb des Verantwortungsbereichs der Bekl.; sie, die Bekl., hätten auch keine Gegenstände weggespült, durch die die Verstopfung verursacht worden sein könnte. Die Kl. tragen demgegenüber vor, die Verstopfung sei plötzlich aufgetreten, müsse also durch Fremdkörper verursacht worden sein, und bestreiten unter Hinweis auf den Sitz der Rohrreinigungsfirma die zur Aufrechnung gestellte Forderung auch der Höhe nach. Das Berufungsgericht - Landgericht Krefeld - hat dem erkennenden Senat mit Beschluß vom 24. September 1981 die folgende Frage, die es für seine Entscheidung für erheblich hält und der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, gemäß Artikel III Abs. 1 des dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften - 3. MÄG - vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I S.1248) in der Fassung vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S.657) zum Rechtsentscheid vorgelegt: Ist die Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag wirksam, wonach bei Verstopfungen von Kanal- und Leitungsrohren alle Mieter anteilig die Kosten der Schadensbeseitigung zu tragen haben, wenn der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann? II. Die Vorlage ist zulässig. Das um einen Rechtsentscheid angegangene Oberlandesgericht ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den (nunmehr weitergesteckten) Rahmen des Artikels III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (3. MÄG) fällt und ob sie grundsätzliche Bedeutung hat (BayObLG in WuM 1981, 32 m. w. H.). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. 1. Die zu beurteilende Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Daß sie sich auch außerhalb eines solchen, z. B. bei der Vermietung gewerblicher Räume, stellen kann, macht sie einem Rechtsentscheid nach Artikel III Abs. 1 des 3. MÄG nicht unzugänglich, denn es genügt, daß sich die Rechtsfrage aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Eine restriktive Auslegung etwa dahin, daß sich die Rechtsfrage nur im Rahmen eines Mietverhältnisses über Wohnraum stellen dürfe, wäre mit dem Ziel des Gesetzgebers nicht vereinbar (vgl. Rechtsentscheid des Senats vom 27. Februar 1981- 4 ReMiet 4/80 - (NJW 1981, 1049 - MDR 1981, 584 - OLGZ 81, 211 - DWW 1981,149 -ZMR 1981,179 - WuM 1981, 77 - DB 1981, 1227 - GE 1981, 341). 2. Die vorgelegte Frage ist angesichts der Häufigkeit der verwendeten Klausel für Wohnraummietverhältnisse von grundsätzlicher Bedeutung, sie ist - soweit ersichtlich - bislang von keinem Oberlandesgericht durch Rechtsentscheid entschieden worden.

3. Ferner ist davon auszugehen, daß die Vorlagefrage für den Rechtsstreit, in welchem der Vorlagebeschluß ergangen ist, entscheidungserheblich werden kann (wenn man unterstellt, daß auch diese Frage - was umstritten ist, aber hier nicht geklärt zu werden braucht - der Prüfung durch das Gericht des Rechtsentscheides zugänglich ist).

a) Der Umstand, daß die Parteien den Rechtsstreit im Umfange der Berufung (Räumungsanspruch) in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist einer Berufungsrücknahme nicht gleich zu erachten und macht deshalb die Anschlußberufung nicht wirkungslos (BLAH, ZPO, § 522 Anm. 1 a; Thomas Putzo § 522 Anm. 1 a BGH, Urteil vom 30. Oktober 1963 in NJW 64, 108; anderer Ansicht: Habscheid-Lindacher in NJW 64, 2395). Da somit über die Anschlußberufung sachlich zu befinden ist, hat das Berufungsgericht auch über die von den Bekl. zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung zu entscheiden.

b) Dabei kann die Frage, ob die zum Rechtsentscheid gestellte Klausel wirksam ist, entscheidungserheblich sein, denn die Wirksamkeit der Klausel könnte der Aufrechnungsforderung den Boden entziehen, während bei Unwirksamkeit der Klausel die Gegenforderung der Mieter gerechtfertigt sein könnte. Die Gegenforderung konnte etwa aus § 538 II RGB oder auch aus anderen mietrechtlichen Gesichtspunkten denkbar sein.

