unwirksame Kaufvertragsklausel

Eine Kaufvertragsklausel, die den Käufer beim Erwerb eines Grundstücks nach dem InVorG zur Erstattung der aufgewendeten Kosten gemäß § 3 Abs. 3 S. 4 VermG verpflichtet, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Eine solche Klausel ist i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) unangemessen benachteiligend, wenn die Maßnahmen, auf denen die Kosten beruhen, schon in den Kaufpreis "eingepreist" waren. Das ist der Fall, wenn sie vor der Wertermittlung durch einen Sachverständigen bereits abgeschlossen waren. Eine solche Klausel ist zudem gemäß § 3 AGBG (§ 305 c Abs. 1 BGB n. F.) überraschend, wenn sie bei den Vertragsdurchführungskosten am Ende des Kaufvertrags "versteckt" ist. (Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Kl. macht aus abgetretenem Recht der Gemeinnützige Wohn- und Bauges. Potsdam mbH Ansprüche auf Aufwendungsersatz für Instandsetzungskosten bzgl. zweier Grundstücke in Potsdam geltend. (...) Mit notariellem Vertrag (...) erwarb die (...) Streithelferin der Bekl. die vorbezeichneten Grundstücke von der Stadt Potsdam. Nachdem zuvor ein Wertgutachten über die Grundstücke eingeholt wurde, einigte man sich auf einen Kaufpreis von 820.000 DM, was in § 2 dieses Notarvertrages festgelegt wurde. § 12 des Notarvertrages ist mit "Kosten" überschrieben und enthält im Abs. 4 folgenden Passus: "Der Käufer erstattet der WVP GmbH (Wohnungsverwaltungsgesellschaft Potsdam)/GEWOBA Potsdam GmbH die nachweisbar aufgewendeten Kosten gemäß § 3 Abs. 3 S. 4 VermG (z. B. Umstellung auf Erdgas)". (...) Am 14. April 2000 wurde (...) zwischen der [Streithelferin] der Bekl. ein notarieller Grundstückskaufvertrag über die beiden Grundstücke (...) geschlossen, wobei ein Kaufpreis von 820.000 DM festgesetzt wurde. (...) In § 4 Abs. 2 des Vertrages vom 14. April 2000 findet sich folgende Regelung: "Der Käufer übernimmt an Stelle des Verkäufers die Erfüllung aller Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber der Stadt aus der Verweisungsurkunde (...)"[wobei mit Verweisungsurkunde der oben genannte Kaufvertrag vom 27. Januar 2000 gemeint ist.] (...) Die Kl. behauptet: (...) Bezüglich [der beiden Grundstücke] habe die Gemeinnützige Wohn- und Bauges. Potsdam GmbH die Umstellung von Stadtgas auf Erdgas und weitere Maßnahmen beauftragt und bezahlt. (...) Insgesamt seien 456.326,84 DM (= 233.316,20 €) von der Bekl. zu erstatten. (...)

Die zulässige Klage ist sachlich nicht gerechtfertigt. Die Kl. hat keinen Anspruch aus § 12 Abs. 4 des Notarvertrages vom 27. Januar 2000 in Verbindung mit § 4 Abs. 2 des Notarvertrages vom 14. April 2000 in Verbindung mit § 3 Abs. 3 S. 4 VermG und § 398 BGB. 1. Die Klausel in § 4 Abs. 2 des Kaufvertrages vom 14. April 2000, wonach der Käufer anstelle des Verkäufers die Erfüllung aller Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber der Stadt aus der Verweisungsurkunde übernimmt, ist insoweit unwirksam, als es um die Erstattungspflicht gemäß § 12 Abs. 4 der ersten Notarurkunde geht. Die Klausel in § 12 Abs. 4 des ersten Notarvertrages verstößt gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG und ist deshalb unwirksam. Die Klausel stellt eine Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 1 Abs. 1 AGBG dar, zumal sie für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurde, wobei die Stadt Potsdam Verwender ist. Unstreitig hat die Stadt Potsdam in einer Reihe von Fällen, in denen es um einen Erwerb nach dem InVorG ging, gleichartige Verträge mit solchen Klauseln verwendet. (...) Für den AGB-Charakter ist es unerheblich, daß der Vertrag notariell beurkundet wurde (vgl. BGH NJW-RR 2001, 1420, 1422). Es kann dahinstehen, ob der vorformulierte Text von der Kl. gestellt oder vom beurkundenden Notar selbständig erarbeitet wurde. Entscheidend ist, daß in all diesen Fällen eine solche Klausel verwendet wurde, welche Verpflichtungen für den Grundstückskäufer statuiert, und insofern alles dafür spricht, daß diese Klauseln auf Initiative der Stadt aufgenommen wurde. Die Stadt hat offenkundig in all den Fällen Wert auf die Hereinnahme dieser Klausel in den Vertrag gelegt, so daß alles dafür spricht, daß sie nicht individuell zwischen den Parteien des Grundstückskaufvertrages ausgehandelt wurden. Letzteres trägt die Kl. auch nicht vor. Bei der Beurteilung, ob eine unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei gegeben ist, ist zunächst von den Vorschriften des dispositiven Rechts auszugehen, welches ohne die Klausel gelten würde (Palandt/Heinrichs, BGB 57. Auflage, § 9 AGB, Rn. 7). Eine nach Treu und Glauben unangemessene Benachteiligung setzt voraus, daß die Abweichung vom dispositiven Recht Nachteile von einigem Gewicht begründet (Palandt/Heinrichs, aaO.). Das Kaufrecht sieht in § 433 BGB als Leistungspflicht des Käufers die Kaufpreiszahlung vor, nicht jedoch die Übernahme von aufgewendeten Kosten im Sinne von § 3 Abs. 3 S. 4 VermG. Dasselbe gilt auch für einen Kauf nach dem InVorG, wobei § 2 Abs. 1 InVorG die Anwendbarkeit des § 3 Abs. 3 bis 5 VermG ausschließt. Auch wenn das InVorG und das BGB-Kaufrecht die Auferlegung solcher schuldrechtlicher Pflichten nicht explizit verbieten, handelt es sich doch um eine von dem gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung (vgl. grundsätzlich hierzu BGH NJW 1979, 2387, 2388). Insofern braucht ein Grundstückskäufer im Investitionsvorrangverfahren mit einer solchen Klausel nicht zu rechnen. Die Klausel ist in einem reinen Kaufvertrag deshalb unangemessen, da die Käuferin erhebliche Mehrkosten über den vereinbarten Kaufpreis hinaus zu zahlen hat, die zu diesem Zeitpunkt durch die Stadt Potsdam bereits bezifferbar waren. Die Maßnahmen sind lange vor den Kaufverträgen vorgenommen worden, wobei nach dem eigenen Vortrag der Kl. sie selbst bzw. die mit ihr identische WVP GmbH hinsichtlich ihrer Anteile zu 100 % von der Landeshauptstadt Potsdam gehalten werde. Insofern wäre es vollkommen realitätsfern, wenn der Stadt Potsdam nicht bekannt wäre,

