Unwirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Unwirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs; Begleichung der Rückstände innerhalb der Schonfrist; JobCenter; Geld muss man nicht immer haben

Der bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs geltende Grundsatz „Geld hat man zu haben" gilt nicht ausnahmslos. Zudem kann auch eine nur unvollständige Tilgung des Mietrückstands in der Schonfrist zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führen.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Der Bekl. ist seit dem Jahr 2007 Mieter einer Wohnung der Kl. in Berlin. Die monatliche Miete betrug ab März 2010 378 € (inklusive einer Nebenkostenvorauszahlung von 98 €). Im März 2010 zahlte der Bekl. einen Teilbetrag von 143,38 € nicht. Mit Bescheid vom 30. August 2012 teilte das JobCenter dem Bekl. mit, dass die Miete ab 1. Oktober 2012 übernommen und direkt an die Kl. überwiesen werde. Für die Monate November und Dezember 2012 unterblieb die Überweisung des JobCenters versehentlich. Dies erfuhr der Bekl. erst durch die ihm am 6. Dezember zugegangene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung vom 5. Dezember 2012. In der dem Bekl. am 20. Februar 2013 zugestellten Klagschrift vom 23. Dezember 2012 wiederholte die Kl. die Kündigung wegen derselben Rückstände, nämlich der Mieten für die Monate November und Dezember sowie den ausstehenden Teilbetrag aus dem Monat März 2010.

2 Das JobCenter überwies die Mieten für November 2012 bis Januar 2013 Mitte Januar 2013; auf den Rückstand aus dem Monat März 2010 zahlte der Bekl. am 31. Januar 2013 100 €.

3 2. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Das Berufungsgericht hat die Revision - beschränkt auf die Kündigungen vom 6. und 23. Dezember 2012 - mit Rücksicht auf die Frage zugelassen, welche Auswirkungen das Ausbleiben einer vom JobCenter für den Mieter zu erbringenden Transferleistung auf den Zahlungsverzug des Mieters hat. Diese Frage rechtfertigt die Revision nicht (mehr). Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, lässt der Umstand, dass der Schuldner (Mieter) auf behördliche Transferleistungen angewiesen ist, das von ihm nach allgemeinen Grundsätzen zu tragende Risiko eines unverschuldeten Geldmangels nicht entfallen (Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, zur Veröffentlichung bestimmt).

4 3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Würdigung des Berufungsgerichts, dass in der hier vorliegenden besonderen Ausnahmesituation - in der der Bekl. erst durch die Kündigung vom 5. Dezember 2012 erfahren hat, dass das JobCenter entgegen des mehrere Monate zuvor erlassenen Bescheides die angekündigte Direktzahlung der Mieten für die Monate November und Dezember 2012 zunächst nicht vorgenommen hatte - jedenfalls bei der ersten Kündigung ein unverschuldeter Tatsachenirrtum vorlag, der dem Eintritt des Verzuges entgegenstand, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der danach noch verbleibende Verzug bezüglich des Rückstands aus dem Monat März 2010 rechtfertigte, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, weder die fristlose noch die außerordentliche Kündigung vom 5. Dezember 2012.

5 Ob auch noch bei Ausspruch der weiteren fristlosen Kündigung vom 23. Dezember 2012 ein unverschuldeter Tatsachenirrtum des Bekl. den Eintritt des Verzuges hinderte, bedarf ebenso wenig einer Entscheidung wie die auch vom Berufungsgericht offen gelassene Frage, ob die materiellen Voraussetzungen einer Zahlungsverzugskündigung nach § 543 Abs. 3 BGB auch noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen müssen. Jedenfalls ist diese Kündigung dadurch unwirksam geworden, dass die Rückstände - bis auf einen geringfügigen Betrag von 43,88 € (der sich möglicherweise noch um eine im Februar 2013 erfolgte Überzahlung um weitere 18 € reduziert) - innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) nachgezahlt wurden. Zwar erfordert § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die vollständige Begleichung der Rückstände innerhalb der Schonfrist. Hier ist es aber im Hinblick auf die außergewöhnlichen Umstände ausnahmsweise geboten, den verbleibenden Rückstand mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) außer Betracht zu lassen. Denn der noch nicht vollständig beglichene Rückstand betraf einen nur geringen Teilbetrag aus einem weit zurückliegenden Zeitraum; die übrigen Rückstände waren weit vor Ende der erst am 20. April 2013 ablaufenden Schonfrist durch die Zahlungen des JobCenters Mitte Januar und des Bekl. Ende Januar getilgt. Auch sonst waren die Umstände der zunächst ausgebliebenen Zahlung des JobCenters angesichts des dem Bekl. bereits im August 2012 erteilten gegenteiligen Bescheides außergewöhnlich.

