Unwirksame Fälligkeitsabreden zur Mietkaution

Unwirksame Fälligkeitsabreden zur Mietkaution; Trennbarkeit der Vertragsklauseln; fehlende Ratenvereinbarung

Eine vereinbarte Kautionsleistung bleibt geschuldet, auch wenn die Fälligkeitsvereinbarung (Zahlung bei Vertragsschluß ohne Ratenzahlungsmöglichkeit) unwirksam ist. Anstelle der unwirksamen Vereinbarung tritt die gesetzliche Regelung.

Der Mieter hatte sich zur Leistung einer Barkaution verpflichtet. Diese war aufgrund der vertraglichen Vereinbarung bei Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe zu zahlen, was der Mieter auch tat. Bei Beendigung des Mietverhältnisses machte der Vermieter zu Schönheitsreparaturen einen Anspruch aufgrund einer vereinbarten Quotenhaftungsklausel geltend und verrechnete die Summe mit der geleisteten Kaution. Der Mieter verlangte Rückzahlung der Kaution und behauptete, er habe die Wohnung vor Auszug renoviert. Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter dem Antrag des Mieters gemäß. Die dagegen eingelegte Berufung hatte Erfolg.

Die zulässige Berufung ist begründet.

1. Ein Anspruch aus § 812 BGB besteht nicht. Die Kaution war mit Rechtsgrund geleistet worden. Die Klauseln § 22 Satz 1 und 2 des Mietvertrags sind wirksam, auch wenn die Klausel Satz 3 zur Fälligkeit der Kaution wegen Verstoßes gegen § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB unwirksam ist (ebenso LG Berlin [ZK 64] GE 1989, 147; LG Mannheim ZMR 1990, 18; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 550 b Rn. 44 a. E.; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, § 550 b Rn. 5; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, II Rn. 443 a; Jendrek in Erman, BGB, 9. Aufl. 1993, § 550 b Rn. 10). Die Klauseln sind trennbar. Der Fall ist nicht mit dem des OLG Hamburg (WuM 1991, 385) und des LG Hamburg (vorhergehende Instanz, WuM 1990, 416) zu vergleichen. In der dort für unwirksam befundenen Klausel war in einem Satz untrennbar bestimmt, daß bei Abschluß des Mietvertrags die volle Kaution zu leisten sei. Das Nämliche gilt für den Fall LG München I WuM 1997, 612. Im vorliegenden Fall findet sich die Fälligkeitsbestimmung getrennt von der Festlegung der Kaution.

Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion stellt sich nicht bei § 550 b Abs. 3 BGB, weil das Verbot dem AGBG entspringt und nicht auf alle Nichtigkeitsgründe außerhalb des BGB übertragbar ist (vgl. § 134 BGB). § 550 b Abs. 3 BGB hat keinen Strafcharakter, sondern betrifft die jeweils unwirksame Klausel. Hat der Mieter nicht die finanziellen Mittel dazu, so kann er sich auf § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB berufen. Wenn er im Einzelfall die Kaution in einer Summe leistet, so ist der Verstoß geheilt. Eine nennenswerte Benachteiligung für den Mieter ist darin nicht erkennbar. Nicht Sinn des § 550 b Abs. 3 BGB ist es jedenfalls, dem Vermieter die Kaution generell als Ganzes vorzuenthalten, wenn eine isolierbare Fälligkeitsbestimmung unwirksam ist. Ein Strafcharakter war auch nicht für die Argumentation des LG Hamburg (dem sich das OLG Hamburg lediglich angeschlossen hat) von Bedeutung. Das LG Hamburg hat die Rechtsfolge aus § 9 Abs. 1 Ziff. 2 AGBG im Rahmen einer Verbandsklage (§ 18 AGBG) gefolgert.

Auch aus § 9 Abs. 1 Ziff. 2 AGBG folgt nicht die Unwirksamkeit der Klausel in § 22 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrags. Nach § 9 Abs. 1 Ziff. 2 AGBG ist zwar wie nach § 550 b Abs. 3 BGB anzunehmen, daß Satz 3 der mietvertraglichen Bestimmung über die Fälligkeit unwirksam ist. Die Klausel in Satz 1 ist aber trennbar, wie ausgeführt. Wegen der Trennbarkeit kommt das Verbot geltungserhaltender Reduktion nicht zum Tragen. Der Fall ist nicht vergleichbar mit der Rechtsprechung zum Wucherzins. Dort geht es darum, daß eine einheitliche Zinsbestimmung nicht aufgespalten werden darf in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil; hier hingegen sind zwei getrennte Bestimmungen zu beurteilen.

