Unwirksame Fachhandwerkerklausel für Schönheitsreparaturen

Eine Regelung im Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen" hat, stellt eine unzulässige Fachhandwerkerklausel dar.

(Leitsatz der Redaktion)

3. Die Regelung ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.

a) Dies ergibt sich jedoch nicht - wie die Bekl. meinen - aus einer mangelnden Transparenz der Regelung. Zwar trifft die Regelung keine genaue Aussage, was unter „Schönheitsreparaturen" zu verstehen ist, sondern enthält nur eine beispielhafte Aufzählung. Dies ist aber unschädlich. Denn zur Auslegung der Frage, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, kann die Regelung in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (gleichlautend § 28 IV 4 der II. BerechnungsVO), herangezogen werden (BGH, NJW 2009, 1408 = NZM 2009, 353, WuM 2009, 286). Auch soweit - wie die Bekl. vorbringen - aus der vertraglichen Vereinbarung nicht hervorgeht, ob die Fenster nur innen oder auch außen zu streichen sind, ist die Regelung nicht unwirksam (vgl. insoweit BGH, NZM 2004, 903).

Auch soweit die Bekl. bemängeln, dass die vertragliche Vereinbarung keine Fristenpläne für die Durchführung der Schönheitsreparaturen enthalte, bleibt es bei der grundsätzlichen Erwägung, dass Schönheitsreparaturen dann erforderlich sind, wenn aus Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Dies kann durch Rückgriff auf die Regelung in § 7 Mustermietvertrag 1976, Fassung I, ermittelt werden, die - jedenfalls für lange bestehende Mietverhältnisse - grundsätzlich den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (BGH, NJW 2007, 3632 = NZM 2007, 879). [...]

c) Die Regelung in § 8 Nr. 5 MV, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (OLG Stuttgart, NJW-RR 1993, 1422). Diese Klausel kann - im Wege der mieterfeindlichsten Auslegung (vgl. BGHZ 176, 244 = NJW 2008, 2172) - dahin verstanden werden, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma erfolgen soll. Anderenfalls ergibt der Ausschluss der Eigenleistung des Mieters keinen Sinn, wenn statt seiner Freunde oder Bekannte die Schönheitsreparaturen erbringen könnten. In dieser Form ergibt sich die Unangemessenheit der Fachhandwerkerklausel, die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit verbietet, daraus, dass die Klausel über das hinausgeht, was der Vermieter nach § 536 BGB schulden würde. Ohne formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen wäre der Vermieter gem. § 536 BGB nämlich lediglich zur fachgerechten Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 BGB) verpflichtet; der Mieter könnte also vom Vermieter keine Ausführung durch Fachhandwerker verlangen. Außerdem kann der Vermieter nur ein Interesse an einer fachgerechten Ausführung haben; diesem Interesse wird auch durch die Ausführung der Arbeiten durch einen Laien genügt, wenn sie fachgerecht sind. Hierzu sind aber viele Mieter (oder deren Verwandte oder Bekannte) selbst in der Lage.

d) Entgegen der Auffassung des OLG Stuttgart (NJW-RR 1993, 528) und des BayObLG (BayObLGZ 1997, 153 = NJW-RR 1997, 1371 = NJWE-MietR 1997, 265 L) führt die Teilunwirksamkeit der Fachhandwerkerklausel zur Gesamtunwirksamkeit der Regelung in § 8 Nr. 5 MV. Grundsätzlich führt die Teilunwirksamkeit einzelner Klauselbestandteile zur Gesamtunwirksamkeit der beanstandeten Regelung. Die geltungserhaltende Reduktion ist ausgeschlossen (BGHZ 143, 103 = NJW 2000, 1110). Etwas anderes kann dann gelten, wenn die Klausel neben der unwirksamen auch unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen enthält. Diese bleiben wirksam, wenn nach dem Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt (BGH, NJW 2006, 1059 = NZM 2006, 254).

Die Rechtfertigung für die Gesamtunwirksamkeit auch einer Vornahmeklausel wie der vorliegenden ergibt sich daraus, dass es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam.

Die Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen" hat, ist nach Auffassung des LG München unwirksam.

Nach dem Wohnungsmietvertrag war der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen". Weil der Mieter dies nach Beendigung des Mietverhältnisses unterlassen hatte, nahm ihn der Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch.

Das Amtsgericht München wies die Klage ab, die Berufung blieb erfolglos. Zwar sei die Regelung im Mietvertrag nicht deswegen unwirksam, weil der Umfang der Schönheitsreparaturen und deren zeitlicher Abstand nicht beschrieben worden seien. Insoweit könne auf die Regelung in § 7 des Mustermietvertrags 1976 zurückgegriffen werden. Die Klausel sei aber deswegen unwirksam, weil sie bei mieterfeindlichster Auslegung eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung nur durch eine Fachfirma begründe.

Die vom Landgericht zugelassene Revision wird beim BGH zu VIII ZR 294/09 geführt und betrifft nur die Frage, ob der Wortlaut der Regelung zwingend eine Fachhandwerkerklausel beinhaltet. Zur Revisionszulassung wäre es nicht gekommen, wenn das Landgericht nur den Fachhandwerkerteil der Klausel, nicht aber die Schönheitsreparaturverpflichtung als solche für unwirksam gehalten hätte. Das Gericht ist hier der Auffassung in der Rechtsprechung gefolgt, die einen Erhalt der Verpflichtung dem Grunde nach als unzulässige Reduktion ansieht (z. B. LG Köln, Urteil vom 18. Oktober 1990 - 1 S 196/90, WuM 1991, 87; AG Köln, Urteil vom 25. September 2000 - 211 C 223/00, ZMR 2002, 130; dagegen [nur Fachhandwerkerteil unwirksam]: OLG Stuttgart, RE vom 19. August 1993 - 8 ReMiet 2/92, GE 1993, 985; OLG Celle, Urteil vom 7. Mai 2003 - 2 U 200/02, NZM 2003, 599; vgl. auch die Darstellung bei Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., I A 2 b Rn. 32).

Im Bereich der Geschäftsraummiete ist eine Fachhandwerkerklausel vom BGH (Urteil vom 10. November 1982 - VIII ZR 252/81, GE 1983, 117) allerdings für wirksam angesehen worden.