c) Der Zulässigkeit der Vorlage steht auch nicht etwa entgegen (Artikel III Abs. 1 Satz 2 3. MÄG) daß, soweit ersichtlich, das Berufungsgericht den Parteien nicht ausdrücklich Gelegenheit gegeben hat, zu der den Gegenstand des Vorlagebeschlusses bildenden Rechtsfrage Stellung zu nehmen; denn die Parteien hatten inzwischen ausreichend Gelegenheit, sich zum Inhalt des Vorlagebeschlusses zu äußern (was jedoch nicht geschehen ist).

III. Die Vorlagefrage war in der aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Fassung zu bescheiden.

1. Die Wirksamkeit der hier zu beurteilenden Klausel wurde schon vor Erlaß des AGB-Gesetzes und wird auch heute noch in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet.

a) Nach Inkrafttreten des AGB-Gesetzes vertritt vor allem Gelhaar (AGB Gesetz und Formularmietverträge über Wohnraum in ZMR 1981. 225, 232, 233; RGRK-Gelhaar, vor § 535 Rdn. 99 und 80) die Auffassung, die Klausel sei, insbesondere dann, wenn man sie eng auslege und dahin verstehe, daß es sich um eine Verstopfung handeln müsse, die jedenfalls auf das Verschulden eines der Mieter zurückzuführen sei, nicht, insbesondere nicht gemäß § 9 AGB-Gesetz, zu beanstanden. Bei Abwägung der beiderseitigen Belange - Gelhaar behandelt die Mieter in entsprechender Anwendung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB als Gemeinschaft - sei es eher interessengerecht, die Mieter anteilig zum Ersatz heranzuziehen als den an der Verstopfung schuldlosen Vermieter die Kosten tragen zu lassen. § 548 BGB greife nicht ein, weil es sich nicht um einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache handele. Richtig verstanden verstoße die Klausel auch nicht gegen § 11 Nr. 15 AGB Gesetz. Die Beweislast dafür, daß die Verstopfung auf das Verschulden jedenfalls eines der Mieter zurückzuführen sei, obliege nämlich immer noch dem Vermieter und werde nicht auf die Mieter überbürdet; die dann allerdings gemeinschaftlich in Anspruch genommenen Mieter könnten sich überdies durch den Nachweis, daß sie jeweils kein Verschulden treffe, entlasten. Den Beweis für Umstände im Verantwortungsbereich des Vermieters als Verwender der AGB hätten die Mieter also nicht zu erbringen. Nach der in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Ansicht ist die Klausel hingegen unwirksam. Das Landgericht Karlsruhe (Urteil vom 23. November 1979 in MDR 80, 230) sieht in der Klausel eine mit der Leitbildfunktion der gesetzlichen Regelung (§ 536 BGB) im Widerspruch stehende verschuldens- und sogar verursachungsunabhängige Haftung des Mieters und damit einen Verstoß gegen § 9 AGB-Gesetz. Sonnenschein (Inhaltskontrolle von Formularmietverträgen nach dem AGB- Gesetz in NJW 80, 1715, 1716) vertritt die Auffassung, es verstoße insbesondere bei Schäden an Gemeinschaftseinrichtungen und Installationen wie etwa bei Verstopfung von Abflußrohren gegen § 11 Nr. 15 AGB-Gesetz, dem Mieter den Entlastungsbeweis bei Nichtaufklärbarkeit der Schadensursache aufzuerlegen. Hensen (Ulmer-Brandner-Hensen, AGB-Gesetz, Anhang § § 9-11 Rdn. 503) hält die Regelung unter Hinweis auf die Pflicht des Vermieters, für