Unwirksame Klausel wg. übermäßiger Abnutzung ohne Auswirkung auf Schönheitsreparaturregelung

Die Klausel "Der Vermieter kann bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen." ist zwar unwirksam, berührt aber nicht die Wirksamkeit der Klausel über die Überbürdung der Schönheitsreparaturen oder eine Quotenklausel.

Der Bekl. schuldet die weiteren Malerkosten in Höhe von 459,62 DM. Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen in § 4 Nr. 7 des Mietvertrages vom 21. Februar 1994 ist wirksam. Zwar verstößt der Zusatz in § 18 Nr. 2 des Mietvertrages am Ende "Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen." gegen § 11 Nr. 4 AGBG und ist damit unwirksam. Dies berührt jedoch nicht die Wirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen und der vereinbarten Quotenklausel im übrigen.

Der genannte Zusatz verstößt gegen § 11 Nr. 4 AGBG, soweit ein von den in § 326 BGB gesetzlich normierten Voraussetzungen unabhängiger Schadensersatzanspruch des Vermieters für übermäßige Abnutzung der Mietsache begründet werden soll. Auch Schadensersatzansprüche wegen übermäßiger Abnutzung als Zahlungsanspruch kann der Vermieter nur nach vorheriger Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB geltend machen. Nach dem Inhalt der Klausel ist zumindest nicht ersichtlich, daß diese Vorgehensweise für den Vermieter vereinbart ist. Indem die Klausel dadurch einen Leistungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter unter Umgehung dieser hier den Interessen des Mieters dienenden Schutzmechanismen in einen Zahlungsanspruch umzuwandeln sucht, verstößt sie gegen § 11 Nr. 4 AGBG.

Die Unwirksamkeit dieser Klausel läßt jedoch die Wirksamkeit der im übrigen nicht zu beanstandenden Quotenklausel und der Überbürdung der Schönheitsreparaturen unberührt. Hierbei handelt es sich um für sich genommen selbständige und für sich verständliche Regelungen, deren Sinn und Zweck durch den Wegfall der oben genannten Klausel nicht beeinträchtigt werden. Während die Klausel ausschließlich auf Ansprüche wegen übermäßiger Abnutzung der Mietsache anzuwenden ist, betreffen die übrigen Regelungen die Ersatzleistungen für regelmäßige Schönheitsreparaturen. Somit handelt es sich um einen klar trennbaren Inhalt (vgl. auch LG Berlin GE 1994, 583).

Wenn über das Zulässige hinaus dem Mieter weitere Schönheitsreparaturverpflichtungen auferlegt werden, ist die Vereinbarung insgesamt unwirksam (Summierungseffekt). Das gilt aber nicht immer.

Im Mietvertrag waren dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegt; zusätzlich hieß es, daß der Vermieter bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen könne. Fraglich war, ob wegen dieser Zusatzklausel der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen schuldete.

Mit Urteil vom 23. August 2001 meinte das Landgericht Berlin, zwar sei die Zusatzklausel nach § 11 Nr. 4 AGBG unwirksam, weil hier der Vermieter einen Schadensersatzanspruch auch dann haben solle, wenn die Voraussetzungen des § 326 BGB nicht vorliegen (Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung). Die Wirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter werde davon jedoch nicht berührt, da es sich um eine selbständige Klausel handele.

Man wird dem Urteil im Ergebnis, aber nicht in der Begründung folgen müssen. Wenn die Klausel über die übermäßige Abnutzung zum Kreis der Schönheitsreparaturen gehören sollte, wäre in der Tat § 11 Nr. 4 AGBG einschlägig; dann wäre aber nach überwiegender Rechtsprechung wegen des Summierungseffekts die gesamte Schönheitsreparaturverpflichtung unwirksam. Zutreffender erscheint allerdings die Auffassung, daß hier schlicht das Gesetz wiederholt wird, wonach eine Abnutzung über den vertragsmäßigen Gebrauch hinaus (§ 538 BGB) eine positive Vertragsverletzung darstellt, bei der auch ohne Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung der Vermieter sofort einen Schadensersatzanspruch in Geld hat. Schönheitsreparaturen betreffen eben nur die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch.