Unwirksame Endrenovierungsklausel

Unwirksame Endrenovierungsklausel; Rückgabe des von einem Dritten zu Kautionszwecken verpfändeten Sparbuchs

1. Die formularvertragliche Regelung: "Im Hinblick darauf, daß der Mieter eine neue Wohnung übernimmt, verpflichtet er sich, die Wohnung im gleichwertigen Zustand zurückzugeben bzw. das, was daran fehlt, in Geld zu ersetzen. Dies gilt insbesondere für Schönheitsreparaturen" stellt eine unwirksame Endrenovierungsklausel dar.

2. Ein möglicher Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung noch nicht abgerechneter Nebenkosten begründet kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit.

3. Hat sich allein der Mieter zur Stellung einer Mietsicherheit verpflichtet, und überläßt er dem Vermieter zu diesem Zweck ein zu dessen Gunsten von einem Dritten verpfändetes Sparbuch, kann er als Leistender im Sinne des § 812 BGB dessen Freigabe und Aushändigung an sich verlangen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses begehren die vermietenden Kl. Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen; die mietende Bekl. beantragt Klagabweisung und verlangt widerklagend Freigabe und Herausgabe des von ihr als Mietsicherheit überlassenen Sparbuches, dessen Inhaber nicht mit ihr identisch ist.

Die Kl. begehren mit der Klage Schadensersatz wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen in Höhe der der Nachmieterin erlassenen Monatsmiete zuzüglich der von dieser erhobenen Reinigungskosten.

Die Klage ist nicht begründet. Den Kl. steht gegen die Bekl. kein Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zu.

Die Vereinbarung in der Anlage 2 zum Mietvertrag vom 13. April 1994 kann bei verständiger Würdigung nur dahin verstanden werden, daß die Bekl. bei dem Auszug aus der Wohnung eine Endrenovierung durchführen sollte. In der Klausel wird ausdrücklich auf den neuwertigen Zustand der Wohnung Bezug genommen und der Mieter verpflichtet, die Wohnung in gleichwertigem Zustand zurückzugeben. Die Klausel spricht also die Verpflichtung der Mieter aus, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in einem neuwertigen Zustand zu übergeben; dies bedeutet eine Verpflichtung zur Endrenovierung. Eine derartige formularmäßige Vereinbarung, die dem Mieter eine Endrenovierung ohne Rücksicht auf die turnusmäßig vorgenommenen Schönheitsreparaturen und ohne Ausnahme für ein Mietverhältnis von kurzer Dauer auferlegt, ist nach herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum unwirksam (OLG Hamm, NJW 1981, 1049, 1049-1050; OLG Frankfurt/M., NJW 1982, 453; LG Berlin, GE 1998, 430, 430-431; Bub/Treier, Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. II 482; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 839). Selbst wenn der Inhalt der Formularklausel Anlaß zu Zweifeln geben könnte, würde sich an der Unwirksamkeit nichts ändern; nach der Vorschrift des § 5 AGBG ist im Falle einer Unwirksamkeit der Formularklausel die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen (Palandt Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 4 AGBG Rn. 9). (...)

Die Widerklage auf Rückgabe der Mietsicherheit ist begründet. Der Hinweis der Kl. auf die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung 1998 greift nicht durch, da ein möglicher Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung noch nicht abgerechneter Nebenkosten kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit begründet. Die Kaution dient vielmehr der Möglichkeit, daß sich der Vermieter im Interesse einer zügigen Abwicklung des Mietverhältnisses innerhalb einer Zeitspanne von drei bis sechs Monaten durch Aufrechnung wegen der ihm zustehenden Ansprüche aus der Mietsicherheit befriedigen kann; diese zügige Abwicklung würde durch eine unter Umständen mehrjährige Zurückhaltung der Sicherheit wegen der Nebenkostenabrechnung vereitelt (LG Berlin, GE 1999, 188, 189).

