Unwirksame formularmäßige Modernisierungsvereinbarung

Eine formularmäßige Regelung im Wohnungsmietvertrag, in der der Mieter sein Einverständnis mit zukünftigen Modernisierungsarbeiten erklärt, ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Entgegen der Auffassung der Bekl. handelt es sich bei der streitgegenständlichen Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Es ist eine vorformulierte Vertragsbedingung, die die Bekl. bei Abschluss von - mindestens zwei - Mietverträgen gestellt hat. Die Bekl. hat nicht behauptet, die Regelungen seien im konkreten Fall ausgehandelt worden. Auf das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist prima facie bereits aufgrund der äußeren Form und des Inhalts der als Anlagen K2 und K4 vorgelegten Regelungen zu schließen. [...]

Die Klausel ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Mit der Klausel wird § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB abbedungen. Der Mieter erklärt nach der Klausel mit der Unterzeichnung unter den Vertrag bereits ausdrücklich die Zustimmung zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten, obwohl er erst durch eine spätere Mitteilung Kenntnis vom Beginn der Maßnahme, deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und die voraussichtliche Dauer erlangen soll. Nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat ein Mieter Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Gemäß Satz 3 sind dabei insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Erlangt der Mieter aufgrund des Ankündigungsschreibens die konkrete Kenntnis über die genannten Umstände, kann er sich jedoch wegen der bereits erteilten Zustimmung nicht mehr auf die Härteklausel berufen. Bei der Beurteilung und Bewertung der Klausel im Verbandsverfahren ist die verbraucherfeindlichste Auslegung heranzuziehen (siehe Palandt, BGB, 68. Auflage, § 305 c Rn. 19).

Eine zum Nachteil des Mieters von § 554 Abs. 2 BGB abweichende Vereinbarung ist gemäß Abs. 5 unwirksam. Damit verstößt die angegriffene Klausel gegen die Vorgabe des Gesetzgebers, so dass ein Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt. [...]

Eine unangemessene Benachteiligung folgt des Weiteren auch daraus, dass die Durchsetzung des Vorschussanspruchs des Mieters (§ 554 Abs. 4 Satz 2 BGB) erschwert wird. Der Vermieter hat auf Verlangen einen Vorschuss für die Aufwendungen, die der Mieter infolge der Modernisierungsmaßnahme machen muss, zu leisten. Zahlt der Vermieter auf Verlangen den Vorschuss nicht, kann der Mieter das Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich seiner Duldungspflicht ausüben (siehe Palandt, BGB, a. a. O., § 554 Rdnr. 35). Durch die angegriffene Klausel, mit der der Mieter bereits die Zustimmung erklärt hat, wird ihm - wiederum unter Zugrundelegung der verbraucherfeindlichsten Auslegung - die Möglichkeit der Ausübung des Zurückhaltungsrechts gegenüber der Duldungsklage genommen.

Enthalten Allgemeine Geschäftsbedingungen – Formularmietverträge gehören dazu – Regelungen, die nach §§ 307 bis 309 BGB unwirksam sind, kann der Verwender u. a. von Verbraucherverbänden nach § 1 des Gesetzes über Unterlassungsklagen bei Verbraucherrechts- und anderen Verstößen (Unterlassungsklagengesetz – UKlaG) auf Unterlassung der Verwendung in Anspruch genommen werden. So geschehen bei der Verwendung einer Klausel, mit der der Mieter sein Einverständnis mit Modernisierungsarbeiten schon bei Abschluss des Mietvertrages erteilte.

Die Ende 2007 abgeschlossenen Wohnungsmietverträge enthielten folgende Regelung:

„Dem Nutzer ist bekannt, dass hinsichtlich seiner Wohnräume für das Jahr 2008/2009 eine Modernisierung des Wohnraums geplant ist. Mit der Unterzeichnung unter diesen Vertrag erklärt er ausdrücklich die Zustimmung zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten."

Der in die beim Bundesamt für Justiz geführte Liste über qualifizierte Einrichtungen eingetragene Kläger forderte den Vermieter auf, die Verwendung der Klausel in Zukunft zu unterlassen; dem widersprach der Vermieter unter Hinweis darauf, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt werde.

Die Ende 2007 abgeschlossenen Wohnungsmietverträge enthielten folgende Regelung:

„Dem Nutzer ist bekannt, dass hinsichtlich seiner Wohnräume für das Jahr 2008/2009 eine Modernisierung des Wohnraums geplant ist. Mit der Unterzeichnung unter diesen Vertrag erklärt er ausdrücklich die Zustimmung zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten."

Der in die beim Bundesamt für Justiz geführte Liste über qualifizierte Einrichtungen eingetragene Kläger forderte den Vermieter auf, die Verwendung der Klausel in Zukunft zu unterlassen; dem widersprach der Vermieter unter Hinweis darauf, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt werde.

Derartige Formulierungen halten, richtig gemacht, auch stand. Wenn z. B. in einer Anlage zum Mietvertrag die beabsichtigten Arbeiten und deren Auswirkungen auf die Höhe der Miete in dem erforderlichen Umfang konkret beschrieben worden wären und der Mieter unter ausdrücklicher Bezugnahme hierauf sein Einverständnis erklärt hätte, dürfte diese Verfahrensweise den Erfordernissen des § 554 Abs. 2 BGB genügen, so dass jedenfalls keine Unwirksamkeit nach § 307 Abs. 2 Ziff. 1 BGB anzunehmen wäre (vgl. zum Wegfall der Ankündigungspflicht im Falle wirksamer Zustimmung LG Berlin, Urt. v. 14. November 1989 - 64 S 237/89 -, GE 1990, 315). Fraglich wäre dann nur, ob eine solche Klausel überraschend i. S. d. § 305 c Abs. 1 BGB ist und deshalb nicht Vertragsbestandteil wird. Voraussetzung dafür ist ein „Überrumpelungseffekt" ; die beanstandete Regelung muss also einen Inhalt haben, auf den der Vertragspartner nach Lage der Dinge vernünftigerweise nicht gefasst zu sein braucht (MünchKommBGB/Basedow, 5. Aufl., § 305 c Rn. 10). Wird mit dem Mieter die Regelung erörtert, spricht nichts für die Annahme einer überraschenden Klausel.