Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen mit starrten Fristenplan bei Gewerbemiete

Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen mit starrten Fristenplan bei Gewerbemiete; Rückgabe in bezugsfertigem Zustand

Die Formularklausel in einem Mietvertrag über gewerbliche Räume (hier: zum Betrieb einer Schilder- und Graveurwerkstatt), "Die Schönheitsreparaturen sind ab Mietbeginn in den gewerbl. oder freiberufl. genutzten Räumen spätestens nach vier Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten/Nebenräumlichkeiten/Balkonen/Loggien nach sieben Jahren auszuführen bzw. ausführen zu lassen", enthält einen starren Fristenplan, der den Mieter i.S. des § 307 BGB unangemessen benachteiligt und insgesamt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt (Fortführung von Senat, I-10 U 174/05, Urt. v. 4.5.2005, GE 2006, 712 = GuT 2006, 127 = NZM 2006, 462 = ZMR 2006, 521).

Die den Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtende dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB tritt nach § 306 Abs. 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Schönheitsreparaturklausel. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht.

Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel entzieht der vertraglichen Pflicht des Mieters zur Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand die Grundlage.

I. Die Parteien streiten über Schadensersatz- und Beseitigungsansprüche der Kl. aus einem beendeten Mietverhältnis über Gewerberäume zum Betrieb einer Schilder- und Graveurwerkstatt in D. Wegen der erstinstanzlich getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen. Das Landgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von Renovierungs- und Sachverständigenkosten in Höhe von insgesamt 7.786,44 €, zur Beseitigung einer auf dem Außenputz des rechten Hausgiebels angebrachten Werbemaßnahme und dazu verurteilt, nach deren Entfernung den Giebel in dem an die Werbemaßnahme angrenzenden Farbton zu streichen. Wegen der näheren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen.

Mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung begehrt der Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. Er rügt die Verletzung materiellen Rechts. Die Schönheitsreparaturklausel in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages sei in Anwendung der "Starre-Fristen-Rechtsprechung" des VIII. Zivilsenats (BGH, NJW 2006, 2115; ZMR 2006, 843) wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam. Eine Verpflichtung zur Vornahme einer Endrenovierung ergebe sich auch nicht aus § 12 MV. Soweit die Mieträume danach in "bezugsfertigen Zustand" zu übergeben seien, ergebe eine Auslegung der Klausel, daß sie sich nicht auf den Renovierungszustand der Räumlichkeiten beziehe, sondern nur heißen könne, daß die Räume zu reinigen seien. Im Übrigen macht er geltend, daß das Landgericht aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung zu dem Ergebnis gelangt sei, daß die Kl. den durch den Aufwand der Renovierung entstehenden Schaden zutreffend beziffert habe. Wegen der weiteren Einzelheiten seines Vorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 13.9.2006 verwiesen.

