Unwirksame Gewerbemietvertragsklauseln über Glasbruchversicherungen und Abwälzung der Instandsetzungspflicht für Glasscheiben

Eine formularmäßige Klausel in einem Gewerbemietvertrag, wonach der Mieter beschädigte Glasscheiben auf seine Kosten zu ersetzen habe, ist unwirksam.

Der Kl. hatte sich auf eine Klausel im gewerblichen Mietvertrag berufen, wonach der Mieter beschädigte Glasscheiben auf seine Kosten zu ersetzen habe.

Der Mieter machte geltend, er könne das Glas nicht ersetzen, da auch der Rahmen erneuerungsbedürftig sei. Über die Frage, ob der Rahmen schadhaft sei oder nicht, ließ der Vermieter ein Sachverständigengutachten einholen, worin festgestellt wurde, daß der Rahmen einwandfrei war.

Die Kosten des Beweisverfahrens machte der Vermieter materiell-rechtlich gemäß § 286 Absatz 1 BGB geltend.

Die Klage ist unbegründet. Den Kl. steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von 894,54 DM nicht zu. Insbesondere ergibt er sich nicht aus den Grundsätzen der Verzugshaftung gemäß § 286 Abs. 1 BGB.

Zwar sind die Kosten eines Beweissicherungsverfahrens grundsätzlich im Rahmen des § 286 Abs. 1 BGB erstattungsfähig (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1993, 1044, 1045); indes scheidet vorliegend eine Erstattungspflicht der Bekl. hinsichtlich der im Verfahren Amtsgericht Charlottenburg, 21 b H 1/98, entstandenen Kosten aus, da es bereits an einer Verzugslage fehlt. Die Bekl. haben sich zu keinem Zeitpunkt mit der Instandsetzung der zerbrochenen Scheibe in Verzug befunden, da ihnen eine Instandsetzungspflicht insoweit nicht oblag.

Zum einen ergab sich eine solche nicht aus den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung, da die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl. zu einem etwaigen Verschulden der Bekl. nichts dargetan haben. Zum anderen wurde eine Instandsetzungspflicht der Bekl. auch nicht durch § 15 Nr. 5 Satz 2 des streitgegenständlichen Mietvertrages konstituiert. Zwar hat danach der Mieter "beschädigte Glasscheiben und Spiegel ... auf jeden Fall auf seine Kosten zu ersetzen." Die vorgenannte Klausel ist jedoch wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. Die Begründung einer schuldunabhängigen Haftung des Mieters ist unwirksam, auch wenn sie auf Schäden begrenzt wird, die üblicherweise versichert werden können (vgl. BGH, NJW 1992, 1761, 1762). Zwar ist eine Haftungsfreizeichnung dann nicht unangemessen, wenn sie Vermögensschäden betrifft, die beim Kunden üblicherweise unter Versicherungsschutz stehen (vgl. Palandt, BGB, 58. Aufl. 1999, § 9 AGBG Rz. 14). Daß Gewerberaummieter indes vor Abschluß eines Mietvertrages in der Regel über eine Glasbruchversicherung verfügen, haben die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl. nicht dargetan. Sie haben lediglich behauptet, Vermieter forderten in Berlin üblicherweise den Abschluß einer Glasbruchversicherung von ihren Mietern. Dieses Postulat besagt indes nichts über die Üblichkeit eines bereits vorher auf Mieterseite bestehenden Versicherungsschutzes, sondern wäre, falls im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen aufgestellt, ebenfalls wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam.

Im Mietvertrag über Gewerberäume hieß es, daß der Mieter beschädigte Glasscherben auf seine Kosten zu ersetzen habe. Damit war die Instandhaltungspflicht nach § 536 BGB auf den Mieter abgewälzt worden, was gerade bei Gewerberaum in weitem Umfang möglich ist (vgl. Rittner, Der Gewerberaummietvertrag, Rdnr. 622). Der Vermieter berief sich darauf, daß üblicherweise in den Gewerberaummietverträgen der Abschluß einer Glasbruchversicherung durch den Mieter vereinbart ist, weswegen die Haftungsfreizeichnung für den Vermieter wirksam sei.

Das Amtsgericht Charlottenburg hielt in seinem Urteil vom 19. März 1999 die Klausel für unwirksam. Der Vermieter habe nicht dargelegt, daß schon vor Abschluß des Mietvertrages möglicherweise Gewerberaummieter eine Glasbruchversicherung abgeschlossen hätten. Eine Verpflichtung zum Neuabschluß des Versicherungsvertrages sei unwirksam. Das kann man allerdings auch anders sehen, denn nach überwiegender Auffassung ist etwa beim Winterdienst das Auferlegen einer Versicherungspflicht auf den Mieter, der das Schneeräumen übernommen hat, zulässig (Rittner, Rdnr. 626).