Unwirksame Kautionsüberschreitung bei Bürgschaft

Die Vereinbarung einer unbegrenzten Bürgschaft ist unwirksam, wenn der Mieter zusätzlich eine Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten erbringt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. erbrachte für seinen Sohn, der eine Wohnung im Hause der Kl. [einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft, die Red.] in der D.str. mietete, eine unwiderrufliche, unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft zur Sicherung aller Ansprüche der Kl. auf Miete, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz. In § 3 des Mietvertrages hatte der Sohn des Bekl. sich verpflichtet, eine Mietsicherheit in Höhe von drei Monatsmieten zu leisten. Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt die Kl. von dem Bekl. die Bezahlung der monatlichen Mieten von Oktober 2006 bis August 2007, Nutzungsentschädigung von September 2007 bis März 2008 und eine BetriebskostennachzahIung für 2006. [...]

Die KI. kann von dem Bekl. die Bezahlung der Mieten von Oktober 2006 bis August 2007 sowie Nutzungsentschädigung von September 2007 bis März 2008 und eine Betriebskostennachzahlung für 2006 nicht verlangen. Die von dem Bekl. für seinen Sohn, den Mieter der Kl., gegebene Bürgschaft ist unwirksam, da sie gegen § 551 Abs. 4 BGB verstößt.

Denn ausweislich des § 3 des Mietvertrages zwischen der Kl. und dem Sohn des Bekl. hat der Bekl. eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten geleistet. Nur in dieser Höhe darf die Kl. sich gegen den Ausfall von Forderungen aus dem Mietvertrag sichern, dies schreibt der § 551 Abs. 4 BGB vor. Erreicht die vereinbarte Kautionszahlung den zulässigen Höchstbetrag, ist die Verpflichtung zur Erbringung einer zusätzlichen Sicherheit unwirksam, die Unwirksamkeit der Bürgschaftsvereinbarung führt auch nicht etwa zu einer Nichtigkeit der Kautionsvereinbarung (BGH GE 2004, 956).

Der Bekl. hat die unwirksame Bürgschaft auch nicht etwa unaufgefordert erbracht. Vielmehr war die Kl. nach ihrem eigenen Vortrag nicht zum Abschluss eines Mietvertrages über die streitgegenständliche Wohnung mit dem Sohn des Bekl. bereit, wenn dieser nicht die Bürgschaft zur Verfügung gestellt hätte. [...]

Eigentlich steht es schon im Gesetz, dass der Vermieter eine Mietkaution von höchstens drei Nettokaltmieten verlangen darf (§ 551 Abs. 1 BGB). Jede darüber hinausgehende zusätzliche Vereinbarung einer Mietsicherheit ist unzulässig. Trotzdem sind der Höhe nach unbegrenzte Bürgschaften weit verbreitet.

Der Mieter hatte lt. Vertrag eine Mietsicherheit in Höhe von drei Monatsmieten zu leisten. Zusätzlich hatte der Vater des Mieters eine unwiderrufliche, unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft zur Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis übernommen. Die Klage der Wohnungsbaugesellschaft gegen den Bürgen blieb erfolglos.

Mit Urteil vom 12. Februar 2009 verwies das Amtsgericht Schöneberg auf die Gesetzeslage und die Rechtsprechung des BGH, wonach eine Übersicherung unwirksam sei. Die Bürgschaft sei auch nicht etwa unaufgefordert erbracht worden, da die Vermieterin ausdrücklich erklärt hatte, sie hätte ohne die Bürgschaft die Wohnung nicht vermietet.

Das Amtsgericht weist hier auf ein älteres Urteil des BGH hin (NJW 1990, 2380). Danach ist ausnahmsweise eine Bürgschaft wirksam, wenn unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter die Bürgschaft stellt und dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet wird. Diese Ausnahme (unaufgefordert) ist allerdings vom Vermieter im Streitfall zu beweisen, weswegen diese (ohnehin umstrittene Entscheidung des BGH) in der Praxis nicht weiterhilft.