reits bezifferbar waren. Die Maßnahmen sind lange vor den Kaufverträgen vorgenommen worden, wobei nach dem eigenen Vortrag der Kl. sie selbst bzw. die mit ihr identische WVP GmbH hinsichtlich ihrer Anteile zu 100 % von der Landeshauptstadt Potsdam gehalten werde. Insofern wäre es vollkommen realitätsfern, wenn der Stadt Potsdam nicht bekannt wäre, welche Investitionen in einem Fall wie hier von einem kommunalen Unternehmen getätigt wurden. Die verwendete Klausel ist intransparent und läßt nicht erkennen, was auf die Käuferin an Kosten noch zukommt. Zudem ist vor dem Kaufvertragsabschluß ein Verkehrswertgutachten eingeholt worden, so daß die Streithelferin (...) weitaus mehr als den auf dem Gutachten basierenden Kaufpreis zu zahlen hätte. Zu Recht verweist die Streithelferin der Bekl. darauf, daß die Maßnahmen, für die die Kl. hier Ersatz verlangt, bereits im Wert des Grundstücks eingepreist sind. Für die Unangemessenheit der Klausel spielt es auch keine Rolle, daß sie keinerlei Bezug zum Kaufpreis aufweist. Letztendlich ist dem Käufer gleichgültig, ob sich durch eine solche Klausel der Kaufpreis erhöht oder ob ihm zusätzliche Kosten auferlegt werden, die nicht Bestandteil des Kaufpreises sind. 2. Die verwendete Klausel ist darüber hinaus auch überraschend gemäß § 3 AGBG. Dies betrifft Bestimmungen in AGB, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages so ungewöhnlich sind, daß der Vertragspartner des Verwenders nicht mit ihnen zu rechnen braucht. Dem steht nicht entgegen, daß die Rechtsprechung eine Klausel, die Bestandteil eines von einem Notar beurkundeten und verlesenen Vertrages ist, in der Regel nicht als überraschend ansieht (vgl. KG NJW-RR 2002, 490, 491). Eine entsprechende Annahme ist nämlich nur bei einem "übersichtlichen und verständlichen" Vertrag gerechtfertigt (KG aaO.). Ein solcher liegt aber gerade nicht vor, wenn die maßgebliche Klausel in einem Abschnitt steht, in dem sie vernünftigerweise nicht erwartet und daher auch beim Verlesen nicht wahrgenommen wird. Im vorliegenden Fall ist die Klausel, welche zu Mehrkosten von ca. 56 % des vereinbarten Kaufpreises führt, in einer Rubrik enthalten, wobei es nur um "Kosten" geht, in welcher sie hier als letzter Punkt dieser Position "Kosten" verzeichnet ist. In Abs. 1 von § 12 des Kaufvertrages geht es um Kosten des Vertrages und seiner Durchführung, in Abs. 2 um etwaige Kosten für die Löschung von nicht übernommenen Grundstücksbelastungen und in Abs. 3 um die zu zahlende Grunderwerbsteuer. Dies alles sind Positionen, die man bei einem Kaufpreis von immerhin 820.000 DM als eindeutig weniger wichtig einstufen muß. Daß man die Klausel des § 12 Abs. 4 in einer solchen Nachbarschaft zu angesichts des Kaufpreises vollkommen irrelevanten Kosten unterbringt, stellt bereits ein "Verstecken" dieser für den Käufer außerordentlich bedeutsamen Regelung dar. (...)

Aufgrund des Verstoßes von § 12 Abs. 4 des ersten Notarvertrages gegen § 3 und § 9 AGBG kommt es nicht mehr auf die Frage an, ob der 2. Notarvertrag AGB-Charakter hat. Beim zweiten Notarvertrag fand im übrigen nicht einmal eine Verlesung statt. (...)