Unwirksame Kautionsvereinbarung bei unübersichtlichem Vertrag

Die Vereinbarung einer Mietkaution ist unwirksam, wenn der 50-seitige Formularmietvertrag sowie dessen Anlagen unübersichtlich sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien schlossen am 15.2.2002 einen Mietvertrag über das Objekt in Köln ab. Am selbigen Tag zahlte der Kl. eine Mietkaution in Höhe von 960 € auf ein Sparbuch ein. Das Mietverhältnis wurde im Frühjahr 2007 beendet. Der Wert der Kaution belief sich zum 24.4.2007 auf 997,13 €.

Der Kl. ist der Ansicht, dass der schriftliche Vertrag insgesamt unwirksam ist. Kein Mieter sei aufgrund eines eng bedruckten Mietvertrages mit 50 Seiten Umfang in der Lage, seine Rechte und Pflichten zu erkennen und entsprechend zu handeln. Des Weiteren bestehe ein Aufrechnungsverbot mit möglichen Gegenforderungen der Bekl., da ansonsten die Unwirksamkeit einer Kautionsvereinbarung unterlaufen würde. [...]

Die Bekl. behauptet, dass der Kl. seinen Pflichten aus der Renovierungsvereinbarung nicht nachgekommen sei und den von ihm eingebrachten Teppich nicht entfernt habe. Sie habe mit Schadensersatzforderung gegen den Rückzahlungsanspruch der Kaution aufgerechnet.

Die Klage ist begründet. Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung in Höhe von 997,13 € gemäß § 812 Abs. 1 BGB. Er hat die Kaution ohne Rechtsgrund geleistet. Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung, eine Kaution zu zahlen, ist unwirksam, da es sich bei einschlägigen Vertragsvereinbarungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt, die nicht wirksam Bestandteil des Vertrages geworden sind.

1. Dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB handelt, ergibt sich bereits daraus, dass die Kl., die über mehrere Mietobjekte verfügt, den vorgelegten Vertrag in seiner Grundform regelmäßig mit ihren Mietern abschließt und die dort enthaltenen Regelungen sich somit als für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen darstellen, die die Kl. ihrem Vertragspartner stellt. Ein Aushandeln, so wie es die Bekl. darstellt, liegt nicht vor.

Ein Aushandeln liegt dann vor, wenn sich die Parteien auf einer gleichwertigen Ebene begegnen. Dies ist bei einem Abschluss eines Wohnungsmietvertrages regelmäßig nicht der Fall. Ein Aushandeln bedeutet auch mehr als ein bloßes Verhandeln (Prütting/Weger/Weinreich, BGB‑Kommentar, 2. Auflage, § 305 Rn. 12). Der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt seiner Allgemeinen Geschäftsbedingungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen (Palandt, BGB‑Kommentar, 64. Aufl., § 305 BGB, Rn. 21). Dies ist nicht alleine dadurch getan, indem man dem potentiellen Mieter eine Möglichkeit gibt, den möglichen Vertragsschluss zu überschlafen. Ein Protokoll von vorvertraglichen Verhandlungen ist des Weiteren nicht geeignet, einen Nachweis über ausgehandelte Vertragsbestandteile zu erbringen. Ein Protokoll kann nur aufzeigen, über was genau gesprochen wurde, jedoch nicht, inwieweit der Mieter eine tatsächliche Möglichkeit der Mitgestaltung hatte. Vielmehr ist es regelmäßig üblich, dass der Vermieter aufgrund des Machtgefälles die tatsächlichen Pflichten des Mieters bestimmt und sich somit seiner gesetzlichen Pflichten so weit wie möglich entledigt. Nimmt ein Mieter dies nicht hin, wählt der Vermieter sich einen anderen Mieter aus. Es liegen demnach einseitig gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen vor.

2. Diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 305 Abs. 2 BGB nicht wirksam in den Vertrag einbezogen worden. Für die wirksame Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist es erforderlich, dass der Verwender bei Vertragsschluss die andere Vertragspartei nicht nur ausdrücklich auf die Allgemeinen Bedingungen hinweist (§ 305 Abs. 2 Nr. 1 BGB) und die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist, sondern nach § 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB weiter, dass der Verwender der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen.

Diese Voraussetzung ist nicht gegeben. Eine zumutbare Kenntnisnahme erfordert, dass die Allgemeinen Geschäftsbedingungen für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar sind, ferner ein Mindestmaß an Übersichtlichkeit und einen im Verhältnis zur Bedeutung des Geschäfts vertretbaren Umfang haben (Transparenzgebot, BGHZ 106, 49 f.; 104, 92; NJW 2000, 651).

Der vorliegende Vertrag entspricht wegen seiner Unübersichtlichkeit und seines Umfanges nicht diesen Anforderungen. Der Vertrag hat nicht, wie von der Bekl. behauptet, 20 Seiten. Die dem Gericht vorliegenden Vertragsunterlagen ergeben eine Seitenanzahl von mindestens 50 Seiten. Die Bekl. hat nicht sämtliche Vereinbarungen inklusive aller Anlagen vorgelegt, die sie nach eigener Darlegung dem Kl. aber ausgehändigt hat. Das vom Kl. vorgelegte Kopieexemplar umfasst 50 Seiten. Das Klausel- und Anlagenwerk ist nicht vollständig durchnummeriert. Es ist unmöglich, alle Seiten den entsprechenden Anlagen zuzuordnen. Dies entspricht nicht mehr einer zumutbaren Weise, von dem gesamten Vertrag und seinem Inhalt Kenntnis zu nehmen.

Die Kenntnisnahme der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist außerdem nicht allein aufgrund des Umfangs erschwert. Über den Umfang hinaus sind insbesondere die Anlagen unstrukturiert und dadurch unübersichtlich. Selbst Anlagen, die grundsätzlich nur Tipps für den Mieter beinhalten, enthalten Pflichten über Umgang, Reinigung und Reparatur bei verschiedensten möglichen Sachverhalten. Regelungen, die die Kaution betreffen, sind an verschiedenen Stellen der umfassenden Vereinbarung getroffen, z. B. in § 14 des "Mietvertrages", in Anlage 7 sowie S. 4 der Anlage 21. Einen Überblick zu behalten und Zusammenhänge zu erkennen, ist fast unmöglich. Des Weiteren zeigt die Gliederung von Anlagen mit Buchstaben, dass die Bekl. immer wieder durch schlichtes Anfügen weiterer Anlagen nach und nach ein Vertragskonstrukt geschaffen hat, welches für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsmieter nicht mehr verständlich und vor allem nicht einfach zu lesen ist. Vielmehr ist ein mühevolles und unangemessenes Studium des Vertrages notwendig, um überhaupt alle Verpflichtungen nur ansatzweise nachvollziehen zu können.

Da die Allgemeinen Geschäftsbedingungen somit dem Transparenzgebot nicht entsprechen, sind sie nicht wirksam einbezogen und damit nicht Vertragsbestandteil geworden. Eine Verpflichtung zur Leistung einer Kaution ist damit nie wirksam begründet worden, so dass der Kl. den von ihm geleisteten Betrag nebst Zinsen gemäß § 812 Abs. 1 BGB zurückfordern konnte. [...]

Die in einem unübersichtlichen 50-seitigen Formularmietvertrag mit verschiedenen Anlagen enthaltene Vereinbarung einer Kaution ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

Der aus 50 Seiten nebst Anlagen bestehende Wohnungsmietvertrag sah die Zahlung einer Kaution vor. Bei Vertragsabschluss zahlte der Mieter die Kaution auf ein Sparkonto ein. Nach Mietende verlangte er Rückzahlung und meinte, der gesamte Mietvertrag sei wegen Unübersichtlichkeit unwirksam.

