Unwirksame Haftungsbeschränkung

Eine Beschränkung der Haftung des gewerblichen Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ist unwirksam.

I. 1-2 b) ...

II. c) Die in § 8 Nr. 5 Satz 1 des Verwaltervertrages enthaltene Regelung, nach der die Haftung des Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird, ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.

Das AGB-Gesetz findet gemäß § 24 a AGBG auf einen Vertrag zwischen einer WEG und einem gewerblichen Verwalter betreffend die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Anwendung (Schmidt, WE 1998, 253 [254-255]; vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl. 1997, Rn. 82 zu § 26 WEG). Aus der Regelung in § 11 Nr. 7 AGBG, wonach die Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit nicht ausgeschlossen werden kann, folgt im Umkehrschluß, daß die Abbedingung einer Haftung für leichte und mittlere Fahrlässigkeit grundsätzlich wirksam erfolgen kann. Da neben § 11 Nr. 7 AGBG aber § 9 AGBG als Auffangtatbestand anwendbar bleibt (Heinrichs in Palandt, BGB, 58. Aufl. 1999, Rn. 1 zu § 9 AGBG), orientiert sich die Wirksamkeit des Ausschlusses für leichte und mittlere Fahrlässigkeit an § 9 AGBG. Nach § 9 Abs. 1 AGBG ist eine in allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Regelung unwirksam, wenn durch die Regelung der Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird. Nach § 9 Abs. 2 AGBG ist von dem Vorliegen einer derartigen unangemessenen Benachteiligung auszugehen, wenn die in Frage stehende Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unvereinbar ist (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG) oder die Erreichung des gesetzlichen Vertragszwecks durch die Einschränkung wesentlicher, sich aus der Natur des Vertrages ergebender Rechte und Pflichten gefährdet ist (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG).

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden unangemessen benachteiligt, wenn der gewerbliche Verwalter durch eine Regelung im Verwaltervertrag seine Haftung gegenüber der WEG auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt und somit die Haftung für leichte und mittlere Fahrlässigkeit ausschließt (so auch Schmidt, WE 1998, 253 [254-255]). Ob eine derartige Haftungsbeschränkung bei einem nicht gewerblich tätigen WEG-Verwalter wirksam wäre, muß für den vorliegenden Fall nicht entschieden werden (vgl. zur Zulässigkeit der Unterscheidung zwischen gewerblicher und nicht gewerblicher Verwaltertätigkeit: BGH, NJW 1996, 1216 [1217-1218]). Die Gefährdung des Zwecks des Verwaltervertrages durch eine derartige Haftungsbeschränkung im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG folgt daraus, daß der Beteiligte zu III. die Verwaltertätigkeit als eingetragener Einzelkaufmann nicht nur gelegentlich ausübt, sondern Verwaltungen der vorliegenden Art gewerblich betreibt, das heißt selbständig, auf Dauer und mit Gewinnerzielungsabsicht. Es stellt ein Mißverhältnis innerhalb des Synallagmas des Verwaltervertrages dar, wenn der Verwalter einerseits gewerbliche Verwaltungen entgeltlich anbietet, andererseits aber sich von der Haftung für leichte und mittlere Fahrlässigkeit befreit. Denn als eingetragenem Kaufmann obliegen ihm die Pflichten, die Verwaltungsaufgaben mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns (§ 347 Abs. 1 HGB) durchzuführen (zum Sorgfaltsmaßstab des § 347 HGB für den gewerblichen Verwalter: BGH, NJW 1996, 1216 [1217-1218]); ferner gilt für die Verwaltertätigkeit weiterhin der gesetzliche Verschuldensmaßstab des § 276 BGB (Schmidt, WE 1998, 253 [254]; so selbst Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., Rn. 103 zu § 26 WEG). Es liegen jedoch keine besonderen Umstände vor, die eine Beschränkung der Haftung des gewerblichen Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gebieten würden. Denn die Tätigkeit des gewerblichen Verwalters wird weder unentgeltlich durchgeführt (vgl. den in §§ 521, 690 BGB enthaltenen Rechtsgedanken) noch stellt die Verwaltung eine besonders gefahrgeneigte Tätigkeit mit Aufopferungscharakter dar (vgl. den in § 680 BGB enthaltenen Rechtsgedanken). Daher sind Beschränkungen der Haftung des WEG Verwalters in Verwalterverträgen auch eher unüblich. Dies muß insbesondere deshalb gelten, weil es dem Verwalter möglich ist, eine Vermögensschadens Haftpflichtversicherung abzuschließen, die auch Schäden abdeckt, die auf leichter und mittlerer Fahrlässigkeit des Verwalters beruhen. Ferner kann der Verwalter seine Haftung für Schäden, die auf leichter und mittlerer Fahrlässigkeit beruhen, durch eine Regelung im Verwaltervertrag der Höhe nach auf eine bestimmte Summe begrenzen. Damit wäre dem Interesse des Verwalters an einer Begrenzung seiner Haftung ausreichend Rechnung getragen. Die Beschränkung der Haftung des gewerblichen Wohnungseigentums Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit widerspricht nach der Ansicht der Kammer auch dem gesetzlichen Leitbild von dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG). Zwar ist die Rechtsstellung des Verwalters zum einen dadurch gekennzeichnet und beschränkt, daß er nur über einen relativ kleinen eigenverantwortlichen Handlungsspielraum verfügt, da er in bedeutsamen Bereichen jeweils nur gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die von der Gemeinschaft gefaßten Beschlüsse als "Vollzugsorgan" auszuführen hat (vgl. zur Rechtsstellung des Verwalters: Bub, WE 1998, 174 [174]). Ferner können