Der Bekl. steht die Rückgabe des Sparbuchs ferner zu eigenen Händen zu. An den insoweit im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 2.8.1999 geäußerten Zweifeln hält das Gericht nicht fest. Der Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 2, 1. Fall BGB, wonach bei späterem Wegfall des Rechtsgrundes das durch Leistung Erlangte an den Leistenden herauszugeben ist. Demnach ist für die Rückgabe der Mietsicherheit dem bereicherungsrechtlichen Grundsatz Rechnung zu tragen, wonach die Rückabwicklung vorrangig innerhalb der jeweiligen Leistungsbeziehungen zu erfolgen hat (vgl. nur Palandt/Thomas, BGB, 58 Aufl., § 812 Rn. 41). Für den bereicherungsrechtlichen Leistungsbegriff kommt es nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung entscheidend auf die tatsächlichen Zweckvorstellungen des Zahlungsempfängers und des Zuwendenden im Zeitpunkt der Leistung an; maßgeblich ist dabei, als wessen Leistung sich die Zuwendung bei objektiver Betrachtungsweise aus der Sicht des Zuwendungsempfängers unter Berücksichtigung der Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes und der Risikoverteilung darstellt (BGH, NJW 1989, 900, 901; BGH, NJW 1993, 1577, 1579; Palandt/Thomas, BGB, 58. Aufl., § 812 Rn. 42). Da nach dem Mietvertrag allein die Bekl. zur Stellung einer Mietsicherheit verpflichtet war, mußte sich die Übergabe und Verpfändung des Sparbuchs aus Sicht der Kl. bei objektiver Würdigung als eine Leistung der Bekl. darstellen und nicht als Leistung des Sparbuchinhabers. Hieraus folgt, daß die Bekl. ohne weiteres - insbesondere ohne die Voraussetzungen einer gewillkürten Prozeßstandschaft - zur Geltendmachung des Herausgabeanspruchs und der Freigabeverpflichtung aktivlegitimiert ist. Daß die Bekl. im Innenverhältnis zu dem Sparbuchinhaber ihrerseits gemäß § 670 BGB zur Herausgabe des Sparbuchs verpflichtet ist, hat auf das Rückforderungsverhältnis zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits keine Auswirkungen.

Eine Mieterin war in eine Neubauwohnung eingezogen. Im Mietvertrag hieß es, die Mieterin verpflichte sich, im Hinblick auf den neuwertigen Zustand der Wohnung, die Räume im gleichwertigen Zustand zurückzugeben.

Nach Auszug aus der Wohnung verlangte die Mieterin eine Kaution in Form eines Sparbuches zurück. Das verweigerte der Vermieter unter Berufung auf ausstehende Schönheitsreparaturen.

Mit Urteil vom 9. August 1999 gab das Amtsgericht Schöneberg der Mieterin recht. Die Vereinbarung sei eine unzulässige Endrenovierungsklausel, da der Mieter nicht verpflichtet werden könne, die Wohnung immer vor Auszug zu renovieren.

In solchen Fällen hätte nur die Vereinbarung einer Quotenhaftungsklausel geholfen (wie sie beispielsweise das im GRUNDEIGENTUM-VERLAG erscheinende Mietvertragsformular enthält), wonach der Mieter einen bestimmten Prozentsatz der geschätzten Renovierungskosten schuldet, wenn die letzten Schönheitsreparaturen schon einige Jahre zurückliegen, aber die Wohnung an sich noch nicht renovierungsbedürftig ist.

Da die Schönheitsreparaturenklausel als Endrenovierungsklausel unwirksam war, verurteilte das Amtsgericht den Vermieter auf Herausgabe des zu Kautionszwecken hingegebenen Sparbuchs. In dem vom Amtsgericht Schöneberg entschiedenen Fall lag die Besonderheit vor, daß das beim Vermieter hinterlegte Sparbuch nicht auf den Namen der Mieterin lautete, sondern einem Dritten gehörte, der es für die Mieterin verpfändete. Dies, so das AG, sei unerheblich. Die Übergabe des Sparbuchs stelle sich als eine Leistung der Mieterin dar, die sie zurückfordern könne.

Der Vermieter habe auch keinen Anspruch auf Einbehaltung des Sparbuches wegen der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung. Das AG schloß sich damit der Rechtsprechung der 63. Kammer des Landgerichts Berlin an, ohne die entgegenstehende Rechtsprechung, etwa des OLG Hamburg, zu erwähnen.