Die Kl. verteidigt das angefochtene Urteil und bittet nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom 19.10.2006 um Zurückweisung der Berufung. Insbesondere hält sie die Renovierungsklausel für wirksam und meint aufgrund der wörtlichen Übernahme der - formularmäßigen - Rückgabeklausel gemäß § 18 des Mietvertrages mit dem Voreigentümer in Ziffer 12 des nach dem Eigentumswechsel mit ihr abgeschlossenen neuen Mietvertrages sei von einer Individualvereinbarung der Renovierungsverpflichtung insgesamt, also auch der turnusmäßigen Renovierungsklausel, auszugehen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache nur hinsichtlich der Verurteilung zur Zahlung von 7.786,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.9.2005 Erfolg. Soweit das Landgericht den Bekl. darüber hinaus verurteilt hat, die auf dem Außenputz des rechten Giebels des Hauses K.-Straße ... in D. gemalte Werbemaßnahme zu beseitigen, beruht das angefochtene Urteil weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Das beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Renovierungsarbeiten in zuerkannter Höhe von 7.786,44 € (= Renovierungskosten: 7.018 € + Sachverständigenkosten: 768,44 €) steht der Kl. nicht gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 BGB gegen den Bekl. zu. Dieser war entgegen der Auffassung der Kammer nicht verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.3.2005 Renovierungsarbeiten in dem im Privatgutachten des Sachverständigen P. vom 13.8.2005 aufgeführten Umfang durchzuführen. Weder liegt eine wirksame Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Beklagten vor, noch war dieser gemäß § 12 MV (1995) i.V.m. § 18 MV (1983) verpflichtet, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben. Die formularmäßige Regelung in § 8 Ziffer 2 Satz 3 i.V.m. Satz 4 MV (1995), wonach die im einzelnen bezeichneten Schönheitsreparaturen "ab Mietbeginn in den gewerbl. oder freiberufl. genutzten Räumen spätestens nach 4 Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten/Nebenräumlichkeiten/Balkonen/Loggien nach 7 Jahren auszuführen bzw. ausführen zu lassen sind", ist nach dem gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB auf das Mietverhältnis der Parteien anzuwendenden § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB insgesamt unwirksam. Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH sind Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen in starren Fristen vorschreiben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil die "starre" Fälligkeitsregelung dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt (BGH, Urt. v. 23.6.2004, DWW 2004, 221 = GE 2004, 1023 = NZM 2004, 653 = WuM 2004, 463 = ZMR 2004, 736; BGH, Urt. v. 22.9.2004, GE 2004, 1450 = NZM 2004, 901 = WuM 2004, 660 = ZMR 2005, 34; BGH, Urt. v. 5.4.2006, GE 2006, 639 = MDR 2006, 1273 = NZM 2006, 459 = WuM 2006, 248 = ZMR 2006, 513; BGH, Urt. v. 5.4.2006, MDR 2006, 1215 = NJW 2006, 2115 = WuM 2006, 308; BGH, Urt. v. 28.6.2006, DWW 2006, 370 = GE 2006, 1158 = NZM 2006, 691 = WuM 2006, 513 = ZMR 2006, 843; BGH, Urt. v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06). Eine starre Fristenregelung liegt danach vor, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf eines nach Jahren bemessenen Zeitraums unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf vorgeschrieben ist. Der streitgegenständliche Mietvertrag enthält eine starre Fristenregelung in diesem Sinn, denn die Schönheitsreparaturen sind gemäß § 8 Ziffer 2 Satz 4 "spätestens" nach Ablauf der vorgeschriebenen Intervalle, gerechnet ab Mietbeginn, durchzuführen, ohne daß es darauf ankommt, ob die Mieträume objektiv renovierungsbedürftig sind oder nicht.

Nach der Rechtsprechung des Senats (I-10 U 174/05, Urt. v. 4.5.2006, GE 2006, 712 = GuT 2006, 127 = NZM 2006, 462 = ZMR 2006, 521, Revision eingelegt unter XII ZR 84/06; ebenso OLG München, Urt. v. 22.9.2006, GuT 2006, 234), auf die die Parteien mit Verfügung vom 7.11.2006 hingewiesen worden sind (GA 342), gilt die Starre-Fristen-Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats auch für gewerbliche Mietverhältnisse, weil der gewerbliche Mieter bei vergleichbarer Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig ist als ein Wohnraummieter. Hieran hält der Senat auch im Hinblick darauf fest, daß die streitgegenständliche Fristenregelung für die gewerblich genutzten Räume einen Renovierungsturnus von vier Jahren vorsieht, während die Zeitfolge in dem der Entscheidung vom 4.5.2006 zugrunde liegenden Sachverhalt drei Jahren (Küche, Bad und Toilette) und fünf Jahre (alle übrige Räume) betrug. Auch das OLG München (a.a.O.) geht davon aus, daß die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen", eine unwirksame starre Fristenregelung enthält.

Die Unangemessenheit der Fristenregelung führt insgesamt gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Unwirksamkeit der in § 8 Ziffer 2 Satz 3 und 4 MV (1995) enthaltenen Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Die in § 8 Ziffer 2 Satz 3 MV enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen ließe. Hieran fehlt es. Zwar könnte die Klausel sprachlich ohne den Fristenplan bestehen bleiben. Ein Wegfall des Fristenplans hätte aber zur Folge, daß die Renovierungsvorschrift inhaltlich umgestaltet würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der Renovierungsverpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung des Wortes "spätestens" und des nachstehenden Fristenplans bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (BGH, Urt. v. 23.6.2004, a.a.O.).