eine zu Wohnzwecken geeignete Mietsache zu sorgen, gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGB Gesetz für unwirksam. Sternel (Mietrecht, 2. Aufl. 1979 II Rdn. 223) ist im Ergebnis derselben Auffassung, sieht in der Klausel indes eine von der in § 548 BGB geregelten Beweislastverteilung abweichende und damit gemäß § 11 Ziffer 15 AGB Gesetz unzulässige Beweislastregelung. Emmerich (Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl. § 548 Rdn. 25 u. 28) teilt diese Ansicht, bejaht allerdings auch - § § 10, 11 AGBG finden auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber dem in § 24 AGBG genannten Personenkreis (Kaufleute etc.) verwendet werden, keine Anwendung - (hilfsweise) mit Hensen die Voraussetzungen des § 9 AGBG. b) Vor Inkrafttreten des AGB-Gesetzes wurden im wesentlichen folgende Argumente angeführt: Das Amtsgericht Essen (Urteil vom 25. Juli 1973 in ZMR 74, 44) ist zwar dem Argument, die Mieter bildeten eine "Gefahrengemeinschaft" entgegengetreten, hat jedoch unter Hinweis auf das beachtenswerte Interesse des Vermieters an der Abwälzung der Kosten auf die Mieter allein die Frage verneint, daß es sittenwidrig sei, die Mieter die anteilige

hrt: Das Amtsgericht Essen (Urteil vom 25. Juli 1973 in ZMR 74, 44) ist zwar dem Argument, die Mieter bildeten eine "Gefahrengemeinschaft" entgegengetreten, hat jedoch unter Hinweis auf das beachtenswerte Interesse des Vermieters an der Abwälzung der Kosten auf die Mieter allein die Frage verneint, daß es sittenwidrig sei, die Mieter die anteilige Haftung für die Beseitigungskosten tragen zu lassen; mißbilligt hat es die in der zu beurteilenden Klausel vorgesehene gesamtschuldnerische Haftung der Mieter, für die Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung. Das Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 14. Januar 1977 in DWW 77, 70 hat, ohne die rechtliche Problematik zu vertiefen, die anteilige Haftung der Mieter nach Kopfteilen nicht nur für zulässig, sondern wegen der besonders großen Beweisschwierigkeiten überdies für sinnvoll gehalten. Andererseits hat das Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer durch Urteil vom 19. Januar 1972 in ZMR 72, 209 die Regelung als grob gegen das Gerechtigkeitsgebot verstoßende Beweislastklausel mißbilligt. Zustimmung gefunden hat die letztgenannte Entscheidung bei Roquette, Gesamthaftung der Mieter bei Verstopfung der Abflußleitung in ZMR 1973, 195, der ergänzend darauf hinweist, daß die Verstopfung des Hauptabflußrohres im Risikobereich des Vermieters liege und dieser als Eigentümer den Schaden selbst zu tragen habe, wenn er den Schädiger nicht ermitteln könne. Im Ergebnis ebenso entschieden haben das Amtsgericht Schwetzingen (Urteil vom 3. November 1975 in WuM 1976,177) und das Amtsgericht Schöneberg (Urteil vom 13. Mai 1976 in MDR 77, 54). Das Amtsgericht Schwetzingen hat auf § 242 BGB abgestellt und hilfsweise darauf hingewiesen, daß die Klausel gegen die im Entwurf des AGB-Gesetzes vorgesehene Generalklausel verstoße. Auch das Amtsgericht Schöneberg hat in der Klausel einen Verstoß gegen Treu und Glauben gesehen.

2. Der Senat hat sich von folgenden Erwägungen leiten lassen: Ob und inwieweit die zum Rechtsentscheid vorgelegte Vertragsklausel schon gemäß § 5 AGBG (Unklarheitenregel) angreifbar ist, mag im Ergebnis auf sich beruhen; denn die Klausel ist bei beiden (ernsthaft) in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten unwirksam, und zwar entweder gemäß § 11 Nr. 15 oder gemäß § 9 Abs. 2 Ziffer 1 AGBG. Sieht man in ihr - dem Wortlaut folgend und den üblicherweise bestehenden erheblichen Beweisschwierigkeiten Rechnung tragend - eine materielle Haftungsregelung, so ist die verwendete Klausel gemäß § 9 Abs. 2 Ziffer 1 AGBG unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt; sie weicht erheblich von dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages ab und trägt einseitig den Interessen des Vermieters Rechnung. Wenn man die Klausel hingegen (nur) dahin versteht, daß derjenige Mieter, der nachweist, daß er die Verstopfung nicht verursacht hat, nicht anteilig haftet, verstößt sie als (reine) Beweislastklausel gegen § 11 Nr. 15 AGBG; denn bei dieser Auslegung wird die Beweislast vom Verwender der AGB, hier den Kl. als Vermietern, zum Nachteil des anderen Vertragsteils, der Mieter (Bekl.) geändert; mangels einer besonderen Vereinbarung hätte nämlich nach der gesetzlichen Regelung der Vermieter zu beweisen, daß der Mieter, den er auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch nimmt, eine in einem Bereich, in den nicht nur aus seiner (des Mieters) Wohnung Abwässer geleitet werden, aufgetretene Kanal- oder Leitungsverstopfung verursacht hat. Im einzelnen gilt folgendes: a) Das AGB-Gesetz ist anwendbar. aa) Die Parteien des diesem Rechtsentscheid zugrunde liegenden Rechtsstreits haben keine Individualabrede getroffen, sondern den Mietvertrag auf der Grundlage von Vertragsbedingungen geschlossen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurden. Die Kl. haben nämlich ein vom Haus- und Grundbesitzerverein für K. und den N. e. V. herausgegebenes Vertragsformular verwendet, dessen abstrakt-generellen Charakter der Senat bereits in den Gründen des Rechtsentscheids vom 27. Februar 1981- 4 ReMiet 4/80 - (NJW 1981, 1049 = MDR 1981, 584 = OLGZ 81, 211 = DWW 1981, 149 = ZMR 1981, 179 = WuM 1981, 77 = DB 1981, 1227 = GE 1981, 341 ) bejaht hat. Durch den genannten Rechtsentscheid hat der Senat zudem über die hier ebenfalls zu berücksichtigende Frage, ob der Formularmietvertrag durch die gesonderte Unterzeichnung der die Kenntnisnahme bestätigenden Erklärung vom 5. August 1980 zu einer nicht nach dem AGB-Gesetz zu beurteilenden Individualabrede geworden ist, entschieden und, darauf abstellend, daß es erforderlich gewesen wäre, den Mietvertrag zumindest teilweise zur Disposition zu stellen, den generellen Charakter des Mietvertrages und damit die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 AGB-Gesetz bejaht. Vorliegend gilt nichts anderes. bb) Der hier in Rede stehende Formularmietvertrag fällt in den gewöhnlichen Anwendungsbereich des AGBG; er wird nicht gegenüber einem Kaufmann oder einer juristischen Person verwendet (§ 24 AGBG). cc) Das AGB-Gesetz findet auch sachlich Anwendung. Die in § 23 AGB Gesetz geregelten Ausnahmen liegen - zu befinden ist über einen Mietvertrag - nicht vor. dd) Daß die zu prüfende Klausel (als überraschende im Sinne des § 3 AGB- Gesetz) nicht Vertragsbestandteil geworden ist, kann nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden, mag aber, da sie, wie noch auszuführen ist, ohnehin unwirksam ist, auf