Die von den Kl. genannte Entscheidung des OLG Celle in NJW 1985, 1715 zur Unzulässigkeit der Aufrechnung, wenn sie mehr als sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses erfolgt, ist durch BGH NJW 1987, 2372 = GE 1987, 991 überholt.

2. Der vertragliche Anspruch auf Rückgewähr der Kaution ist erloschen.

Die Bekl. haben wirksam mit dem Anspruch aus der Quotenhaftungsklausel (§ 4 des Mietvertrags) aufgerechnet. Dieser Anspruch entsteht unabhängig vom konkreten Zustand der Wohnung und kann vom Mieter nur ausgelöst werden, indem er vor Auszug ordnungsgemäß renoviert. Die Wirksamkeit der Klausel ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt (NJW 1998, 3114; 1988, 2790). Die Kammer ist hieran gebunden (§ 541 ZPO).

Die Kl. haben unsubstantiiert behauptet, daß die Wohnung "bei Auszug" renoviert worden sei. Es ist nicht nachvollziehbar, wann was im einzelnen gemacht worden sei. Die Fotos sind ohne Aussagekraft für den Zeitpunkt, wann sie gemacht worden sind. Im übrigen sind sie derart unscharf und überbelichtet, daß sie keinen hinreichend klaren Eindruck von den Räumen wiedergeben. Soweit es Heizung und Fenster betrifft, soll auch nach dem Vortrag der Kl. eine Renovierung bei Ende des Mietverhältnisses nicht stattgefunden haben.

Die Kl. bestreiten die berechtigte Höhe der Forderung, die aufgrund eines Kostenvoranschlags einer Fachfirma geltend gemacht wird, unsubstantiiert.

Die Bekl. stellen von dem Betrag aus dem Kostenvoranschlag entsprechend der Klausel § 4 Abs. 2 des Mietvertrags 40 % erststellig zur Aufrechnung. Damit ist die Kautionsrückforderung erloschen. (...)

Eine unwirksame Fälligkeitsabrede zur Leistung der Kaution (Zahlung bei Vertragsabschluß ohne Ratenzahlungsmöglichkeit) führt nicht zur Unwirksamkeit der Kautionsabrede insgesamt.

Die Mietvertragsparteien hatten nach einem älteren Formular des GRUNDEIGENTUM-Verlages (Fassung I-AGB/KE/Juli 1992) eine Kaution vereinbart, die bei Abschluß des Mietvertrages in einer Summe zu zahlen war. Die Kaution wurde auch geleistet, vom Mieter jedoch nach Vertragsende und Auszug zurückgefordert. Der Vermieter verrechnete mit einem Anspruch aufgrund einer Quotenhaftungsklausel, da der Mieter seiner Ansicht nach nicht renoviert hatte. Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter antragsgemäß zur Rückzahlung. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, änderte das angefochtene Urteil ab und verneinte einen Rückzahlungsanspruch bezüglich der Kaution. Die Klauseln seien trennbar. Eine zur Fälligkeit unwirksame Klausel werde durch die gesetzliche Regelung ersetzt, wobei die Kautionsabrede als solche bestehen bleibe. Der Rückzahlungsanspruch bei Ende des Mietverhältnisses sei aufgrund einer wirksamen Aufrechnung aufgrund einer Quotenhaftungsklausel erloschen.

Zunächst wird auf die Kommentierungen zu den Entscheidungen des Landgerichts Berlin, ZK 63 (in diesem Heft Seite 1538) und des Landgerichts Leipzig (in diesem Heft Seite 1535) Bezug genommen. Die Entscheidung der ZK 62 vom September 2001 war bisher hier nicht bekannt. Die Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 64 (GE 1989, 147), auf die sich die ZK 62 bezieht, war offenbar bei anderslautenden Entscheidungen in Vergessenheit geraten und wird z. B. vom Landgericht Berlin, ZK 61 (GE 2001, 1468) und auch vom Landgericht Potsdam (GE 2002, 262) nicht zitiert.

Interessant sind in der Entscheidung der ZK 62 auch die Ausführungen zum Anspruch aus der Quotenhaftungsklausel. Der Mieter hatte nämlich ganz allgemein behauptet, er habe die Wohnung bei Auszug renoviert und dazu Fotos überreicht. Was er wann im einzelnen gemacht hatte, war nicht vorgetragen. Da auch die Fotos unbrauchbar waren, hielt die Kammer diesen Vortrag für gänzlich unsubstantiiert. Da der Mieter weiter die Höhe der Forderung aufgrund eines Kostenvoranschlages einer Fachfirma nicht ausreichend bestritten hatte, konnte der Vermieter wirksam gegen den Kautionsrückforderungsanspruch, der nun zumindest mit Ende des Mietverhältnisses fällig geworden war, aufrechnen.