Nach Ansicht des AG Köln war die Kaution ohne Rechtsgrund gezahlt worden, weil der Vertrag insgesamt unwirksam gewesen sei. Auch wenn der Vermieter dem Mieter den Vertrag vor Unterzeichnung zur Durchsicht ausgehändigt habe, handele es sich um AGB, weil die einzelnen Bestimmungen von den Parteien nicht auf "gleichwertiger Ebene" ausgehandelt worden seien. Der Vertrag sei unübersichtlich gewesen und habe ein mühevolles Studium erfordert, um alle Verpflichtungen des Mieters nachvollziehen zu können. Der Mieter habe deshalb vom Inhalt des Vertrages nicht Kenntnis nehmen können, so dass dieser nicht Vertragsgrundlage geworden sei. Da die Regelungen auch intransparent gewesen seien, liege eine wirksame Einbeziehung nicht vor mit der Folge, dass die Kaution ohne Rechtsgrund erbracht worden sei und zurückgezahlt werden müsse.

Soweit das Amtsgericht meint, dass ein Aushandeln nur bei gleichwertiger Stellung der Parteien angenommen werden könne, ist dies keine notwendige Voraussetzung für die Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB. Anlass und Ausgangspunkt für das Fehlen von Verhandlungen ist der Umstand, dass es sich für den Kunden nicht lohnt, Zeit und Geld in Bemühungen zu investieren, die notwendig wären, um durch Verhandlungen eine Klauseländerung zu erreichen oder etwa einen günstigeren Anbieter zu finden ("Transaktionskosten", vgl. MünchKommBGB/Kieninger, 5. Aufl., § 307 Rn. 38 ff.). Die Klauselkontrolle erfolgt somit nicht im Hinblick auf den Schutz des wirtschaftlich/sozial Schwächeren, sondern im Hinblick auf ein Informations- und Motivationsgefälle zwischen Verwender und Kunden (Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 10. Aufl., Einl. Rn. 48). Das AG hat aber zu Recht die Frage der Verständlichkeit des Vertragstextes schon im Rahmen des § 305 Abs. 2 Ziff. 2 BGB erörtert. Zwar ist das Transparenzgebot in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB als Maßstab für die Inhaltskontrolle ausdrücklich normiert, aber auch schon bei der Einbeziehungskontrolle zu berücksichtigen (Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 305 Rn. 41). In erster Linie geht es hierbei allerdings um die Art der Klauselgestaltung und nicht deren Inhalt (MünchKommBGB/Basedow, aaO., § 305 Rn. 69). Der BGH (Urt. v. 30. Mai 1983 - II ZR 135/82 -, NJW 1983, 2772, 2773) hat eine Einbeziehung in einem Fall verneint, in dem AGB auf einer DIN A 4 großen Seite in knapp 9,5 cm breiten Spalten mit jeweils mehr als 150 Zeilen bei allenfalls 1 mm Zeilenhöhe, die auch mit einer Lupe nur mühsam gelesen werden konnten, abgedruckt waren. So lag der Fall hier nicht. Die Regelung über die Kautionsleistung war ohne Weiteres lesbar, so dass es nur darum gehen konnte, ob der unübersichtliche Vertragsaufbau einer Einbeziehung nach § 305 Abs. 2 Ziff. 2 BGB entgegenstand. Geht man davon aus, dass sich der Umfang eines Vertrages an der Bedeutung des Geschäfts orientiert, ist bei einem Mietverhältnis eher ein längeres Vertragswerk zu erwarten. Wenn der Vertrag dann vor Unterzeichnung dem Mieter zur Durchsicht und Mitnahme ausgehändigt wird, ist die nach § 305 Abs. 2 Ziff. 2 BGB erforderliche Möglichkeit der Kenntnisnahme vom Vertragsinhalt gewährleistet, so dass jedenfalls von einer Einbeziehung der Vertragsregelungen ausgegangen werden muss.