Unwirksame Farbwahlklausel: „bei Auszug weiß gestrichen

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach bei Auszug Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein müssen, ist unwirksam mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen vom Mieter nicht geschuldet sind.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. macht nach beendetem Mietverhältnis Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen geltend. Das Amtsgericht hat die Bekl. insoweit zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 11.813,93 € verurteilt. Die Bekl. schulden nach Auffassung des Amtsgerichts Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen. Die Vereinbarung in § 4 Nr. 6 und § 14 des Mietvertrags sei wirksam, weil die Regelung in § 25 Nr. 3 des Mietvertrags keine Endrenovierungsverpflichtung enthalte. Die Klausel in § 25 Nr. 3 des Mietvertrages lautet: „Bei Auszug müssen Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein." Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl.

II. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Ersatz der für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten gemäß §§ 280, 281 BGB, da die Überbürdung der Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf die Bekl. nach dem Mietvertrag unwirksam ist. Das Amtsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass § 25 Nr. 3 des Mietvertrags nicht die Verpflichtung beinhaltet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses frisch weiß zu streichen. Die Farbvorgabe betrifft auch ausdrücklich nur den Zustand bei Rückgabe der Wohnung und nicht auch während des Mietverhältnisses. Es ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 18.6.2008 - VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045 und Urteil vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07, GE 2008, 1621) ferner grundsätzlich ein Interesse des Vermieters anzuerkennen, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht. Unter diesem Gesichtspunkt sind Klauseln, welche die Gestaltungsfreiheit des Mieters für diesen Zeitpunkt einschränken, nicht von vornherein unwirksam. Der Bundesgerichtshof stellt allerdings auch darauf ab, ob dem Mieter hierbei ein noch ausreichend großer Entscheidungsspielraum bleibt. Denn ein wirtschaftlich denkender Mieter wird möglicherweise auch bei der Farbwahl während des Mietverhältnisses berücksichtigen, dass die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses ggf. neu zu streichen ist, wenn die von ihm gewählte Farbe nicht von einem größeren Kreis von Mietinteressenten akzeptiert wird. Diesen Entscheidungsspielraum hat der Bundesgerichtshof bei der Vorgabe „in neutralen, hellen, deckenden Farben" als gewahrt angesehen. Das ist aber nicht der Fall, wenn die Wohnung - wie hier - zwingend in weiß zurückzugeben ist. Diese Vorgabe enthält keinerlei Gestaltungsfreiheit. Aus diesem Grund ist der Mieter im vorliegenden Fall ohne jeden Spielraum verpflichtet, die Wohnung auch während des laufenden Mietverhältnisses weiß zu streichen, wenn er eine zusätzliche Endrenovierung vermeiden will. Dies stellt indes eine unangemessene Einengung des Mieters in der Gestaltung der Wohnungsdekoration dar.

Diese unzulässige Einschränkung in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung betreffend die Abwälzung der Vornahmepflicht auf den Mieter (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045).

Anmerkung: Revision zugelassen

Nach BGH-Rechtsprechung darf der Vermieter vom Mieter während des Mietverhältnisses keine bestimmte Ausführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Es ist aber zulässig, im Formularvertrag zu vereinbaren, dass die beim Auszug geschuldete Renovierung in neutralen, hellen, deckenden Farben auszuführen ist. Das LG Berlin hält eine Verpflichtung zur Rückgabe in weiß für unwirksam.

Im Mietvertrag hieß es, dass beim Auszug Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein müssten. Das AG hielt die Klausel für wirksam und verurteilte die Mieter zum Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Die Berufung war erfolgreich.

Mit Urteil vom 12. Juli 2010 verwies das Landgericht Berlin darauf, dass der BGH nur die Vorgabe „in neutralen, hellen, deckenden Farben" für wirksam angesehen hatte, weil hier der Mieter noch einen Entscheidungsspielraum habe. Sei dagegen die Wohnung zwingend in weiß zurückzugeben, habe der Mieter keine Gestaltungsfreiheit und sei deshalb verpflichtet, die Wohnung auch während des laufenden Mietverhältnisses weiß zu streichen, wenn er eine zusätzliche Endrenovierung vermeiden wolle. Das sei eine unbillige Benachteiligung.