Unwirksame Endrenovierungsklausel bei Schönheitsreparaturen

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

1 Die Kl. sind Mieter, der Bekl. ist Vermieter der im Tenor genannten Wohnung in B. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2):

"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

2 In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:

"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

3 Die Kl. haben unter anderem die Feststellung begehrt, daß Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, daß die Kl. zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Kl. ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Klagebegehren insoweit weiter.

[...] I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:

6 Die Kl. hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Dabei sei auch regelmäßig eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich.

7 Entgegen der Ansicht der Kl. liege keine unwirksame Bedarfsklausel vor. Die Formulierung von § 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache unmißverständlich deutlich, daß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen der aus dem Summierungseffekt folgenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so daß der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn wie im vorliegenden Fall der Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zustand, sei sichergestellt, daß eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entsprechendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse.

II. 8 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar hat das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kl. (§ 256 Abs. 1 ZPO) zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien benachteiligt die Kl. als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

9 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, daß der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Wohnung hierfür ein Bedürfnis besteht. [...]

10 Die Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfehlerhaft und hält daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 17. Februar 1993 - VIII ZR 37/92 -, NJW 1993, 1381, unter I 2, und vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 227/06 -, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 1 b) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeutig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden muß. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht.

11 Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmißverständlich, daß der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht, daß er also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung begründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und deshalb in der Revisionsinstanz nachprüfbar (Senatsurteil vom 8. März 1989 - VIII ZR 73/88 -, WM 1989, 1033, unter II 1). Mit der Formulierung "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" kann zwar auch eine länger zurückliegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, daß die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muß (vgl. Senatsurteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 -, GE 2003, 944 = NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 -, GE 2003, 1153 = NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Das gilt um so mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem "einwandfrei renovierten" Zustand übergeben worden ist und im weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht begründet wird.

12 2. In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung hält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.

13 a) Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 -, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, unter III 2 a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO.; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO.; Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03 -, GE 2004, 880 = NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter III b; Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/05, GE 2006, 841 = WuM 2006, 310, unter II 1 a, und - VIII ZR 152/05 -, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm, NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt, WuM 1981, 272), benachteiligt eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

14 Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Auffassung für Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 -, GE 2005, 667 = NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz überwiegend Zustimmung gefunden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 294; Schmid, Mietrecht, § 535 BGB, Rdnr. 417; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 170 f.; Blank in Anpassung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 174 ff.; Börstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK 2003, 163, 164; Heinrichs, WuM 2005, 155, 161; Steenbuck, WuM 2005, 220, 221; vgl. auch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 535 Rdnr. 109).

15 b) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter - wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (s. unter a) - neben der Endrenovierungspflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob - wie hier - es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, aaO., Rdnr. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirksam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovierungsklausel mit einer - für sich genommen unbedenklichen - Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungspflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann (Senatsurteile vom 14. Mai 2003, aaO., unter II 2, und vom 25. Juni 2003, aaO., unter III 3), kommt es dafür nicht an.

16 Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO., 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so daß bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern statt dessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen - ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen - in die Miete einkalkuliert hätte.

III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).

18 Antragsgemäß ist festzustellen, daß Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgeführten Gründen auch § 14 Nr. 2 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhält, enthält der Vertrag insgesamt keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf die Mieter. Dies hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB zur Folge, daß sich der Inhalt des Vertrages bezüglich der Schönheitsreparaturen nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kl. zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so daß auch diese Rechtsfolge antragsgemäß auszusprechen ist.

Selbst dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses mietvertraglich nicht verpflichtet ist, darf keine Klausel vereinbart werden, daß bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben sind, entschied der BGH.

Im Mietvertrag war vereinbart, daß bei Auszug die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben ist. In der Anlage hieß es dann: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

Der Mieter klagte auf Feststellung, daß die Klausel unwirksam und er nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.

Der Auslegung des Berufungsgerichts, der Mieter sei zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet, als nach dem Abnutzungszustand der Wohnung hierfür ein Bedürfnis bestehe, sei nicht zu folgen. Für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung sei in erster Linie der Vertragswortlaut relevant (dazu bezieht sich der BGH auf eine kürzlich getroffene Entscheidung vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 227/06 - die nicht zur Miete, sondern zum Kraftfahrzeughandel erfolgt ist). Sei der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeutig, komme es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen sei, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden müsse. Im vorliegenden Fall sei der Wortlaut insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Mit der Formulierung "bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" könne zwar auch eine länger zurückliegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich sei. Näher liege aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, daß die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein müsse oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen dürfe. Das gelte um so mehr, als hier die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem "einwandfrei renovierten" Zustand übergeben worden sei und im weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also eine ausdrücklich im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht begründet werde. Das entspreche einer unzulässigen Endrenovierungsverpflichtung.

Dabei sei es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter neben der Endrenovierungspflicht zugleich eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt sei, oder ob - wie vorliegend - es ihm überlassen sei, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviere. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig sei vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteilige ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung treffe. Eine entsprechende Regelung sei bereits isoliert betrachtet unwirksam. Auf einen Summierungseffekt komme es dabei nicht an.

Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter werde von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen. Die Endrenovierungsklausel gehe jedoch darüber hinaus und trage einseitig den vom gesetzlichen Leitbild abweichenden Vermieterinteressen Rechnung.