Unwirksame handschriftliche Endrenovierungsklausel

Unwirksame handschriftliche Endrenovierungsklausel; Renovierungen im Treppenhaus; Summierungseffekt; unwirksame anteilige Kostentragungspflicht bei Kleinreparaturen; Kleinreparaturklausel; Instandhaltungsklausel

1. Auch eine handschriftliche Endrenovierungsklausel führt dazu, dass die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen überhaupt entfällt.

2. Eine Regelung, wonach Kleinreparaturen bis zum Betrag von 100 Euro vom Mieter zu tragen sind und darüber hinausgehende Beträge vom Vermieter, ist unwirksam (Verstoß gegen das Transparenzgebot).

Im Formularmietvertrag über eine Dachwohnung war nicht, wie vorgesehen, angekreuzt, ob der Mieter oder der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Es gab eine handschriftliche Anlage, wonach die Wohnung bei Auszug renoviert zu übergeben sei mit Anstrich deckend weiß. In der Anlage war ferner geregelt, dass Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 100 Euro vom Mieter zu tragen seien und darüber hinausgehende Beträge vom Vermieter. Der Mietvertrag enthielt ferner einen handschriftlichen Zusatz, wonach ein Treppenhaus zur Wohnung gehöre. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter Schadensersatz für Schönheitsreparaturen im Treppenhaus und für die Reparatur der Balkonschiebetür.

Entgegen den erstinstanzlichen Ausführungen haben die Bekl. keinen Anspruch auf die Zahlung von 852,63 Euro für die nicht fachgerecht durchgeführten Malerarbeiten im Treppenhaus.

Die mietvertragliche Regelung war unwirksam. Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei der "Endrenovierungsklausel" um eine vorformulierte Vertragsbedingung im Sinne des § 305 BGB handelte, die unwirksam war.

Als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten nur vorformulierte Vertragsbedingungen. Vorformuliert sind Vertragsbedingungen, wenn sie vor Abschluss des Vertrages in der Absicht formuliert wurden, in künftigen Fällen Verwendung zu finden. Erforderlich ist lediglich, dass die Vertragsbedingungen vorher fertig formuliert wurden. Dabei muss nicht beabsichtigt sein, dass die Vertragsbedingungen gegenüber verschiedenen Vertragspartnern verwendet werden sollen. Auch wenn der Verwender nicht selbst die Absicht hat, die Vertragsbedingungen ein weiteres Mal zu verwenden, beispielsweise auf Muster eines Dritten oder Formularbücher zurückgreift, handelt es sich um AGB (§ 310 III BGB). So liegt der Fall hier. Es handelt sich um eine typische Endrenovierungsklausel. Diese wurde auch unbestritten von dem Bekl. zu 2) niedergelegt. Dass dies auf Wunsch der Kl. geschah, behaupten auch die Bekl. nicht, so dass die Bekl. als Verwender anzusehen sind.

Vertragsbedingungen werden gestellt, wenn eine Partei deren Einbeziehung in den Vertrag verlangt. Es ist ausreichend, dass eine Partei den Wunsch äußert, bestimmte von ihr bezeichnete vorformulierte Vertragsbedingungen zu verwenden. Weder die Möglichkeit, an bestimmten Stellen zwischen alternativen Formulierungen zu wählen, noch das ausdrückliche Angebot, auf Wunsch bestimmte Passagen zu streichen, beseitigen dieses Merkmal. Form und äußere Gestalt der vorformulierten Vertragsbedingungen sind für ihre Qualifizierung als Allgemeine Geschäftsbedingungen unerheblich. So ist es auch unerheblich, ob die Allgemeinen Geschäftsbedingungen vom übrigen Vertragstext abgehoben in Handschrift vorliegen. Nach § 305 I 3 BGB sind lediglich solche Vereinbarungen von der Anwendung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen, bei denen die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Für die Frage, ob Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt sind, kommt es auf das Aushandeln, auf die tatsächliche Verhandlung an. Der Vertragspartner muss die Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingungen und damit insbesondere die Rechtswirkungen der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Es liegt nur dann vor, wenn der Verwender den in seinen AGB enthaltenen "gesetzesfremden" Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt.

