Unwirksame Farbwahlklausel für Türen und Fenster

Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn nach der Anlage zum Mietvertrag Türen und Fenster nur weiß lackiert werden dürfen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt Zahlung von 1.392,99 € als Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen gemäß einem Angebot vom 18.3.2006. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil es die Überwälzung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag für unwirksam hält, soweit laut einer Anlage zum Mietvertrag die Türen und Fenster weiß zu lackieren sind; die Klauseln lauten auszugsweise wie folgt:

§ 4 Nr. 6 des Mietvertrages: "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ..."

§ 14 Nr. 1 des Mietvertrages: "Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre ..."

Anlage zum Mietvertrag: "... Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren ..."

II. 1. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen aus § 280 BGB, weil die vertraglichen Vereinbarungen zu § 4 Nr. 6 und § 14 des Mietvertrages in Verbindung mit der Regelung im dritten Absatz der Anlage zum Mietvertrag mit dem Wortlaut "Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen [...] nur weiß zu lackieren" unwirksam sind.

Der Zusatz in der Anlage stellt keinen Widerspruch zu § 4 Nr. 6 und § 14 des Mietvertrages dar, die keine Regelung zur Farbwahl treffen, sondern modifiziert diese dahin, dass Türen und Innenfenster weiß zu streichen seien: Darin liegt jedoch eine unangemessene Beschränkung der Bekl. hinsichtlich der Gestaltung der Wohnung nach ihrem Geschmack ohne ein anerkennenswertes Interesse der Kl. (BGH, Urteil vom 18.6.2008 - VIII ZR 224/07 = GE 2008, 1045 = NJW 2008, 2499). Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Wände und Decken von der vorgegebenen Farbe ausgenommen sind, ist nicht zu erkennen, worin das anerkennenswerte Interesse der Kl. an der einheitlichen Gestaltung der Türen und Außentüren von innen sowie der Innenfenster im laufenden Mietverhältnis bestehen sollte, zumal diese Elemente der Wohnung von außen gerade nicht oder kaum zu sehen sind. Hinzu kommt, dass die Klausel entgegen der Ansicht der Kl. bereits das laufende Mietverhältnis betrifft; eine Einschränkung dahingehend, dass die Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses durchführt, nicht gilt, sehen die Vertragsbedingungen nicht vor. Die Klausel verpflichtet den Mieter daher dazu, die Wohnung auch während der Dauer des - sich möglicherweise über viele Jahre erstreckenden - Mietverhältnisses in einem der Farbwahlklausel entsprechenden Zustand "vorzuhalten", an dem der Vermieter aber erst im Zeitpunkt der Rückgabe im Hinblick auf eine baldige Weitervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Eine formularvertragliche Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten, für die kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH a. a. O.). § 4 Nr. 6 des Mietvertrages erlegt der Bekl. die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aber schon während des Bestehens des Mietverhältnisses auf ("... verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen ..."), ohne dass die Vorgabe Weiß für Fenster und Türen für diese Zeit nicht gelten sollte. Aus diesem Grunde ist die Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam; ob sie zudem eine unzulässige Endrenovierungsklausel enthält, ist daher nicht mehr entscheidend.

Die Wirksamkeit der Regelungen zu § 4 und § 14 des Mietvertrages betreffend die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann auch nicht durch das Weglassen der Zusatzklausel in der Anlage erhalten werden. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme schlechthin. Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Zusatzklausel beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, GE 2004, 1450 = NJW 2004, 3775; BGH, Urt. v. 28.3.2007 - VIII ZR 199/06, GE 2007, 717 = NJW 2007, 1743; LG Berlin, Urt. v. 2.11.2007 - 63 S 407/06, GE 2008, 869).

Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag dem Mieter auch für die Zeit während des Mietverhältnisses eine bestimmte Ausführungsart - etwa die farbliche Gestaltung - vorschreibt (sog. "Farb- bzw. Ausführungsdiktat"). Wie das Landgericht Berlin jetzt entschied, gilt das auch für Klauseln, die lediglich für Fenster und Türen vorschreiben, dass sie weiß lackiert sein müssen. Die Folge einer solchen Klausel: Der Mieter braucht überhaupt nicht mehr zu renovieren, stattdessen ist der Vermieter dazu verpflichtet.

Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Zusätzlich war in einer Anlage zum Mietvertrag vereinbart, dass Türen und Fensterrahmen nur weiß lackiert werden dürfen. Nach Mietende verlangte der Vermieter Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen.

Mit Urteil vom 27. Januar 2009 hielt das Landgericht Berlin die Klage für unbegründet. Die Farbwahlklausel in der Anlage zum Mietvertrag hinsichtlich der Türen und der Fensterrahmen sei unwirksam. Diese Unwirksamkeit erfasse die Schönheitsreparaturklausel insgesamt, so dass der Mieter keine Renovierungsarbeiten geschuldet habe.