kennzeichnet und beschränkt, daß er nur über einen relativ kleinen eigenverantwortlichen Handlungsspielraum verfügt, da er in bedeutsamen Bereichen jeweils nur gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die von der Gemeinschaft gefaßten Beschlüsse als "Vollzugsorgan" auszuführen hat (vgl. zur Rechtsstellung des Verwalters: Bub, WE 1998, 174 [174]). Ferner können sich die Wohnungseigentümer wegen der dem Verwalter aus § 28 WEG obliegenden Pflicht zur jährlichen Abrechnung jeweils von der wirtschaftlichen Lage der Gemeinschaft überzeugen. Diese Abrechnung kann gemäß § 29 Abs. 2 WEG wiederum vom VBR geprüft werden, so daß gewisse Kontrollmöglichkeiten der WEG vorhanden sind. Andererseits nimmt der Verwalter aber wegen der ihm anvertrauten Vermögenswerte, insbesondere der Gelder der WEG, sowie wegen der von ihm gegenüber der WEG in bezug auf die Verwaltung der Wohnanlage übernommenen Pflichten eine besondere Vertrauensstellung ein, die wegen seiner Pflicht zur Wahrnehmung der Vermögensinteressen der WEG der eines Treuhänders zumindest angenähert ist (vgl. Schmidt, WE 1998, 253 [254]). Demzufolge wird zum Beispiel im Rahmen des Untreuetatbestandes des § 266 StGB von dem Vorliegen einer Vermögensbetreuungspflicht des WEG-Verwalters in bezug auf das Vermögen der WEG ausgegangen (vgl. BGH, GE 1995, 1334 (1334-1335) = NJW 1996, 65 [65-66]). Dazu würde es einen unvereinbaren Wertungswiderspruch darstellen, wenn der Verwalter für Sorgfaltspflichtverletzungen unterhalb der Schwelle der groben Fahrlässigkeit nicht haften würde. Die Unzulässigkeit des Ausschlusses der Haftung für leichte und mittlere Fahrlässigkeit eines gewerblichen Verwalters ergibt sich auch bei einem Vergleich der Haftungsregelungen für andere selbständige Berufe, bei denen von einem Treugeber Vermögen einer mit einem Treuhänder vergleichbaren Person anvertraut wird (vgl. z. B. § 54 a Abs. 1 der Wirtschaftsprüferordnung). Der gegenteiligen Ansicht, wonach die Beschränkung der Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zulässig und wirksam ist (so Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl. 1997, Rn. 203 zu § 27 WEG; Merle, DWE 1984, 2 [5]), vermag die Kammer auch deshalb nicht zu folgen, weil diese Ansicht jeweils nicht näher begründet wird und sich daher in der Aufstellung von Behauptungen erschöpft.

Ein Verwaltervertrag sah vor, daß gegenüber den Wohnungseigentümern der Verwalter nicht bei leichter Fahrlässigkeit, sondern nur bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz für Schäden einzustehen habe.

Diese Vertragsklausel hielt das Landgericht Berlin in seinem Beschluß vom 23. Oktober 1998 für unwirksam. Das Landgericht wandte auf den Verwaltervertrag das AGB-Gesetz an, da es sich um einen Verbrauchervertrag im Sinne des § 24 a AGBG handele (Wohnungseigentümer als Verbraucher und Verwalter als Unternehmer). Ein gewerblicher Verwalter habe mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns dafür einzustehen und dürfe sich nicht von der Haftung freizeichnen. Eine derartige Haftungsbeschränkung verstoße gegen das gesetzliche Leitbild eines WE-Verwalters. Der Verwalter könne eine Haftpflichtversicherung abschließen - gegenüber den Wohnungseigentümern hafte er aber wie ein Treuhänder für jedes Verschulden.