GB Gesetz geregelten Ausnahmen liegen - zu befinden ist über einen Mietvertrag - nicht vor. dd) Daß die zu prüfende Klausel (als überraschende im Sinne des § 3 AGB- Gesetz) nicht Vertragsbestandteil geworden ist, kann nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden, mag aber, da sie, wie noch auszuführen ist, ohnehin unwirksam ist, auf sich beruhen. Die Zuordnung zu § 9 des Vertrages, der laut Überschrift die Instandsetzung und -haltung der Mieträume und die Schönheitsreparaturen betrifft, könnte nämlich an sich zwar die Annahme nahelegen, daß es sich um eine überraschende Regelung handelt - die Klausel betrifft, wie noch im einzelnen darzulegen sein wird, Verstopfungen, die dem Mietobjekt nicht unmittelbar zuzuordnen sind -; andererseits ist jedoch in Betracht zu ziehen, daß sie nicht etwa in der Hausordnung, die überwiegend - zumindest aus der Sicht der Mieter - andere Regelungen enthält, sondern immerhin im eigentlichen Mietvertrag steht und mit dem (ordnungsgemäßen) Gebrauch der Mietsache durchaus in Zusammenhang zu bringen ist. ee) Ob die verwendete Klausel gemäß § 5 AGBG angreifbar ist, bedarf ebenfalls keiner abschließenden Entscheidung. Wenn man die Klausel unter Abwägung der Interessen beider Seiten, des Vermieters und der/des Mieter(s) auslegt und dabei auf den Willen verständiger und redlicher Vertragspartner abstellt (vgl. Ulmer Brandner-Hensen, § 5 Rdn. 6 m. w. N.), stehen zwei Auslegungsmöglichkeiten im Vordergrund der Betrachtung: Nach ihrem Wortlaut ist die Klausel als (materielle) Haftungsregelung zu beurteilen; die sich daran orientierende Auslegung führt zu dem Ergebnis, daß, soweit der Verursacher einer Verstopfung, der den Schaden allein zu tragen hätte, nicht ermittelt werden kann, alle Mieter anteilig haften, und zwar auch diejenigen, die ihrerseits trotz der üblicherweise bestehenden Beweisschwierigkeiten nachgewiesen haben bzw. nachweisen können, daß sie den Schaden (z. B. bei Schadensentstehung wahrend eines längeren Urlaubs) nicht verursacht haben. Eine weniger rigorose Auslegung könnte demgegenüber einschränkend zu dem Ergebnis führen, daß es in den in Rede stehenden Verstopfungsfällen lediglich darauf ankommen soll, ob der in Anspruch genommene einzelne Mieter sich als Verursacher entlasten kann. Bei solcher Auslegung handelt es sich dann nur um eine sogenannte Beweislastklausel, die freilich bei den Beweisschwierigkeiten in derartigen Verstopfungsfällen die Rechtsstellung der Mieter kaum günstiger erscheinen läßt als bei der oben erörterten Annahme einer materiellen Haftungsregelung. Ob die zum Rechtsentscheid vorgelegte Klausel tatsächlich nur als Beweislastklausel zu verstehen ist, mag im Ergebnis auf sich beruhen; denn die Klausel ist unter beiden Gesichtspunkten unwirksam.

ff) Durch die Klausel wird eine von Rechtsvorschriften abweichende oder diese zumindest ergänzende Regelung vereinbart (§ 8 AGBG); sie ist deshalb an § § 9 bis 11 AGBG zu messen. Von der nach diesen Vorschriften durchzuführenden Inhaltskontrolle, der grundsätzlich alle Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen, sind lediglich Leistungsbeschreibungen und sogenannte deklaratorische Klauseln (Brandner in Ulmer-Brandner-Hensen, § 8 Rn. 6), d. h. solche, die lediglich den Inhalt einer gesetzlichen Regelung wiedergeben (Brandner, a.a.O., § 8 Rn. 21), ausgenommen. Diese Ausnahmefälle sind hier nicht gegeben. Die von den Parteien vereinbarte Regelung enthält, wie dargelegt, entweder eine im Gesetz nicht vorgesehene Haftungsregelung oder weicht als Beweislastklausel entscheidend von allgemeinen Beweislastgrundsätzen