Dies legen die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. hier nicht hinreichend dar. Sie tragen lediglich vor, die handschriftliche Anlage zum Mietvertrag sei bei Vertragsabschluss durch den Bekl. zu 2) nach mehreren vorherigen Gesprächen niedergelegt worden. Die Erörterung der Klausel genügt wie ausgeführt aber nicht. Es wird nicht klar, von wem der Vorschlag zu der Regelung ausging. Bei einer typischen Endrenovierungsklausel ist nach der Interessenlage von einer Stellung durch den Vermieter im Wege des Anscheinsbeweises auszugehen. Den typischen Geschehensablauf haben die Bekl. nicht entkräftet. Die allgemeine Formulierung, man habe die Regelungen gemeinsam erarbeitet, lässt keinen Rückschluss darauf zu, von wem die Initiative zu dieser Regelung ausgegangen sein soll und dass der Vertrag auch ohne diese Regelung abgeschlossen worden wäre, wenn die Kl. die Klausel nicht akzeptiert hätten.

Hinsichtlich der Reparatur der Balkonschiebetür hat das Amtsgericht zu Recht ausgeführt, dass die Kl. zur Kostentragung nicht verpflichtet sind.

Die zugrunde liegende Klausel des Mietvertrags ist nach § 307 I 1, 2 II BGB unwirksam. Wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters und wegen fehlender Transparenz ist nach diesen Vorschriften eine Klausel unwirksam, wonach die Kostentragungspflicht zwar auf 100 Euro begrenzt ist, aber nicht deutlich wird, ob die Verpflichtung sich nur auf kleinere Reparaturen im Gesamtbetrag bis 100 Euro bezieht oder auch auf größere Reparaturen, an welchen sich dann der Mieter mit einem Teilbetrag von 100 Euro beteiligen soll (AG Köln, Az. 201 C 254/05 vom 27.6.2006). Für den letzteren Fall wird der Mieter auf jeden Fall unangemessen benachteiligt, denn bei Reparaturen mit größerem Aufwand ist es nicht selten, dass das vom Mieter nicht zu beeinflussende Alter des reparierten und häufig schon dem Zugriff des Vormieters ausgesetzten Gegenstands Grund der Reparatur war, so dass der Gedanke des Zugriffs des Mieters - der seine Kostenbelastung rechtfertigt - nicht mehr greift, um ihn entgegen der gesetzlichen Regel an den Kosten der Reparatur und solcher Gegenstände zu beteiligen.

Der Vermieter, der Formularmietverträge nicht sorgfältig ausfüllt und glaubt, sie durch Zusätze "verbessern" zu können, erleidet meist Schiffbruch. So auch in dem vom Landgericht Potsdam entschiedenen Fall zu einer handschriftlichen Endrenovierungsklausel und zu einer Beteiligung an Kleinreparaturen.

Die handschriftliche Anlage zum Mietvertrag enthielt eine Regelung, wonach Kleinreparaturen bis zum Betrag von 100 € vom Mieter zu tragen seien, darüber hinausgehende Beträge vom Vermieter. Ferner sollte die Wohnung beim Auszug mit deckend weißem Anstrich renoviert übergeben werden. Der Vermieter verlangte nach dem Auszug Kosten für Schönheitsreparaturen im Treppenhaus und für die Reparatur der Balkonschiebetür.

Mit Urteil vom 19. Juni 2008 wies das Landgericht Potsdam die Klage ab und meinte, die handschriftlichen Regelungen seien Allgemeine Geschäftsbedingungen nach § 310 Abs. 3 BGB. Es reiche auch eine einmalige Verwendung. Diese seien möglicherweise erörtert, aber nicht ausgehandelt. Die Endrenovierungsklausel sei deshalb unwirksam. Die Kleinreparaturklausel sei nicht transparent, da nicht deutlich werde, ob der Mieter sich bei größeren Reparaturkosten beteiligen müsse.