6 Die mit Schreiben vom 23. Dezember 2012 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet, weil es bezüglich der Mieten für die Monate November und Dezember 2012 an einer schuldhaften Pflichtverletzung des Bekl. im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fehlt und der weitere (geringfügige) Rückstand keine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Da das JobCenter hinsichtlich der Mietzahlung an den Vermieter nicht als Erfüllungsgehilfe des auf Transferleistungen angewiesenen Mieters anzusehen ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.), kann dem Bekl. das Versäumnis des JobCenters nicht gemäß § 278 Satz 1 BGB zugerechnet werden.

Der bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs geltende Grundsatz „Geld hat man zu haben" gilt nicht ausnahmslos. Zudem kann auch eine nur unvollständige Tilgung des Mietrückstands in der Schonfrist zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führen, sofern es sich bei der Differenz nur um einen geringen Teilbetrag handelt.

Der Mieter einer Wohnung in Berlin Mitte zahlte im März 2010 seine Miete nicht vollständig; es verblieb ein Rückstand von 143,88 €. Mit Bescheid vom 30. August 2012 teilte das JobCenter ihm mit, dass es ab Oktober 2012 die Mietzahlungen übernehme und direkt an den Vermieter überweisen werde. Für die Monate November und Dezember 2012 unterblieben die Zahlungen versehentlich. Hiervon erfuhr der Mieter erst durch Erhalt der fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses vom 5. Dezember 2012. Mit der dem Mieter am 20. Februar 2013 zugestellten Klageschrift vom 23. Dezember 2012 wiederholte der Vermieter die Kündigung wegen dieser Mietrückstände. Das JobCenter überwies die Mieten November 2012 bis Januar 2013 Mitte Januar 2013; auf den Rückstand aus März 2010 zahlte der Mieter am 31. Januar 2013 lediglich 100 €.

Der BGH verneint den Räumungsanspruch. Zwar seien im Zeitpunkt der Kündigung vom 5. Dezember 2012 die vollen Mieten für November und Dezember 2012 sowie ein Teilbetrag für März 2010 offen gewesen. Auch habe er im Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14 - (GE 2015, 313) entschieden, dass der Umstand, dass der Mieter auf behördliche Transferleistungen angewiesen ist, das von ihm nach allgemeinen Grundsätzen zu tragende Risiko eines unverschuldeten Geldmangels nicht entfallen lässt. Hier liege jedoch eine besondere Ausnahmesituation vor, weil der Mieter erst durch die Kündigung erfahren hatte, dass das JobCenter die angekündigten Direktzahlungen nicht vorgenommen hat. Damit habe ein unverschuldeter Tatsachenirrtum vorgelegen, der dem Eintritt eines Zahlungsverzugs entgegen stand.

Ob dies auch für die weitere Kündigung in der Klageschrift vom 23. Dezember 2012 gelte, könne ebenso offen bleiben wie die Frage, ob die materiellen Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 3 BGB auch noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen müssen. Denn diese Kündigung sei jedenfalls durch Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden. Zwar erfordere § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die vollständige Begleichung innerhalb der Schonfrist, was vorliegend nicht der Fall ist, weil der Mieter auf den Rückstand für März 2010 nur einen Betrag von 100 € gezahlt habe. Hierauf könne sich der Vermieter jedoch aufgrund der „außergewöhnlichen Umstände ausnahmsweise" nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht berufen. Denn der noch nicht vollständig beglichene Rückstand habe einen nur geringen Teilbetrag aus einem weit zurückliegenden Zeitraum betroffen, und die übrigen Rückstände seien weit vor Ende der Schonfrist durch die Zahlungen des JobCenters getilgt worden.