ab. Insbesondere § 548 BGB, durch den die vorliegende Fallgestaltung am ehesten erfaßt werden könnte, sieht die vereinbarte Beweislastverteilung nicht vor. b) Als Beweislastklausel wäre die von den Parteien getroffene Vereinbarung gemäß § 11 Nr. 15 AGBG unwirksam. Nach dieser Vorschrift sind AGB-Klauseln verboten, durch die der Verwender die sich aus dem Gesetz ergebenden und von der Rechtsprechung entwickelten Beweislastgrundsätze (Brandner, a. a. O. § 11 Nr. 15 Rn. 8; Löwe, AGBG, § 11 Nr. 15 Rn. 5) zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert. Die Vorschrift enthält ein allgemeines Verbot einseitiger, für den anderen Vertragsteil nachteiliger Beweislastverschiebungen und ist somit eine typische Ausprägung des Gerechtigkeitsgebots (Palandt-Heinrichs, § 11 AGBG Anm. 15, Löwe, a.a.O., § 11 Nr. 15 Rn. 1 ); denn die Beweislast ist häufig für den Ausgang von Prozessen entscheidend. Unter lit. a und b der Vorschrift sind lediglich (wichtige) Anwendungsfälle dieses Grundsatzes, typische und praktisch wichtige inhaltliche Gestaltungen, beispielhaft aufgeführt. Bei der vorgesehenen Verwendung der Bestimmung durch den Vermieter wird die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils des Mieters, geändert, denn die Beweislast dafür, daß die Verstopfung einer für zwei oder mehrere Wohnungen installierten Leitung oder eines Kanals von einem bestimmten Mieter verursacht wurde, trifft mangels einer gesetzlichen Regelung zu Lasten des Mieters den Vermieter als denjenigen, der sich (in der Regel) auf die zu seinen Gunsten vereinbarte Bestimmung beruft und daraus Rechte ableitet. aa) Die von der Rechtsprechung zu § 548 BGB, der das "Vertreten-müssen" bei Veränderungen und Verschlechterungen der gemieteten Sache betrifft, entwickelten Beweislastgrundsätze - der Mieter hat regelmäßig zu beweisen, daß Veränderungen oder Verschlechterungen der (in ordnungsgemäßem Zustand übernommenen) Mietsache nur auf vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen oder von ihm nicht zu vertreten sind (BGHZ 52, 349, 351 m. w. N.; Palandt-Putzo, § 548 Anm. 1 c) - sind hier nicht anwendbar; die zu beurteilenden Fallgestaltungen sind nicht vergleichbar. Billigkeitsgesichtspunkte, auf die insoweit maßgeblich abgestellt wird, sprechen nur dann dafür, dem Mieter - abweichend von allgemeinen Beweislastgrundsätzen - bei Schäden am Mietobjekt den (Entlastungs-) Beweis aufzubürden, wenn er die beschädigte (oder anderweitig beeinträchtigte) Sache in seiner Obhut oder seinem Einflußbereich hat bzw. gehabt hat (BGHZ 52, 351). Bei den hier in Betracht kommenden Schäden liegt der erforderliche enge Bezug zum Mietobjekt und zum Einfluß- und Obhutsbereich des Mieters

bei Schäden am Mietobjekt den (Entlastungs-) Beweis aufzubürden, wenn er die beschädigte (oder anderweitig beeinträchtigte) Sache in seiner Obhut oder seinem Einflußbereich hat bzw. gehabt hat (BGHZ 52, 351). Bei den hier in Betracht kommenden Schäden liegt der erforderliche enge Bezug zum Mietobjekt und zum Einfluß- und Obhutsbereich des Mieters indessen nicht vor. Die von der Klausel erfaßten Leitungs- und Kanalverstopfungen treten durchweg - und tatsächlich auch im vorliegenden Streitfall - weder im Einflußbereich nur eines Mieters noch bei Sachen auf, die dieser in seiner Obhut hat, nämlich nicht in dem Bereich, auf den ein Mieter - im Verhältnis zum Vermieter - allein Einfluß ausüben kann. Für die sich auf § 548 BGB stützende Regelung der Beweislast ist hingegen von entscheidender Bedeutung, daß nur der Mieter über die Art der Benutzung der Mietsache, auch