Das Urteil ist im Ergebnis vertretbar, in der Begründung aber etwas zu knapp geraten. Im Einzelnen: 1. Die handschriftliche Endrenovierungsklausel traf nicht zusammen mit einer formularmäßigen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, weil der Vermieter das entsprechende Kästchen nicht angekreuzt hatte. Ein Summierungseffekt aus der Kombination zwischen einer wirksamen Formularklausel und einer den Mieter übermäßig belastenden Individualklausel, der zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelung insgesamt geführt hätte, trat daher nicht ein (vgl. OLG Celle ZMR 1999, 469).

2. Entscheidungserheblich war also, ob die Endrenovierungsklausel nach §§ 307 ff. BGB zu beurteilen war. Das LG Potsdam bejaht das unter Berufung auf § 310 Abs. 3 BGB, wonach Allgemeine Geschäftsbedingungen auch für einmalige Verwendung vom Unternehmer gestellt gelten. Fraglich ist allerdings, ob ein Vermieter überhaupt Unternehmer im Sinne des § 14 BGB ist. Die Verwaltung des eigenen Vermögens erfüllt nicht den Unternehmerbegriff (BGH NJW 2002, 368). Nach Auffassung des OLG Düsseldorf (NJW-RR 2005, 13, 17) trifft das auf den Vermieter nicht zu, der im Wettbewerb mit anderen planmäßigen Leistungen gegen ein Entgelt anbietet. Der soll als Unternehmer betrachtet werden (so auch Palandt-Heinrichs, 67. Aufl. 2008, Rdn. 2 zu § 14 BGB). Unstreitig ist diese Frage nicht und hätte erörtert werden müssen.

3. Was zu Schönheitsreparaturen in Wohnungen gehört, ist in § 28 Abs. 4 II. BV geregelt. Renovierungen im Treppenhaus gehören nicht dazu. Eine Erweiterung des Pflichtenkatalogs, etwa hinsichtlich des Außenanstrichs von Fenstern, führt dazu, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Hier war über die Verpflichtung zur Renovierung des Treppenhauses überhaupt keine ausdrückliche Regelung getroffen worden, so dass es nahe lag, schon deshalb eine Renovierungspflicht des Mieters zu verneinen.

4. Der Formularmietvertrag enthielt keine Regelung zu Kleinreparaturen und was dazu gehört. Der handschriftliche Zusatz, der den Begriff der Kleinreparaturen nicht erläutert, war schon deshalb wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam, weil nicht auf die gesetzliche Definition in § 28 Abs. 3 II. BV für kleinere Instandhaltungen zurückgegriffen wurde. Der Mieter muss wissen, was nach dem Vertrag von ihm verlangt werden kann. Dazu kommt, dass die Reparatur einer Balkonschiebetür nicht zu den kleineren Instandhaltungen gehört; in der II. BV ist nur von den Fenster- und Türverschlüssen die Rede.

5. Das Landgericht Potsdam hält die Kleinreparaturklausel deshalb für unwirksam, weil nicht klar sei, ob der Mieter sich auch an größeren Reparaturen zu beteiligen habe. Richtig ist, dass eine solche Verpflichtung unwirksam wäre (BGH GE 1989, 669). Soweit sich das Landgericht auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln beruft (abgedruckt in WuM 2007, 40), ist nicht ersichtlich, wie die Klausel im vom Amtsgericht Köln entschiedenen Fall lautete. Eine Formulierung wie hier, wonach Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Betrag vom Mieter zu übernehmen sind und darüber hinausgehende Beträge vom Vermieter, dürfte jedenfalls nicht intransparent sein (siehe auch AG Braunschweig GE 2005, 677).