Ausreichende Anhaltspunkte, daß es sich bei der bereits nach ihrem äußeren Erscheinungsbild als (vorgedruckte) Formularklausel einzustufenden Regelung in § 8 Ziffer 2 MV um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung handelt, hat die hierfür darlegungs- und beweisbelastete Kl. nicht vorgebracht. Eine Individualvereinbarung ergibt sich nicht bereits daraus, daß die Parteien in § 12 (Beendigung der Mietzeit) MV (1995) mit dem handschriftlichen Zusatz "siehe Mietvertrag vom 3.6.1983" auf die darin in § 18 (Beendigung der Mietzeit) enthaltene Formularklausel Bezug genommen haben, nach deren Satz 1 "die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter in bezugsfertigem Zustand und mit allen, auch von ihm selbst beschafften, Schlüsseln ohne Anspruch auf Entgelt dem Vermieter zu übergeben sind".

Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht. Gemäß § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages nach den gesetzlichen Vorschriften, soweit Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Eine ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer durch die Unwirksamkeit einer Formularklausel entstandenen Lücke setzt voraus, daß der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet. Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an der ersten Voraussetzung. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache - zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört - ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde (BGH, Urt. v. 28.6.2006, a.a.O.; BGH, Urt. v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06).

Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel entzieht der in § 12 MV (1995) i.V.m. § 18 MV (1983) geregelten Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand die Grundlage. Die Klausel wird allgemein dahingehend ausgelegt, daß der Mieter bei Auszug nicht stets das Mietobjekt vollständig instand zu setzen habe. Vielmehr sei der Zweck der Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter erreicht und seiner daraus folgenden Verpflichtung genügt, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Lage sei, dem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Dazu brauchen sie nicht neu hergerichtet zu sein. Stehe jedoch fest, daß sich die Mieträume aufgrund natürlichen Verschleißes - bei übermäßig starker Abnutzung ohnehin - in einem zur Weitervermietung ungeeigneten Zustand befinden, so seien Schönheitsreparaturen auszuführen, auch wenn die vertraglichen Ausführungsintervalle bei Mietende noch nicht abgelaufen seien (vgl. BGH, Urt. v. 13.1.1982, WuM 1982, 296; BGH, Urt. v. 10.7.1991, NJW 1991, 2416 = WuM 1991, 550; Langenberg, Schönheitsreparaturen, 2. Aufl., I B 26). Es bedarf keiner grundsätzlichen Entscheidung, ob dieser Auslegung zu folgen ist. Inhaltlich knüpft die Klausel an die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter an und verpflichtet diesen, einen vorzeitigen bzw. künftigen Renovierungsbedarf des Vermieters zu erfüllen. Obliegen die laufenden Schönheitsreparaturen aber - wie hier - dem Vermieter, läuft die Verpflichtung zur Rückgabe in bezugsfertigem Zustand ins Leere. Jedenfalls kann sich die Kl. nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf die Rückgabeklausel berufen, wenn sie ihrerseits eine turnusmäßige Renovierung unterlassen hat. In diesem Fall kann nämlich nicht festgestellt werden, ob sich die Mieträume aufgrund einer vertragsgemäßen bzw. einer übermäßigen Nutzung in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden oder ob dieser auf die von ihr zu vertretende Nichterfüllung ihrer turnusmäßigen Vermieterpflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zurückzuführen ist.

Unabhängig von vorstehenden Erwägungen neigt der Senat dazu, der Rückgabeklausel hier keine Renovierungspflicht zu entnehmen. Die Berufung weist zutreffend darauf hin, daß der Begriff bezugsfertig nicht ohne Rücksicht auf den ihn umgebenden vertraglichen Kontext ausgelegt werden kann. § 18 MV (1983) lautet vollständig wie folgt: "Die Mieträume sind nach Beendigung der Mietzeit vom Mieter im bezugsfertigen Zustand und mit allen, auch von ihm selbst beschafften Schlüsseln ohne Anspruch auf Entgelt dem Vermieter zu übergeben. Andernfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die Mieträume zu öffnen, reinigen und neue Schlösser und Schlüssel anfertigen zu lassen". Aus der Verknüpfung beider Sätze läßt sich entnehmen, daß die Parteien unter "bezugsfertig" nicht die Ausführung von Renovierungsarbeiten, sondern die Vornahme von Reinigungsarbeiten verstanden haben. Dies folgt bei verständiger Würdigung daraus, daß der Vermieter bei Nichterfüllung der Rückgabepflicht berechtigt sein soll ("andernfalls"), die Reinigung der Räume nach deren Öffnung im Wege der Selbstvornahme vornehmen zu lassen. Hätten die Parteien den Beklagten i.S. der vorzitierten Rechtsprechung dazu verpflichten wollen, einen zur Weitervermietung geeigneten Renovierungszustand herzustellen, hätte es nahe gelegen, Satz 2 der Rückgabeklausel zu streichen. 2. Der Beklagte wendet sich ohne Erfolg gegen seine Verurteilung zur Beseitigung der Werbemaßnahme. Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, daß der Beklagte aus den angeführten Gründen gemäß § 546 BGB im tenorierten Umfang zur Beseitigung der an der Hausfassade angebrachten Werbemaßnahme und im Anschluß hieran zur Renovierung der Giebelfläche verpflichtet ist. (...)