Nachdem der BGH mit Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14 - (GE 2015, 313) festgestellt hat, dass ein kündigungsbegründender Zahlungsverzug selbst dann eintritt, wenn der bedürftige Mieter rechtzeitig den Antrag auf Mietübernahme gestellt hat und das JobCenter zu Unrecht die Mieten nicht gezahlt hat, konstituiert er nun schon die erste Ausnahme: Hat das JobCenter erklärt, die Mieten direkt an den Vermieter zu überweisen, was es versehentlich unterlässt, und erfährt der Mieter hiervon erstmals im Kündigungsschreiben, soll ein Tatsachenirrtum des Mieters dem Eintritt des Zahlungsverzugs entgegenstehen; die fristlose Kündigung ist dann nicht gerechtfertigt. Zudem soll auch eine nicht vollständige Tilgung des Mietrückstands in der Schonfrist die fristlose Kündigung heilen, wenn es sich um einen geringen Betrag (hier: 43,88 € bei einer Miete von 378 €) handelt, der etwas weiter (hier: 22 Monate) zurückliegt.

Im Urteil des BGH vom 4. Februar 2015 hörte sich das noch ganz anders an. Im dortigen Fall hatte sich das JobCenter rechtswidrig geweigert, die Mieten zu zahlen, so dass ein entsprechender Rückstand entstand. Apodiktisch stellte der BGH dort fest, dass der Mieter für seine Leistungsunfähigkeit uneingeschränkt einzustehen habe, auch wenn die nicht rechtzeitige Leistung auf unverschuldeter Ursache beruht; der Zahlungsverzug trete auch dann ein, wenn der Mieter „alles ihm obliegende und Zumutbare getan habe", um die öffentliche Stelle zur pünktlichen Zahlung der Miete zu veranlassen.

Bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 1 BGB sei „allein aus diesem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich"; „eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen" sei grundsätzlich nicht zuzulassen (Rn. 21 der Urteilsbegründung). Keine zwei Wochen später formuliert der BGH nun schon eine erste Ausnahme von dieser Regel, nämlich dann, wenn der Mieter vom Rückstand erst durch die Kündigung selbst erfährt. Dass der bedürftige Mieter bei unberechtigter Verweigerung der Übernahme seiner Wohnkosten in Zahlungsverzug gerät und bei versehentlicher Nichtzahlung durch das JobCenter nicht, ist schwer nachzuvollziehen. Prinzipiell müsste das dann auch gelten, wenn ein anderer Dritter (z. B. die Eltern oder ein Freund) versprochen hat, die Miete zu überweisen. Über die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 3 BGB wird also auch künftig im Einzelfall lebhaft gestritten werden. Das Tor steht wieder offen.

Überraschend sind auch die Ausführungen zur nur unvollständigen Zahlung innerhalb der Schonfrist. Nach ganz allgemeiner Auffassung führt allein der Ausgleich sämtlicher Mietrückstände dazu, dass die Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam wird, vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 569 Rn. 40; BGH, Urteil vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69 - (ZMR 1971, 27). Eine Ausnahme soll lediglich für verjährte und verwirkte Mieten sowie dann gelten, wenn die unvollständige Tilgung irrtümlich erfolgt und nur einen Kleinstbetrag betrifft (bejaht: LG Berlin, WuM 1997, 216 betr. 2,31 DM; verneint: LG Bonn, WuM 1997, 216 betr. 30 DM; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2007, 1323 betr. 0,25 €; LG Bochum, WuM 1997, 225 betr. 20 DM). Hier verblieb ein Rückstand von 43,88 € bei einer Miete von 378 €. Das dürfte nicht geringfügig sein. Auch war dieser Rückstand nicht verjährt, und er war Bestandteil der Kündigung. Ein Ansatzpunkt für § 242 BGB ist nicht ersichtlich, so dass eine Heilung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB richtigerweise nicht in Betracht kam.