die Besitzüberlassung an Dritte zu befinden hat und demzufolge regelmäßig nur er in der Lage ist oder sein kann, die zur Schadensaufklärung erforderlichen Angaben zu machen. Das ist bei den hier in Rede stehenden Schäden anders. bb) Das bei der Beurteilung der Beweislast insbesondere von Gelhaar (ZMR 1981, 232, 233) ins Feld geführte Argument, es sei lediglich zwischen dem Verantwortungsbereich des Vermieters und dem der (aller) Mieter insgesamt zu unterscheiden, der Vermieter müsse allerdings - die Klausel verstoße sonst gegen § 9 AGBG - beweisen, daß die Verstopfung auf dem Verschulden zumindest eines der Mieter beruhe, überzeugt nicht. § 11 Nr. 15 AGBG regelt die Beweislast im Verhältnis der Vertragsteile (Verwender/anderer Vertragsteil); die nach der Sachlage in Betracht kommende Verantwortlichkeit Dritter kann deshalb nur dann vernachlässigt werden, wenn eine Partei dafür einzustehen hat (§ § 278, 831 BGB). Das ist im Verhältnis der Mieter untereinander nicht der Fall. Der insoweit wiederholt gebrauchte Begriff der Gefahrengemeinschaft ist nach Auffassung des Senats rechtlich hier nicht verwertbar, und zwar schon deshalb nicht, weil es an einer gesetzlichen Grundlage fehlt. Insbesondere die Voraussetzungen des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB, der in diesem Zusammenhang gern als Rechtsgrundlage herangezogen wird, liegen nicht vor, auch die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift (vgl. Gelhaar in ZMR 81, 233) ist bei Abwägung der beiderseitigen Belange nicht vertretbar. Für die unmittelbare Anwendung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB fehlt jeglicher Anknüpfungspunkt. Daß Rohrverstopfungen durch gefährliche Handlungen aller Mieter, deren Kausalität nicht feststellbar ist, von denen aber eine den Schaden herbeigeführt hat, verursacht werden, so daß also alle Mieter als "Beteiligte" haften müßten, ist nicht ersichtlich. Das Einleiten zulässiger Abwässer als solches ist vertragsgemäßer Gebrauch des Leitungssystems in einem Miethaus und kann den Mietern nicht schon als gefährliche Handlung angelastet werden. Deshalb sind auch Gründe, die wenigstens die entsprechende Anwendung der Vorschrift des § 830 I BGB geboten, nicht anzuerkennen: Der Umstand, daß der Vermieter in vielen Fällen nicht in der Lage ist, die eigentliche schadensstiftende Handlung nachzuweisen, genügt für eine entsprechende Gesetzesanwendung nicht, wie nachstehend unter c) noch zu vertiefen sein wird. Nach alledem hat der Vermieter in Fällen der vorliegenden Art bei der Inanspruchnahme eines Mieters ohne Rücksicht auf die in Rede stehende gegenteilige Vertragsklausel nach den allgemeinen Beweisgrundsätzen zu beweisen, daß der

chzuweisen, genügt für eine entsprechende Gesetzesanwendung nicht, wie nachstehend unter c) noch zu vertiefen sein wird. Nach alledem hat der Vermieter in Fällen der vorliegenden Art bei der Inanspruchnahme eines Mieters ohne Rücksicht auf die in Rede stehende gegenteilige Vertragsklausel nach den allgemeinen Beweisgrundsätzen zu beweisen, daß der verklagte Mieter die aufgetretene Verstopfung der Leitung oder des Kanals jedenfalls verursacht hat. Ob dann bei bestimmten Fallkonstellationen das Verschulden des Mieters in entsprechender Anwendung des § 282 BGB vermutet werden kann, hat bei der hier vorzunehmenden Prüfung auf sich zu beruhen. c) Wenn man die Klausel hingegen als materielle Haftungsregelung versteht, ist sie gemäß § 9 Abs. 2 Ziffer 1 AGBG ebenfalls unwirksam. Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoßen gegen diese Vorschrift, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen; das ist gemäß Abs. 2 Ziffer 1 der Generalklausel im Zweifel der Fall, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. aa) Von einer entgegen Treu und Glauben unangemessenen Benachteiligung kann, wie sich schon aus der Anknüpfung an den Maßstab des § 242 BGB ergibt, nur dann die Rede sein, wenn die beanstandete Klausel für den Vertragspartner des Verwenders, hier die Mieter, zumindest nicht unerhebliche Nachteile zur Folge haben kann (vgl. Rechtsentscheid des Senats vom 27. Februar 1981 - 4 ReMiet 4/80 -, a. a. O.). Daß diese Voraussetzungen hier vorliegen, liegt auf der Hand. Die Beseitigung einer Verstopfung kann durchaus 400,- DM bis 500,- DM, unter Umständen sogar mehr kosten; insbesondere die Mieter, die in kleineren Mehrfamilienhäusern wohnen, werden demzufolge im Einzelfall - in welchen zeitlichen Abständen sich bei einem bestimmten Objekt Rohrverstopfungen wiederholen, ist obendrein gar nicht abzusehen - möglicherweise (zusätzlich) mit Beträgen von jeweils 100,- bis 200,- DM wenn nicht sogar noch mehr belastet. bb) Die Klausel ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren; sie weicht erheblich von dem sich insbesondere aus § § 535, 536 BGB ergebenden Leitbild des Mietvertrages ab und trägt einseitig den Interessen des Vermieters Rechnung.

Dieser hat gemäß § 536 BGB die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, mit anderen Worten, aufgetretene Schäden zu beseitigen, und zwar auf seine Kosten, denn der Mieter schuldet lediglich den vereinbarten Mietzins (§ 535 Satz 2 BGB) sowie eventuelle (übliche) Nebenkosten. An den Kosten für die Beseitigung von Schäden, deren Verursacher nicht zu ermitteln ist, hat er sich nach dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages - das Mietrecht sieht auch an anderer Stelle keine entsprechende Regelung vor - nicht zu beteiligen. Die insoweit hier vertraglich vorgesehene verschuldens- und verursachungsunabhängige Haftung kehrt die gesetzliche Risikoverteilung um (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 23. November 1979 in MDR 1980, 230); sie berücksichtigt einseitig die Interessen des Vermieters, der durch die verwendete Klausel den Mietern einen Teil seines Erhaltungsaufwandes anlastet, andererseits indes den vereinbarten oder der ortsüblichen Vergleichsmiete angeglichenen Mietzins ungekürzt beansprucht. Daß spezifisch mietrechtliche (§ 548 BGB), aber auch andere Vorschriften (§ 830 BGB) die hier streitige Haftungsregelung nicht gerechtfertigt erscheinen lassen, wurde schon unter b) erörtert. Insbesondere der ins Feld geführte Gesichtspunkt der Gefahrengemeinschaft läßt die Klausel nicht vertretbar erscheinen. Die einzelnen Mieter haben nur Vertragsbeziehungen zum Vermieter; Einfluß auf die Auswahl der im Haus wohnenden Mieter haben sie nicht, so daß es auch deshalb unangemessen erscheint, sie im vorliegenden Zusammenhang für das Wohlverhalten ihrer Mitglieder verschuldensunabhängig garantieren zu lassen. cc) Hält - wie vorliegend - eine AGB-Regelung der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG nicht stand, so ist sie in vollem Umfang als unwirksam anzusehen; sie ist nicht auf einen etwa noch zulässigen Inhaltsrest (sogenannte geltungserhaltende Reduktion) zurückzuführen (Rechtsentscheid des Senats vom 21. Februar 1981- 4 ReMiet 4/80-, a. a. O. ). d) Da nach alledem eine der nach dem AGB-Gesetz vorzunehmende Inhaltskontrolle standhaltende Auslegung nicht in Betracht kommt, war der sich aus dem Beschlußsatz ergebende Rechtsentscheid zu treffen.