Das OLG Düsseldorf überträgt die Rechtsprechung des BGH zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel bei unwirksamer starrer Fristenregelung im Wohnraummietrecht auf die Geschäftraummiete mit der Folge, daß der Vermieter sich auch nicht auf die Klausel über die Pflicht des Mieters zur Rückgabe in bezugsfertigen Zustand berufen kann.

Die Parteien hatten in einem Formularvertrag über Geschäftsräume vereinbart, daß die im einzelnen bezeichneten Schönheitsreparaturen "ab Mietbeginn in den gewerbl. oder freiberufl. genutzten Räumern spätesten nach vier Jahren und in den sonstigen Räumlichkeiten/Nebenräumlichkeiten/Balkonen/Loggien nach 7 Jahren auszuführen bzw. ausführen zu lassen sind". Ferner hatten die Parteien in § 12 (Beendigung der Mieträume) mit dem handschriftlichen Zusatz auf die darin in § 18 ( Beendigung der Mietzeit) enthaltene Formularklausel Bezug genommen, nach deren Satz 1 die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit in bezugsfertigen Zustand und mit allen, auch von ihm selbst beschafften, Schlüsseln ohne Anspruch auf Entgelt dem Vermieter zu übergeben sind. Die Vermieterin nahm den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf diese Klauseln u.a. auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch. Das Landgericht verurteilte den Mieter im wesentlichen antragsgemäß. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters, der die Unwirksamkeit der Klauseln rügte.

Das OLG Düsseldorf gab der Berufung statt, soweit der Mieter zum Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen verurteilt worden war. Zunächst bekräftigte es seine bisherige Rechtsprechung, daß auch in Geschäftsraummietverträgen die Unwirksamkeit der Klausel über sog. starre Fristen zur Unwirksamkeit der gesamten Formularklausel über die Überbürdung der Schönheitsreparaturen führt. Damit trete die gesetzliche Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), wonach der Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache - und damit auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen - verpflichtet ist, an die Stelle der unwirksamen vertraglichen Regelung. Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel entziehe aber auch der mietvertraglich übernommenen Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigen Zustand die Grundlage. Denn diese Klausel knüpfe an die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen an und verpflichte den Mieter, vorzeitigen bzw. künftigen Renovierungsbedarf des Vermieters zu erfüllen. Da aber die Schönheitsreparaturen infolge Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überbürdung dem Vermieter oblägen, laufe die V Verpflichtung zur Rückgabe in bezugsfertigen Zustand ins Leere. Schließlich sei der Rückgabeklausel ohnehin keine Renovierungspflicht zu entnehmen.

Zuzustimmen ist der Auffassung des OLG Düsseldorf, daß aus der Rückgabeklausel keine Renovierungspflicht zu entnehmen ist. Da nur die Rückgabe - also Erfüllung der Räumungspflicht (§ 546 Abs. 1 BGB) - geregelt ist, zu der auch die Rückgabe der Schlüssel gehört (vgl. zur Rückgabe Kinne GE 2006, 1139), kann aus ihr über die Renovierung ebenso wenig etwas entnommen werden wie aus der Klausel über die Rückgabe "in besenreinen Zustand. Zumindest wäre die Klausel, wenn damit auch die Überwälzung der Schönheitsreparaturen geregelt werden sollte, unklar wenn nacht sogar überraschend.